潘石屹正式跑步离场，SOHO中国被收购幕后原因是…

原创首发 | 金角财经（ID：F-Jinjiao）

文 | 白玉公子

潘石屹真的跑了。

昨晚，经历了全球“史诗级”暴跌后，国际金融市场都“绿得发慌”。今晨（3月10日），低迷多时的SOHO中国（00410.HK）股价因一则消息“红得发紫”。

“SOHO中国即将被私有化”的消息不胫而走。黑石集团（BX.N）向SOHO中国提出的私有化，报价为每股6港元，交易价值40亿美元（近280亿元）。这一消息，让SOHO中国的股价在3月10日飙涨37%，现已停牌。

黑石给出的6港元每股的报价，相较于SOHO 中国3港元的开盘价高出一倍。

目前潘石屹和张欣两人持有该公司63.93%股权，黑石与SOHO中国的交易细节预计将在未来几周内敲定。据了解交易后，潘石屹张欣夫妇只保留一小部分股权。

“中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”自从潘石屹2014年说出这句石破天惊的预判后，一直身体力行地践行着。

当一个地产商把自己一手创立的地产上市公司都给卖了，通常表示他们真的不打算在这行继续干下去了。

如今，潘石屹正式跑步离场。

1、频繁抛售各类资产

潘石屹张欣要“跑路”的迹象从去年10月份已经有所显现。

2019年10月30日消息称，SOHO中国正考虑以80亿美元（约627亿港元）出售中国的办公大楼权益。近几年来，SOHO中国一直在卖卖卖，卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位......

有媒体向SOHO中国求证 ，得到的回复是：无可奉告。尽管当时潘石屹一再否认，认为在海外买买买是个人行为，与SOHO中国无关，并回应：“我能往哪里跑？”，如今整个上市公司都即将转手印证了传言不假。

SOHO中国在卖卖卖的步伐中，离房地产行业越来越远。在中国卖卖卖的同时，潘石屹张欣通过海外家族信托基金买买买。

当时SOHO中国以80亿美元出售中国的办公大楼权益里面，至少包括了SOHO 中国在北京和上海的八大核心资产。潘石屹张欣夫妇最终的计划是将SOHO中国的核心资产“八大金刚”全部出售。

SOHO中国的“八大金刚”，是指北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目。其中，丽泽SOHO目前还处于建设中,而望京SOHO在6月已经传出被出售。

SOHO中国最具标志性的项目望京SOHO 也被抛售。

其实，这个80亿美元的出售计划可以说是“清仓式出售”。SOHO中国的半年报显示，SOHO中国的非流动资产总和是636.6亿港元，这与此次出售权益总价80亿美元（约合627亿港元）几乎持平。也就是说，SOHO 中国的近乎清仓所持有的全部非流动资产。

出售计划引发了SOHO中国的股价上涨，但也引发了评级机构对SOHO 中国的评级下调。10月31日，汇丰将SOHO的评级从原来的“买入”下降至“持有”评级，目标价维持3.1港元。

同时，在汇丰看来，过去10年SOHO中国由发展商转型为收租股执行能力欠佳，假如出售资产计划失败，在现有的资产基础下经营上行空间有限，而公司的共享工作空间业务在第三季发展步伐也较慢。

无论是出售八大核心资产还是把整个上市公司卖掉，潘石屹张欣放弃SOHO中国的深一层原因都是因为SOHO中国自2012年以来两次转型失败。

2、两次转型失败

SOHO中国从百强房企跌落神坛，也是从2012年的转型开始。这些年，SOHO中国经历了两次转型，但是都不太顺利。

2010年SOHO中国的营收达到184亿元的巅峰，当后来北京出台禁止物业散售的政策让SOHO中国2011年的营业额大幅下滑68%。

2012年，潘石屹宣布SOHO中国从“开发—销售”到“开发—持有”商业模式转型，不再依靠卖楼生存，转为收取租金，以获得长期物业增值。而潘石屹和张欣，作为SOHO最顶尖“销售员夫妇”，转行做起了“包租公包租婆”。

