新增借款占净资产比例达到125%，中交地产千亿梦何时圆？

据公司情报专家《财经涂鸦》消息，近日中交地产股份有限公司（简称“中交地产”）披露截至2020年2月29日累计新增借款情况：2月末公司借款余额为266.4468亿元，相较2019年末累计新增52.9713亿元，新增借款占2018年末净资产42.3045亿元的比例达到125.21%。

从新增借款结构来看，信托计划等为第一大来源，新增净额28.35亿元约54%；银行贷款、向关联方借款新增净额为15.9536亿元、3亿元，分别占比30%、6%；其他借款新增净额5.6677亿元，无委托贷款、融资租赁等新增借款。

中交地产股权结构（资料来源：天眼查）

中交地产成立于1993年，是中交房地产集团有限公司所属的国有控股房地产上市公司。其主要从事房地产开发业务，产品以刚需和改善住宅为主，项目遍及京津冀、长三角、珠三角、成渝等地区，已初步实现全国化布局。

加速融资、强势扩储是这两年来中交地产的主旋律。

依托央企背景，中交地产具备低成本融资的优势。2019年2月、7月中交地产分别以4.87%、4.28%的利率完成7亿元、10亿元非公开债券的发行，而2019年房企境内平均融资成本为5.21%。同时，中交地产也在尝试多元化的融资方式，2020年2月中交地产抛出上市以来首笔永续债计划，拟注册规模不超过16亿元的永续中票。

拥有足够资金，中交地产得以在全国跑马圈地。自2019年以来，中交地产在昆明、长沙、重庆、苏州、厦门、天津、郑州等地合计拿地16幅，涉及交易金额204.736亿元。单是2020年，中交地产已有3次累计4幅拿地，其中2月11日联合华润置地以总价46.7亿元竞得北京市通州区马驹桥地块，一定程度展示中交地产朝降低权益占比的方向转变。

不止是拿地频次多，中交地产更引人注目的是高溢价拿地。2019年12月11日中交地产溢价9.45亿元竞得昆明呈贡区一地块，溢价率高达95.98%，接近翻倍；此前的5月中交地产还以5.72亿元溢价斩获昆明东白沙河片区153亩宅地。

2019年以来中交地产拿地情况（资料来源：官网公告）

在融资条件缩紧的背景下，房企普遍放缓投资步伐，即是拿地更多为低溢价甚至底价成交，中交地产逆周期高价拿地背后是其对扩大规模的诉求。

早前中交地产的夙愿是冲进央企地产前二，保利地产和中海地产却是其难以逾越的障碍。克而瑞数据显示，2019年保利地产和中海地产的全口径销售额分别为4702亿元和3301亿元，同期中交地产这一数值为421.1亿元，全国排名71，相去甚远。

经过连番的人事调整，新上任的李永前在内部定下一个“553计划”，即“2019年完成200亿元销售额，三年内做到500亿元，五年做到1000亿元。”

随着“房住不炒”的调控理念深入人心，千亿目标并不是那么容易，尤其是摆在李面前的中交地产底子并不好。2019年前三季度中交地产的营收增速为-11.49%，净利润增速为-69.8%；由于此前不断加杠杆扩张，2016-2018年及2019年前三季度中交地产的净资产负债率分别高达181.26%、193.78%、134.64%和184.28%，这将在一定程度限制其融资便利性。

值得一提的是，中交地产的母公司中交房地产集团现为绿城中国第一大股东，持股比例为28.783%。而2019年绿城中国的全口径销售为1353亿元，比三个中交地产的体量还大。中交地产难免陷入与绿城中国比较的命运，嫡系是否还能享受之前同样多的资源就要大打折扣。

内容来源： 财经涂鸦

作者：苍穹