卧龙地产收业主乞求书：墙不平地下室开裂 按红手印求整改

卧龙地产集团股份有限公司(以下简称“卧龙地产”，600173.SH)在大本营浙江绍兴开发的项目正陷入一场口碑危机。

近日，绍兴卧龙银湖湾业主向项目开发商卧龙地产旗下绍兴市卧龙两湖置业有限公司(以下简称“两湖置业”)发出《乞求书》称，卧龙地产在绍兴开发的银湖湾项目存在外墙凹凸不平、地下室沉降开裂、沙盘描述与实际不符等诸多问题。这份《乞求书》有43名业主联名签字，并按下了自己红手印。

据了解，除卧龙银湖湾外，同处绍兴市的上虞区卧龙东方郡也因阳台计算全部面积而遭到业主质疑。

3月12日，卧龙地产方面在向《中国经营报》记者发来的书面回复中表示，卧龙银湖湾项目业主提出的外墙凹凸不平问题，房产公司根据现场实际情况对不够平整部分进行了重新施工，同时对地下室出现少量细微裂缝和渗水等问题已整改完成，并于2019年12月27日通过政府相关部门竣工验收备案，如项目出现类似问题，公司将无条件立即整改修复。

深陷“质量门”

卧龙银湖湾业主代表秦冲(化名)告诉记者，8号楼2个单元车库通道存在沉降裂缝，“已经透光了，我们让开发商鉴定，但并没有出示过文件，新房沉降这么厉害我们也担心”。此外，该业主提供的照片和视频显示，地下车库存在多处渗水、漏水现象。

秦冲提供的照片显示，卧龙银湖湾1~3层外墙面凹凸不平，在阳光照射下更加明显。另一位业主也告诉记者，我们反映问题后，施工方进行了整改，虽然比之前有所改观，但依然存在墙面不平整的问题。

对于业主对于项目质量的担忧，卧龙地产技术部部长宋海岗承诺，按照我们对业主和监管单位的承诺，只要在8年的期限内出现一些渗漏、裂缝等问题，我们都会无条件整改。

此外，地下车库与电梯入口存在近2米的高差也是业主关心的问题。据秦冲介绍，开发商在地下一层建了很多车棚(储藏室)，并在今年年初进行售卖，导致每栋楼要从地下车库走十余个台阶才能乘坐电梯，给以后的生活带来了很多不便，规划设计不人性化也不符合相关要求。

对于上述问题，卧龙银湖湾43位业主向开发商两湖置业提交联名《乞求书》，并按下红手印要求公司进行整改。2020年1月16日，两湖置业就业主关心的问题做出书面答复，同意对细微裂缝、渗水部位进行维修，渗水问题一经发现公司将第一时间安排维修。

记者获得的一份盖有两湖置业公章的回复文件显示，对于8号楼地下室通道存在的漏水问题，公司已组织专业队伍根据设计院出具的专项方案要求施工单位进行整改，2019年12月18日，两湖置业向浙江山水建筑设计有限公司(以下简称“山水设计公司”)、浙江智杰建设管理有限公司下发工程联系单，对于7/8号楼地下室与连接通道墙体上的渗水点，公司拟采用高压注浆对渗水点进行整改。山水设计公司回复同意此施工方案。

两湖置业卧龙银湖湾项目部一位娄姓负责人在接受记者采访时表示，停车场地面距电梯入口确实有1.9米的高差，需要解释的是，项目从开始的规划设计、上报审批到竣工验收都是这样的，符合规划设计和验收要求，在车位销售过程中也向业主进行了公示。

对于外墙凹凸不平和地下室渗水的问题，娄姓负责人告诉记者，公司在正式交房前进行了整改、维修，并通过了主管部门的验收，“业主反映的裂缝问题并不是沉降导致的裂缝，是两个单元间的伸缩缝，我们认为不存在沉降裂缝等严重的质量问题。对于业主提出的合理要求，我们会尽量满足，包括一些质量问题做整改，对于解决不了的问题我们也会解释清楚。”

面积计算惹争议

除卧龙银湖湾外，位于上虞区的卧龙东方郡项目也存在争议。

据业主刘挺(化名)反映，该地块按照土地出让协议及设计要求，共11栋总层高16层的高层住宅阳台为全封闭阳台，需计算全部面积，6栋9层洋房则计算一半面积，置业顾问在销售过程中并未做明确介绍，并质疑开发商隐瞒相关情况。

以刘挺购买的约130平方米的户型为例，该房源2个阳台总面积约16平方米，单价1.55万元，如果按一半面积计算，可以少付12万余元，“阳台计算全部面积，直接导致了房屋性价比太低。”