但潘石屹和张欣从房地产开发商转型成包租公包租婆的转型计划并不顺利。2014年，SOHO中国再次转型，往共享办公领域发展。但这一业务也以失败告终。

2019年10月22日，有消息称SOHO中国已经把共享办公的相关资产SOHO 3Q打包转让了。

SOHO 3Q可是潘石屹曾经最为看重的业务，潘石屹曾说：“我做事情特别聚焦，SOHO 3Q将是未来SOHO中国的主营业务，其他的业务我都不会做”。曾经，潘石屹还打算在2019年将SOHO 3Q分拆上市，但是没有等到SOHO 3Q上市之日，却传出被出售的消息。SOHO 3Q所有项目中，11个位于北京和上海的项目已被打包卖给筑梦之星。

自从SOHO中国2012年宣布转型，SOHO中国的净利润和营收都连年下跌，曾经的百亿房企，在2018年总营收只有20多亿元，甚至比不上某些房企单个项目的营收。

两次转型失败让潘石屹看清了房地产转型的难度，从2014年到2019年，潘石屹开始看空房地产，于是SOHO 中国就开始了卖卖卖的道路。

SOHO中国在过去几年中均有不同程度的大宗交易动作，金额较大的包括84.93亿元将外滩“地王”股权转让给复星，52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场，50.08亿元出售凌空SOHO等，金额合计近300亿元。

凌空SOHO，已被出售。

这几年，潘石屹“卖卖卖”已经不是新鲜事，SOHO中国资产持有量已经大规模缩小。

行业内外对这个曾经的百强房企的“清仓式抛售”行为议论纷纷。同样是大手笔抛售旗下资产，外界亦有猜测称潘石屹是“和李嘉诚一样转移资产”。因此，SOHO中国抛售80亿资产的消息一出，网友评论道“别让潘石屹跑了”、“潘跑跑”。

把80亿美元的资产成功出售以后，SOHO中国剩下有价值的资产就没有多少了。把下金蛋的鹅都卖掉，再怎么否认也不会有人相信。

3、一家三口在海外布局房产项目

在国内卖卖卖的同时，潘石屹张欣通过离岸家族信托基金在海外买买买，多次进行大手笔的境外地产项目投资。

2011年，潘石屹就通过Capevale Limited投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目，投资额约5到7亿美元；2012年，张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权；2013年年初，张欣通过家族信托与巴西财团共同以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权，虽然张欣没有透露交易金额，但这次交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

同时，潘石屹之子潘瑞目前正在英国攻读雷丁亨利商学院房地产博士学位，并在当地成立了EREC Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。

一家三口都在海外密集布局地产项目。

他们在海外买买买的钱从哪里来？张欣曾经表示，她出钱买通用大厦的钱来自家族信托，与SOHO中国无关！而潘石屹也曾对外表示，他们在海外买楼是个人行为，与SOHO中国无关！

虽然上述境外资产与SOHO中国没有直接的资金往来，但家族信托的资金来源却与SOHO中国关系密切。

SOHO中国2007年在香港上市前披露的招股说明书中，清楚显示了SOHO 中国与潘石屹张欣家族信托的关系。招股说明书显示，当时SOHO中国上市公司的两大股东Boyce和Capevale(BVI)，分别由潘石屹和张欣全资持有。

而招股说明书上清楚记载着，2005年潘石屹将其Boyce公司的股份，以馈赠方式，转让给了张欣。之后，张欣将所持股份转入信托，并且成为该信托的唯一受益人。从股权结构上看，该信托基金持有SOHO中国63.93%的股份。

在2019年6月，潘石屹也曾经传递这样的信息：有钱了，SOHO中国又要开始拿地了。潘石屹表示：“下一步可能考虑拿地，还是集中在大城市，一线城市，还有一线城市最繁华的地段。”

但是，城头变幻大王旗。SOHO中国两次转型失败已经注定了它不复往日荣光的命运。

如今，潘石屹真的要跑了。黑石入局，也许是最完美的结局。

黑石集团是全球房地产PE规模巨头，成立于1985年，是全球最大另类资产管理公司之一。而2018年4月，前SOHO中国总裁阎岩加入黑石亚洲房地产部，并出任董事总经理一职。黑石此前也多次出手收购中国的房地产项目，尤其是一线城市的自持物业。

相比那些收割和转移资产的常见操作，黑石溢价收购的结局，至少给此前的投资者和股东得到了获益离场的机会。