出让多个项目公司控制权 南京栖霞“小本经营”能否持续？

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李未来 北京报道

为了分散风险、尽快回笼资金，南京栖霞建设股份有限公司（下称“南京栖霞”，600533.SH）不惜把新进的苏州地块控制权拱手让人。

3月14日，南京栖霞发布公告称，将负责建设苏州27号地块全资子公司的51%股权转让给上海驿岛置业有限公司（下称“驿岛置业”），后者花费了2600万元。

这已不是南京栖霞第一次出让项目公司股权了，2019年南京栖霞共拿了4块地，便有两宗被转让了部分股权，除苏州27号地块外，还有南京NO.新区2019G07 号地块。

记者以投资者身份咨询了南京栖霞董秘办，其工作人员表示，合作开发是为了分散经营风险，另外合作方在当地有开发优势，不过，丧失控制权后项目只能按权益法计算销售额和营业收入。

销售额下降

虽然上市已近20年且一直以房地产为主业，但南京栖霞还只能算是“小体量”房企。

2019年南京栖霞商品房合同销售金额为34.74亿元，合同销售面积17.91万平方米。在克而瑞公布的2019年房企销售额排行榜上，第200名也有66.2亿元的销售额。而对于百强房企来说，30多亿元只是一个城市公司或者区域公司的销售规模。

事实上，南京栖霞的项目大多集中在南京、无锡、苏州这三个城市。2019年南京栖霞在售的房地产项目只有5个左右。能够获得结转收入的项目也只有5个，但这足以让南京栖霞2019年的业绩实现增长。

根据南京栖霞的业绩预增公告，2019年度其扣除非经常性损益的净利润为21524万元到 34581万元，上年同期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 23028 万元。 这主要得益于其竣工面积的大幅增长，根据其房地产经营情况简报，2019 年1-12月竣工面积为 20.11 万平方米，上年同期竣工面积只有2.64万平方米。

一名上市房企从事财务工作的人士告诉记者，项目竣工就意味着此前放在负债里的一部分预收款项可以结转为营业收入，但反映的却是大约几年前甚至累计多年的销售状况。

2019年南京栖霞的销售业绩出现了下滑的情况。其2019年商品房合同销售金额为34.74亿元，2018年为43.13亿元，其2019年商品房合同销售面积为17.91万平方米，2018年为24.19万平方米。

去年拿4宗地块

近年来南京栖霞少有新增的土地储备，2019年拿地4宗算是最大的手笔，2015、2016和2017年南京栖霞均只拿了一块土地，2018年一块地也没拿。2019年获取的4宗地块里，有2宗与别家房企合作开发，且丧失了控制权。

如苏州2019-WG-27 号地块，是2019年9月18日南京栖霞建设的全资子公司苏州栖霞建设有限责任公司以 38981万元人民币竞得。后来，南京栖霞把该地块交给苏州星州来开发，再后来又以2600万元的价格把苏州星州51%的股权转让给驿岛置业。

2019年6月，南京栖霞竞得南京NO.新区2019G07号地块的国有建设用地使用权。2019年7月，南京栖霞与深圳市卓越商业管理有限公司分别出资5100 万元、4900万元人民币设立了南京星汇房地产开发有限公司 (下称“南京星汇”)，承担对新区2019G07号地块的开发、建设、运营。南京栖霞和卓越商管分别持有南京星汇51%和49%的股权。彼时，南京星汇虽然被转让了股权，但还算是南京栖霞的控股子公司。

而2019年11月底，南京栖霞又将所持有的南京星汇3%的股权转让给江苏三六五网络股份有限公司，股权转让完成后，卓越商管持有南京星汇49%的股权，南京栖霞和三六五网分别持有其48%和3%的股权，南京栖霞失去了控制权。

“小本经营”

分散经营风险、回笼资金是南京栖霞合作开发最主要的动机。转让苏州星州置业股权时，公告内容显示，“可充分发挥股东双方优势、分散经营风险，推进项目的开发建设进度，以尽早实现项目销售和资金回笼”；转让南京星汇股权时，公告内容又显示，“可充分发挥股东各方优势、分散经营风险，加强业务合作和资源协同，借此推进项目的开发建设，尽早实现项目销售和资金回笼。”

合作开发，且丧失了控制权，就意味着南京栖霞不能把这些项目的销售额、营业收入全部合并到财务报表中，只能按照权益法来计算。

不过，对于南京栖霞来说，似乎没有什么是比回笼资金更重要的。2019年南京栖霞还曾做出减少全资子公司注册资金以回笼资金的操作。作为南京栖霞的全资子公司，海南卓辰置业有限公司2013年就已成立，原本认缴注册资金为1.2亿元，净资产约1.2亿元，2019年10月南京栖霞决定将其减少为500万元。南京栖霞建设称，“这有利于公司推进业务整合和资金回笼，提高了资金使用效率。”

记者梳理发现，南京栖霞去年拿的4块地中，无锡地块价格为12.3亿元，南京G17号地块价格为10.6 亿元 ，南京新区地块价格为23亿元，苏州地块价格约3.9亿元。拿到这些地块一共花了49.8亿元，还要开发建设，而截止到2018年底南京栖霞货币资金只有约20.58亿元。

2019年南京栖霞通过融资、转让项目公司股权补充了部分资金，截止到2019年9月底其货币资金增加至32.42亿元。对于净资产只有40.38亿元（截止到2019年9月底）的南京栖霞来说，这是一笔不小的金额。不过，一番操作下来，2019年南京栖霞累计新增借款13.53亿元，占年末净资产的比例达到36.88%。对此，南京栖霞似乎并不担心，其表示，“新增借款用于置换公司到期借款、公司日常经营，因此，不会对公司的经营产生不良影响，不会对公司整体偿债能力产生重大不利影响。”

近日南京栖霞又要发行短期融资券，发行总额不超过15亿元，发行期限不超过1年。