对于刘挺等业主反映的问题，卧龙地产并不认同。公司在书面回复中表示，卧龙东方郡在销售过程中，销售人员对潜在购房者已清楚介绍公司产品，不存在业主反映的问题。

资料显示，卧龙东方郡位于上虞区经济开发区复兴路与博文路交叉口，由卧龙天香南园房地产开发有限公司开发建设，是卧龙地产布局上虞的项目，总建筑面积14.12万平方米，总户数785户。

记者查询发现，卧龙东方郡所在地块为上虞区滨江新城22号地块。争议在于，根据浙江省住房和城乡建设厅等于2018年5月10日联合印发的《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》规定，自当年7月1日以后新出让(或划拨)的土地，住宅套内阳台不论封闭与否，均按阳台面积的一半计算。

厘清卧龙东方郡所处地块土地出让时间成为解决争议的关键。在刘挺等业主看来，地块挂牌出让的时间是2018年4月3日，但开发商缴清土地出让金并获得国有土地使用权证是在2018年7月2日，“购房合同上载明的土地使用权终止日期也是2088年7月2日”。

刘挺告诉记者，根据浙江省住房和城乡建设厅解释，上述文件的执行以土地出让时间为准，实行“老人老办法，新人新办法”。如果土地出让时间以2018年7月2日为准，全封闭阳台就需只计算一半面积。

绍兴市自然资源和规划局上虞分局并不认同刘挺等业主的想法。该局经调查回复称，卧龙东方郡地块于2018年4月3日出让，根据相关规定，高层建筑的阳台需按外围水平投影计算全部建筑面积。

“我们不认可绍兴市自然资源和规划局上虞分局的认定，已经将情况反映给了绍兴市自然资源和规划局，但还没有回复。”刘挺表示。

卧龙地产方面也回应表示，根据绍兴市规划局《规划设计条件书》绍规条 (2018)第 18 号第七条第(三)点，“高层建筑不得设置开放式阳台”的要求，卧龙东方郡高层阳台按规划要求为封闭式设计。根据2007年试行的《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》，“挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积”，因此卧龙东方郡全封闭阳台需计算全面积。

或遇“断粮”危机

据了解，卧龙地产是卧龙控股集团有限公司(以下简称“卧龙集团”)旗下房地产业务板块上市公司。作为绍兴市知名企业，卧龙集团拥有卧龙电气(600580.SH)、卧龙地产(600173.SH)和Brook Crompton(AWC.SI)3家上市公司，形成了以电机及驱动为主业、房地产业和金融投资业为两翼的产业布局。

财报数据显示，2019年前三季度卧龙地产实现营收12.56亿元，同比下滑37.22%;净利润3.17亿元，同比增长4.12%。截至2019年9月30日，公司无新增土地面积、新开工面积，竣工面积为7.69万平方米，同比减少 80.22%;同期房地产项目签约销售面积为23.57万平方米，同比增加67.64%;签约销售金额为29.58亿元，同比增加105.13%。

“公司营收减少而净利润增加是合理的。”卧龙地产方面回复称，公司营业收入下降主要是房产可结转收入比去年同期减少，以及广州君海网络有限公司不纳入公司的合并范围;而净利润上升主要原因是公司结转收入同比产品结构不同，2019年三季度结转的产品毛利率较高。

据了解，卧龙地产目前的房地产开发项目主要位于浙江绍兴、湖北武汉和广东清远三地，开发项目包括上虞卧龙花园、天香南园，武汉卧龙丽景湾、卧龙墨水湖边和清远五洲世纪城、万商豪苑，整体累计去化率超过95%。截至2019年6月末，公司在三地开发产品的营收占比分别为9.30%、42.49%和48.21%。

卧龙地产在书面回复中表示，公司是一家区域性房地产开发企业，深耕二三线城市，对项目所在区域的市场较为熟悉，项目所在区域房地产市场目前不存在风险，同时武汉项目剩余可售房源占公司比重不高，武汉项目因疫情尚未复工复产对公司影响不大。

对于众多房地产开发企业来说，快周转成为企业规模扩张的重要法宝。不过对于卧龙地产来说，2019年公司在土地市场显得较为“佛系”，全年仅11 月份在上虞经济开发区以3.85亿元竞得一幅地块。

2019年半年报数据显示，卧龙地产拟开发土地账面余额为1.68亿元，拟开发土地项目只有五洲世纪城一项，土地面积为20.04万平方米，拟开发建筑面积为57.42万平方米。联合信用评级表示，卧龙地产土地储备规模较小，房地产业务后续发展面临一定不确定性，与国内大型地产企业相比，公司规模和资本实力仍属一般，在房地产行业兼并重组强者恒强的大趋势中，公司面临的冲击和竞争压力将加大。

不过，对于谨慎拿地可能引发的“断粮”危机，卧龙地产方面回应称，公司经营模式较为稳健，目前的土地储备能满足公司未来3~5年发展，同时公司也会适时增加土地储备，不存在因新增土地面积和竣工面积大幅下降对公司业绩带来的影响。