独立竞争暴露实力差距,赴港IPO的正荣服务正裁员
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独立竞争暴露实力差距,赴港IPO的正荣服务正裁员

2020年03月11日 07:19:00
来源:每日财报

负债水平高能预警,独立对外竞争却暴露出实力的差距,收入来源高度依赖母公司的正荣服务何时才能“断奶”

出品| 每日财报 刘雨辰

近期,物业公司港股上市此起彼伏,正荣服务也向港交所递交了招股书,独家保荐人是建银国际。

据《每日财报》了解到的信息,正荣服务成立于1998年,是港股上市公司正荣地产(06158)旗下的一家综合性物业管理服务提供商,公司业务共有三大主线,包括物业管理服务、非业主增值服务及小区增值服务。物业管理服务主要包括住宅及非住宅物业的清洁、安全秩序、景观美化服务以及维修保养服务;非业主增值服务,主要包括协销服务、房屋维修、前期规划及设计咨询以及交付前检查服务;社区增值服务主要包括家居生活、停车场管理、租赁协助及公共区域增值服务。

截至2019年三季度,正荣服务在全国34个城市中拥有136个在管项目,覆盖长江三角洲地区、海峡西岸地区、中西部地区及环渤海地区,在管项目总建筑面积约为2100万平方米。按照相关机构的最新排名,正荣服务位列2019年中国物业服务百强企业第22名。

背靠大树好乘凉,对外扩张显差距

报告期内正荣服务的盈利实现快速增长,远超同行业其他公司。2017年的营收为2.73亿元,2018年则增长至4.56亿元,增长率为67.2%;截至2019年9月30日公司获得的收入为5.17亿元,同比2018年前三季度增长了61.2%。净利润则由2017年的0.20亿元增长至2018年的0.395亿元,增长率高达95%,由2018年前三季度的0.285亿元大幅增长至2019年前三季度的0.743亿元,实现倍量增长。

《每日财报》注意到,业绩快速增长的背后是母公司正荣地产集团的鼎力扶持,2017年—2019年前三季度,来自正荣地产提供的服务所产生的收益分別占总收益的88.2%、71.9%及67.7%。虽然在报告期内有所改变,但截止2019年前9个月,正荣服务营业收入中仍有近七成来源于正荣地产。

为了摆脱这种局面,正荣服务也在尽力对外扩张,但结果并不如人意,反而暴漏了自己和同行其他公司的实力差距,我们可以从中标率和单位面积的物业费两方面来论证这一现实。

2017年-2019年前三季度,正荣服务对由正荣地产所开发项目的中标率为100%,但对管理第三方物业开发商做开发项目的中标率分别为22.7%、50.9%及27.6%,中标率直线下滑。

为了弄清行业其他公司的情况,《每日财报》查阅了保利物业的数据,2017-2019年前三季度,保利物业外拓项目中标率分别为49.1%、44.7%和36.4%,明显优于正荣服务。

再来看一下物业费的收取情况,报告期内正荣服务第三方物业费用从2017年的每平方米2.91元/月,逐年下降至2019年前三季度的每平方米1.61元/月。而因第三方物业拓展费用的降低,导致正荣服务整体的平均物业管理费也从2017年的每平方米2.27元/月降至2019年前9个月的每平方米2.14元/月。为了保持盈利增长,正荣服务只能在营收结构的优化上发力,扩大利润率高的业务部分。

截止到2019年前三季度,物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务分别占总营收的48.9%、36.6%和14.5%,其中社区增值服务的毛利率最高,一直保持在40%以上,在2019年前三季度甚至达到了64.5%,其占收入比重已由2017年的5.7%增长至2019年前三季度的14.5%。从目前的情况来看,在整体对外扩张不顺利的情况下,优化营收结构,扩大增值业务的规模是一个很好的选择。

裁员潮袭来,负债水平已经预警

除了经营承受一定的压力,正荣服务的负债率也已经达到预警水平。招股书披露的资产负债表显示,截至2019年9月末,该公司负债总额达9.18亿元,总资产为10.11亿元,二者相除得到资产负债率为90.8%,而同行业的其他公司大多保持在80%以下,2017-2019年9月30日,正荣服务的债务包括银行及其他借款总额分别为5亿元、5.2亿元、5.51亿元。

高负债水平也开始制约公司的日常运营,节约成本被提上了计划日程,裁员潮顺势而来。有内部员工透漏,在收入有限的背景下,为了成功上市只能选择降低成本,作为劳动密集型产业,物业管理的人工成本普遍较高,降低人工成本自然也就成为重要的一环。

从去年11月开始,裁员基本就是每周裁一位,工作期在三年以上的有一些补偿,即便是临近春节,也就是疫情期间,裁员行动也没有停止,部分员工带着被裁员失业的消息度过春节。

据了解,公司自新聘了CHO黄圣之后,很快牵起了裁员潮。据报道,正荣服务招股书中宣传的科技业务部分,目前负责运营的技术人员仅剩2名左右。

招股书的数据显示,2017-2019年前三季度,正荣服务的人工成本分别约为1.46亿元、2.23亿元和2.24亿元,分别占销售成本72.8%、66.4%和65.0%。高企的人工成本直接拉底了正荣服务的毛利率。数据显示,正荣服务的毛利率在报告期内分别为25.8%、26.5%、33.4%。虽然毛利率水平呈上升趋势,但与目前港交所上市的物业管理公司相比,正荣服务的毛利率还存在较大的差距。

《每日财报》 统计了24家在港上市的物业管理公司的数据,其中2018年的平均毛利率为39.24%。不仅是正荣服务面临负债压力,公司所依仗的正荣地产也由于不断举债而面临资金困难的局面,2019年,正荣地产已经连续发起了8起美元债,共计约20亿美元。

根据东方财富软件上的信息,正荣地产的流动负债从2016年的505.06亿元,增长到了2018年的902.82亿元,截止到2019年上半年,这一数据进一步上升至944.18;而公司总负债也从2016年的777.69亿元,增长到了2018年的1169.20亿元,2019年上半年进一步增长至1262.18亿元。作为正荣服务高度依赖的公司,正荣地产如果爆发债务危机,对于申请上市的正荣服务将会是毁灭式的打击。

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