太古地产：香港内地业绩截然不同，持审慎乐观态度

3月12日，太古地产(01972.HK)在线上召开2019年度业绩发布会，董事会主席施铭伦、行政总裁白德利以及财务董事刘美璇出席会议。

于期内，太古地产实现营业收入142.22亿港元，同比下降3%；股东应占基本溢利241.3亿港元，同比增加138%；每股基本盈利4.12港元，拟派发第二次中期股息0.59港元，全年派发股息0.88港元。

香港零售物业低迷

上周，香港政府公布的数据显示，香港零售销售额连续第12个月出现下跌，1月份零售销售额为378亿港元，较去年同期下降21.4%，跌幅与去年12月的19.4%相比继续扩大。

政府发言人表示：“最近，零售业的营商环境变得更加严峻，因为新冠病毒使旅游业陷入停滞，并对消费活动造成了严重干扰。”

这也体现在太古地产2019年的财报中，在香港市场，于2019年，太古地产香港办公楼物业组合租金收入总额为61亿港元，较2018年增长4%，续约租金上调及租用率坚挺；零售方面，于2019年，香港零售物业组合的租金收入总额为24.77亿港元，比2018年减少12%；于2019年12月31日，香港住宅物业组合的入住率约为76%。

具体来看，于2019年，太古广场购物商场、太古城中心及东荟城名店仓的零售销售额分别下跌17%、3%及5%，而香港整体零售销售额则下降11%，反映市场经营困难。太古方面表示，游客减少、本地消费者的花费亦转弱。为维持出租率及向我们的租户提供协助，已按个别情况提供特定期限的租金支援。

太古地产展望2020年认为，在香港中区，预期需求减少（尤其是中国内地企业）及空置率上升会对办公楼租金造成下调压力。尽管需求减少以及九龙东和其他地区供应量增加，预期太古坊办公楼的租金会因租用率高企而（较其他地区的租金）相对坚稳。然而，鉴于前景不明朗，办公楼租户推迟作出租赁承诺。

内地市场零售优于写字楼

中国内地市场，零售方面，于2019年，中国内地零售物业的租金收入总额增加10%至港币23.76亿元，反映续约租金上调及零售销售额上升。中国内地已落成的零售物业组合总楼面面积合共为630万平方呎（其中集团应占权益为450万平方呎）。

办公楼方面，2019年集团中国内地办公楼物业组合的租金收入总额下跌3%至3.8亿港元。于2019年12月31日，中国内地已落成的办公楼物业组合总楼面面积合共为420万平方呎，主要包括太古地产持有97%权益的广州太古汇，以及各分别持有50%权益的北京颐堤港及上海兴业太古汇。

2019年北京三里屯太古里的零售销售额上升11%、广州太古汇上升20%、北京颐堤港上升26%、成都远洋太古里上升23%及上海兴业太古汇上升73%，全部增长百分比都高于8%的全国零售销售额增长率。

太古地产展望2020年认为，在广州及北京，由于中心商业区有新楼面供应以及需求疲弱，预期2020年办公楼空置率将会上升及租金受压。在上海，预计2020年来自国内及国际企业的需求疲软，但由于静安中心商业区租用率高企及新楼面供应有限，上海的办公楼租金预料会相对坚稳。

据了解，太古地产的投资物业组合于2019年12月31日根据市场价值进行估值，估值的总额为2767.91亿港元。投资物业组合的估值上升，主要由于香港办公楼物业及中国内地投资物业的估值因租金上涨而稍微上升，但部分被香港零售物业的估值下跌而抵销。

酒店业务方面，2019年，由太古地产管理的酒店折旧前营业溢利下跌16%至1.68亿港元。2019年酒店业务录得亏损，主要由于下半年香港酒店业绩转差（反映社会事件）。中国内地和美国的酒店业绩有所改善。

保持审慎的乐观

作为一家经营相对稳健的地产企业，太古地产对今年持审慎乐观态度。从资产净负债率可以窥见一斑。

截止2019年12月31日，太古地产的债务净额为港币152.92亿元，而于2018年12月31日则为港币299.05亿元。资本净负债比率由2017年的13.6%下降至2018年的10.6%，再降至2019年的5.3%。

太古地产表示，债务净额减少反映收取出售一间位于香港太古城两座办公楼的附属公司的款项余额，以及出售一间拥有位于香港英皇道625 号的一座办公楼的合资公司全部50%权益的款项。

施铭伦在业绩会现场表示，如果资产属于非核心，又碰到合适的买家，不排除未来会继续出售非核心资产。通过出售资产获得资金来源，可以把更多资金和资源集中在核心资产部分。

对房企自身来说，除了售卖资产平衡现金流，太古地产也需要考虑如何找到可持续发展的有效策略。

行政总裁白德利表示，对中国内地的投资持续看好，与此同时，抓住大湾区发展机遇。其策略为投资国内一线城市，公司已投资香港及广州，下一步计划于深圳开设办办公室，当地团队已以小心及积极的态度持续审视各项目。而位于上海前滩的零售商场项目，将于今年第3季开幕。

此外，内地公司对中环办公室需求减少，加上过去数年市场一直预期租金受压，太古坊一期租金具有吸引力。太古地产现在正投资150亿港元重建香港太古坊，第二期重建工程将于2021年或2022年完成，另外太古地产也已宣布在新加坡和印尼发展新的住宅项目。

对于香港住宅市场，白德利认为，短期或有调整，但中长期具有信心。太古地产开始建立土地储备，与地铁合作黄竹坑项目，再次进入香港住宅市场。

摩通发研报指，太古地产去年基本溢利表现符预期，认为其业绩反映公司去中心化的写字楼布局较具弹性，有助应对零售层面方面的压力，同时亦令公司较同业更好地应对下行。

此外，公司去年第四季表现跑赢同业，而太古广场销售转弱情况亦一如市场预期，相信受疫情爆发影响，情况将持续至今年首季，而写字楼租务表现及出租率则符预期，太古广场一期及二期租金水平向下，势头亦与中环甲级写字楼一致，但太古地产旗下其他物业组合均有令人鼓舞的表现。

内容来源：奇点商业资本论

作者： 龚婉玲