“高冷”中海打出“共赢”牌,“寻地合作”下的规模阳谋
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“高冷”中海打出“共赢”牌,“寻地合作”下的规模阳谋

“中原逐地,海纳百城”、“逐鹿天下,拢贤拓疆”。

这是写在中海地产(HK:00688)新海报上的两条标语。3月13日中海地产官方微信公众号发布了中海2020寻地合作计划,在这份以“共赢”为主基调的计划中,股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等词汇高频在集团以及各个区域的海报出现。

这无疑与以往“独步招拍挂、鲜于收并购”的中海地产大相径庭。而在一贯“高冷”的中海地产放下身段背后,展现的或是其对规模更大的诉求。

招拍挂市场上的独行侠

近年来,中海地产为自己勾勒的画像均是一位招拍挂市场上一掷千金的“独行者”。

在8个月之前,三家央企狭路相逢于造甲村项目,面对66.84亿元的准地王底价,同为央企的中国金茂拉来了宝龙与骐骥,保利地产则联合了首开等3家本地国企,然而最终却是孤军奋战的中海地产以79.4亿元的地价、18.79%的溢价率将该地块收入囊中。

这也成为其在2019年土地市场的一个缩影。在该年份中,中海地产累计斥资1133.6亿元拿下的53个项目中,除4个香港项目外,其余49个项目,仅郑州高新、北京石景山两个项目采取合作模式,且合作对象是中海的兄弟与老友——“中建方程”与石景山地主“首钢”。

事实上,作为曾经央企地产资源整合的受益者之一,近年来,对收并购始终抱以不拒绝态度的中海地产,却鲜有与外界接触的传闻,更罕有交易的真正落地。甚至对于大型央企所热衷参与的地方国企混改也甚少涉及,在保利地产(SH:600048)、华润置地(HK:01109)等参与混改项目陆续进入收获期之后,中海地产土储获取仍然集中在招拍挂市场之上。

有业内人士对蓝鲸房产表示,收并购市场向来是危与机共存,如果简单直接的招拍挂可以满足对利润的测算以及规模的需求,以稳重著称的中海地产可能不会展现像多数民企那样强烈的参与意愿。而58安居客房产研究院首席分析师张波也认为,大量单独拿地恰恰也是基于中海地产对项目整体把控性的考虑。

如今,画风突变,这家想在新领域中试水的“高冷”行业龙头又有着怎样的打算?

中海地产曾饱尝过收并购的甜头,收购蚬壳电器股权、重组中国建筑旗下房地产业务以及重组中信地产,使得彼时刚刚迈入千亿规模的中海地产,一口气获得了超过3700万平方米的土地储备。

如今,随着公开展露合作意向,中海地产利润与规模的天平或将建立起新的平衡。在张波看来,房企整体去化压力加大的2020年,通过合作的方式或可以更好应对近期的压力,同时在规模上也可能实现更大的突破。

“寻地合作”下的规模阳谋

事实上,随着2016年年末颜建国的回归,中海此前保守的形象正在逐步改变。“对规模并不十分在意”的颜建国,坦言“为了净利润持续稳定增长所需要的规模增长是必须的”,并为中海设置了“每年拿地的货值不低于当年销售额”的底线”。

虽然仍将规模列为利润的附属品,但这条底线却有效换来了中海地产拿地规模的大幅飞跃。在2017年至2019年,中海分别投得76宗、63宗和53宗土地,投资金额951.16亿元、913.53亿元和1133.6亿元,拿地金额始终位于行业前五的位置。

然而中海地产规模上的隐忧仍在,可以看到,积极的拿地虽使得中海稳住了行业第七的位置,但销售规模增速相较于后来者、甚至行业平均水平并不具备优势。数据显示,在2016年-2019年的4年间,中海地产销售同比增速分别为1.66%、28.27%、16.61%以及10.1%,而同期全国商品房销售额同比增速分别为-6.31%、14.4%、34.77%以及13.67%。

显然,在融资能力、利润水平均处于行业顶尖的中海地产,规模依然是其如今相对欠缺的短板。

值得一提的是,近年来合作与收并购已逐渐成为房企突破规模瓶颈的重要手段,在行业全口径销售额TOP10排名中,有8家房企权益销售额占比在七成左右,其中,亦包括同为央企的保利地产与华润置地;而融创、世茂两届并购王,也完成了弯道超车,在规模上取得了巨大增幅。

显然,中海地产似乎有意通过新的路径实现自身在规模的突破,巧合的是仅仅一个月前中海管理层刚刚做了人事调整。在2月份,以张智超升任行政总裁为代表,多位“少壮派”晋居高位。彼时,便有观点认为,这次优化管理层年龄结构的人员换防,将增加中海的活力。

而除规模上更大的希冀外,中海拓宽拿地渠道以及加强合作或也有着更为实际的考量。

在业内人士看来,基于安全系数的考量,在2020年大型品牌房企将进一步加速回归一二线趋势,而这最直观的改变就是相关城市的土拍市场也将异常激烈。

仅在中海地产最为强势的华北区域,沉寂逾一年时间重回北京土拍市场的绿城中国,便一鸣惊人数日内斥资144亿元拿下3幅地块,成为北京土拍市场新的强有力竞争者。

可以想象,随着大量强手的涌入,长期坚守一二线的中海地产,若仍继续维持招拍挂市场“独行者”的常规打法,不仅将更大受制于土地供应上的“僧多粥少”,同时或也将付出更高的成本。由此看来,拓宽自身拿地渠道似乎确已势在必行。

海报中,2019年完成734.19亿港元的中海华北地区打出了“奋进千亿”的标语。这或许意味着,在2019年实现3771.68亿港元的销售额后,已然触手可及的4000亿港元大关,或许远未是中海地产所期待的目标。

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