西南证券:宝龙地产成功进驻大湾区,估值提升最具潜力
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西南证券:宝龙地产成功进驻大湾区,估值提升最具潜力

2020年03月17日 08:56:16
来源:凤凰网港股

本文源自微信公众号“西南证券研究所”。

业绩超预期增长,毛利率稳居行业领先水平。近日宝龙地产(01238)公司发布了2019年报,报告期公司实现收入260.7亿(+32.9%),实现净利润40.4亿(+42.4%),归母核心净利润26.8亿(+45.3%)。公司各项收入继续保持稳健增长态势,物业销售收入(占总收入之比86.3%)增长34.9%、租费收入(占比10.8%)增长25.1%、酒店及其他业务增长10.8%。由于结算规模的显著增长,总体毛利率小幅下滑2.1pp至36.4%,依然位居行业领先水平。2019年公司实现的归母净利率相比我们预计超出了5.3%,是由于报告期公司处置上海某项目的股权所致。考虑到公司销售持续高增长,商住勾地模式压实土地成本,未来公司结算毛利率有望依然维持在35%左右的水平,盈利确定性强。

聚焦长三角和商住协同策略彰显成效,销售及土储可圈可点。2019年公司实现销售额603.5亿,同比增长47.1%,销售均价16,018元每平米(+10.1%),2020年预计可售货值1331亿,销售目标750亿(+24.3%)。截止2019年末公司总土储2973万方,平均土地成本3016元每平米(仅相当于2019年销售均价的18.8%),总货值3773亿(长三角2626亿,占比69.6%)。得益于独特的“商业+住宅”勾地模式,公司拿地成本控制水平优异,2019年新增土储732万方(可售部分占79.0%,对应货值1185亿),平均土地成本5517元每平米,溢价率仅7.8%,首次在大湾区珠海取得两幅地块,对应权益可售货值73亿。

商业板块顺利分拆上市,未来三年增长可期。截止到2019年末,公司运营商场45座,自持商场建面319.9万方(不含委托管理),平均租费水平为75元每平米每月,同比增长10.3%,经营一年以上商场的成本回报率为14.0%,同比提升1.8个百分点。公司19年开业商场6家、20年计划开业11家、21年计划开业16家,商业运营面积有望大幅增长。宝龙地产旗下商业板块“宝龙商业”于2019年12月30日登陆港股上市,最新估值65亿人民币(宝龙直接持有65.06%,另高管持股平台占7.23%),估值和业绩提升空间都很大。

净负债率大幅降低,现金流稳定充裕。受益于净资产增长、现金回笼改善及19年10月1.47亿配股,公司负债率改善明显。2019年末净负债率为81.2%,同比下降20.4pp。公司加权平均融资成本为6.47%,较2018年末略微下降。公司债务结构在持续优化,信托占比从2018年的8.3%降低至2019年的3.9%。

盈利预测与评级:预计公司2020-2022年EPS分别为1.27、1.60和1.94元,当前股价对应的动态市盈率分别为3.7、2.9和2.4倍,考虑到宝龙商业的估值水平,给予目标价7.82港币,相当于每股NAV折让60%,维持“买入”评级。

风险提示:销售及回款低于预期、公共卫生事件对商业影响、大湾区拓展低于预期等。