楼盘销售惨淡,股价却大涨,凭什么?

楼盘销售惨淡,股价却大涨,凭什么?

2020年03月04日 17:36:56

原标题:楼盘销售惨淡,股价却大涨,凭什么?

近日,估值处于历史低位的房地产板块崭露头角,中交地产连续三个交易日涨停,保利地产股价有望创出历史新高。

3月4日地产板块涨势喜人

为何资金无视今年前两个月楼市销售明显下滑的事实?难道资金不担心房企一季度业绩会很难看?

其实,如果明白房企预收账款的“蓄水池”作用,就知道短期的销售下滑,完全可以被长周期收入熨平。从行业惯例看,预计房企2020年一季报、半年报的盈利总体会很不错。

地产板块上演百股上涨

就在2月26日,地产股迎来久违的大涨,一周后的今天,该板块再次成为市场焦点。

截至今日收盘,中信房地产指数大涨3.56%,从农历新年后的首个交易日(2月3日)起至今,该指数涨幅高达16.98%。

个股方面亦有不少代表脱颖而出。截至今日收盘,广宇集团、鲁商发展、云南城投、中交地产、财信发展、宁波富达等12只个股相继涨停。

其中,多家地产股更是成为近期资本市场中的“吸金王”,如收获了“三连板”的中交地产,股价已从2月3日的6.48元/股上涨至10.11元/股,涨幅高达56.02%

“蓄水池”有望激活房企一季报

尽管房企2020年前两个月的销售明显锐减,2月更是创下近几年来单月销售的最低记录。但在业内人士看来,房企的当下销售,是预收账款,要确认为收入,还需等1年左右。而1年前的预收账款,则会在今年一季报转化为收入,其利润也是如此。这就是房地产行业特有的“蓄水池”。

据小编梳理,在近期涨幅靠前的地产股中,多家房企在2018年和2019年一季度的预收账款增幅均表现亮眼。

以近期涨幅最高的中交地产为例。中交地产2018年和2019年一季度预收账款分别为165.91亿元、168.67亿元,涨幅分别为84.48%、53.77%。

再看备受业界关注的保利地产,其2018年和2019年一季度预收账款分别为2997.95亿元、3252.72亿元;增幅分别为33.06%、26.92%。

而金科股份、新城控股两家房企前两年预收账款的绝对值和增幅也相当可观。其中,金科股份2018年、2019年一季度预收账款增幅分别为78%、58.24%。

新城控股2018年和2019年一季度的预收账款增幅分别为133.33%、131.44%。据其2017年年报披露,公司2018 年计划开工的项目中,共有18个项目将于2020年一季度竣工交付。

此外,渝开发、栖霞建设、三湘印象等多家上市房企的2018年和2019年一季度预收账款增幅均达到200%及以上。

多家上市房企2019年业绩预喜

事实上,前两年“攒下来”的预收账款,已在部分房企的2019年业绩中部分“兑现”。

被行业评价为业绩超预期的保利地产则表示,2019年,公司营业总收入同比增长21.07%,营业利润及利润总额分别同比增长41.36%和41.15%,实现净利润同比增长40.55%。据中信建投分析,其中,结转规模提升带动公司营业收入同比增长21.1%。

据合肥城建2019年度业绩快报显示,报告期内,公司实现营业总收入28.1亿元,同比增长42.52%;实现营业利润8.10亿元,同比增长104.96%;实现利润总额7.88亿元,同比增长99.23%。关于业绩预增的原因,合肥城建称,主要系2019年度兑现的房地产项目较多且毛利率较上年同期有所提高。

同样主要因2019年交房规模及整体销售毛利增加,而实现各项主要财务指标增长的还有金科股份。

据金科股份披露,公司2019年实现全年营业收入677.73亿元,同比增长 64.36%;实现营业利润86.22亿元,同比增长61.50%;实现利润总额83.35亿元,同比增长59.98%;实现净利润63.57亿元,同比增长58.11%;实现净利润56.76亿元,同比增长46.06%。

荣盛发展业绩表现也很靓丽。公司2019年业绩快报显示,期内实现营业收入709.53亿元、净利润91.02亿元,同比增长25.88%、20.32%。利润的增长就得益于结算收入同比增长较多。

尽管预收款项可作为判断房企未来收入的重要指标,但也有业内人士提醒,这项指标仅作为参考项,预收款项数据亮眼是一方面,其销售净利率是否能保持一定水平,则事关盈利厚薄,这一点还需细究。