龚成:疫市做功课,优质股太古地产

龚成:疫市做功课,优质股太古地产

2020年03月23日 14:18:15
来源:凤凰网港股

文/凤凰网港股特约香港财经大V 龚成

太古地产有限公司

SWIRE PROPERTIES LIMITED

股票代号:1972

股息率:4%

每股股息:$0.84

市值:$1300亿

业务类别:地产业

集团主席:施铭伦

主要股东:太古股份有限公司(82.0%)

集团网址:http://www.swireproperties.com

5年业绩

年度:2014/2015/2016/2017/2018

租金收入(亿):104.6/108.6/109.0/113.8/122.5

总收入(亿):153.9/164.4/167.9/185.6/147.2

不计物业公平值变化盈利(亿):70.8/70.2/70.2/77.4/87.9

物业公平值变化(亿):24.3/70.6/80.3/254.6/194.5

盈利(亿):95.2/141/151/339.6/286.7

每股盈利:1.63/2.41/2.57/5.80/4.90

每股股息:0.66/0.71/0.71/0.77/0.84

ROE:4.6/6.6/6.8/14.1/10.7

--企业简介--

太古地产是香港及中国的综合地产发展商、业主及营运商。简单来说分做三个部分:物业投资、物业买卖、酒店投资。

物业投资即是长期持有物业,以持续收取当中的租金,以商厦及商场物业为主,这是太古地产的主要收入来源。而物业买卖即发展物业以出售,赚取其中的利润。

--拥优质资产--

香港地少人多,在人口不断增长、但土地不会增加的前题下,土地必然是有价值的资产,而其中较为优质的地段,资产价值当然十分高,而这些资产在长远来说,升值的能力往往较普通的资产高。

--太古地产的收入结构--

太古地产有物业投资及物业买卖部分,而无论在收入及盈利贡献方面,大部分来自物业投资,即收租的部分,就是持有商厦及商场物业,以长线拥有。用租金收入来划分,商厦与商场物业的比率大约为6:4比,由于地段优质,不止物业价值能升值,长期租金亦会保持上升。

商厦物业方面,主要有太古广场、太古城中心、太古坊办公楼、港岛东中心等, 楼面面积总计逾1,000 万平方呎,租用率极高,情况理想,而这些商厦物业无论在地点以及租金回报方面都是理想的,故太古地产这部分的组合十分优质。

太古城物业面积图

而在商场物业组合方面,主要有太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓等,总楼面面积约280万平方呎,租用率同样极高。由于太古广场购物商场、太古城中心不止处于优质地段,而且定位是中高级,占了太古地产商场组合的大部分,可见太古地产无论在商厦及商场物业方面,大部分均是优质资产。

太古广场物业面积图

--与房托不同--

香港有不少房地产信托基金(REIT),领展(00823)和阳光房产(00435)都是其中之一,而这些房托就是持有一个物业组合,收取其中的租金,并且将逾九成的可分派收入,以股息形式派给投资者。太古地产持有庞大的物业组合,而大部分收入都是来自租金,看似有点像房托,但其实两者并不相同。

首先,太古地产除持有物业收租外,亦有发展物业,即是做物业买卖。而太古地产与房托最大的分别是,太古地产不会被限制要将大部分租金派出,而是可以自行决定。

就近几年来说, 太古地产不计物业重估的利润, 盈利大约为七、八十亿,而当分派的股息每年约四、五十亿,管理层表示派息政策约保持一半的派息率。

对投资者来说这有好有坏,所以投资者要明白各股票的特点,若追求股息现金流,这股就未必是最好的选择。虽然不少收入来自收租,但派息比率不及房托,而且息率不高。而这股的优势,除持有优质资产外,亦是往后的发展,因为太古地产不将全部盈利派出,而是保留一半,用作再投资的用途,这会带动往后的价值提升,以及股息的增长。

--内地发展是增长动力--

在地产行业中,太古地产不止有规模优势,而且在发展大型综合项目方面,有相当的技术及经验,这也是此企业其中一个独特之处。

太古城已落成几十年,现时仍保持相当质素,而且就算到了今天,外国仍有不少地产商特地到太古城,参考当中的建设模式。这个集合了住宅、商厦、商场的大型综合项目,交通方便、配套齐备,令内里成为了自给自足的城市。而这种发展大型综合项目的能力,正是太古地产的优势。

太古地产在中国的部分项目

往后较大型、能为太古地产带来较大增长的项目,都是来自中国及外地。太古地产将在香港发展大型综合项目的技术与经验,应用于中国,分别于北京、上海、广州、成都的优质地区,持有多个大型综合项目的权益,当中不少已落成,成为太古地产的重要资产,为其带来持续而理想的租金收入。

太古地产利用本身的优势(这只有少数地产产拥有的优势),去不断复制过往在香港这类大型复合式项目,在中国不断发展,相信长远仍是继续,成为这企业的发展动力。

除中国外,太古地产亦有在美国发展,成功发展迈阿密Brickell City Centre 综合发展项目,楼面面积达400 万平方呎。可见,管理层仍将这企业,定位为持续发展,并不是单纯持有原有物业收租。

Brickell City Centre项目

--投资策略--

太古地产持有优质的物业组合,加上定位于中高档次,当中的租金回报亦理想,加上物业组合有相当价值,长远计的租金会保持上升,当然中短期一定有上落。

另外,由于太古地产有发展大型综合项目的技术与经验,这是独有优势,无论是发展中国又或是外国的项目,都能为太古地产带来理想的回报,亦会令往后的总租金收入不断向上。

因此,可以说太古地产是不错的优质股,长远投资有一定回报。当然,这类优质股的股价经常处较高水平,要在便宜价买入并不容易。但由于市场对此企业的估值不低,以息率计往往只有3%,吸引力只属一般,最近去到4%,其实已算是有吸引力的水平。

香港受新冠疫情因素影响,令零售市道转弱,收租业务当然受影响,但由于只是中短期不利,并无影响长期企业价值。

市盈率方面,投资者分析时要以不计物业重估去评估,以此推算市盈率约15 倍以有一定的吸引力,因为就算此股优质,但增长不会太快,过高的市盈产意味着投资回报一般。若然香港地产市道出现下跌,将带动这股股价下跌,相信到时是难得的长线投资机会。

(本人为证券业持牌人士,未持有上述股票)

【作者简介】龚成

畅销书作者:《股票胜经》、《选股胜经》、《50优质潜力股》、《50稳健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富蓝图》、《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》、《80后3百万富翁》、《财务自由行》

财经节目主持人:香港Now TV

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专栏作家:《经济一周》

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