SOHO中国提私有化后首份年报 2019年少赚三成 旗下8项目7个出租率下滑

前不久因“黑石私有化”传闻引发关注的SOHO中国，因2019年度业绩的正式披露再被外界所聚焦。3月25日午间SOHO中国（00410）发布的2019年度业绩报告显示，该公司2019年归属股东净利润13.31亿元，同比减少超三成。此外，尽管运营稳定的投资物业平均出租率达到了90%，但8个主力项目中有7个出租率同比均现下降。

毛利率高达82%

SOHO中国主要业务为投资房地产开发、物业租赁及物业管理。年报数据显示，该公司2019年实现营业额约为18.47亿元，较2018年的16.68亿元（剔除已售凌空SOHO租金收入），同比增长约11%，其中成熟项目租金收入同比涨幅约为5%。

利润相关指标方面，SOHO中国2019年毛利率约为82%（2018年约为75%）；公司权益股东应占净利润约13.31亿元，较2018年度的12.33亿元增长约8%；归属股东净利润13.31亿元，同比减少30.85%。

2019年度，SOHO中国董事会决议不派发末期股息。据了解，该公司2018年度每股基本收益为0.371元，派发末期股息每股0.03元。

而在2018年度，SOHO中国业绩多项核心指标数据减少，其中，2018年归母净利同比降近六成至19.25亿元。SOHO中国董事长潘石屹于当日晚间表示，“中国经济还会高速增长，SOHO中国资产还会继续升值”。

从营业额构成来看，SOHO中国营业额包括租金收入以及出售物业单位所得收入两方面。 据年报，该公司2019年实现租金收入约18.33亿元，较2018年度的17.35亿元增长约5.6%，出售物业单位所得收入约为0.14亿元，同比增长约1.9%。

SOHO中国的租金收入主要来源于北京和上海的8个投资物业项目，分别为北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。

从租金收入贡献来看，前三名为望京SOHO、光华路SOHO以及SOHO复兴广场。其中，望京SOHO对于该集团租金收入的贡献最多，为3.82亿元，其次为光华路SOHO 2.65亿元、SOHO复兴广场2.33亿元。2019年底开业的丽泽SOHO，暂时未有租金入账。

年报显示，2019年内，SOHO中国在北京和上海各有一个项目竣工入市。2月，位于上海的古北SOHO开业，项目可租建筑面积约11.2万平方米，截至年末出租率已达67%；12月，位于北京的丽泽SOHO正式启动招租。

天山广场成出租率增长“独苗”

投资物业出租率方面，SOHO中国年报显示，2019年第四季度该公司整体出租率随市场略有走低，但截至2019年12月31日，公司运营稳定的投资物业平均出租率达到了90%。

不过从年报数据来看，在SOHO中国运营的8个投资物业项目中，仅有SOHO天山广场的出租率较2018年度有所提升，从95%升至97%；其余7个项目的出租率均呈下降趋势。其中，SOHO中国前门大街项目的出租率由2018年度的100%降至2019年度的95%，望京SOHO的出租率由98%降至86%，光华路SOHO出租率由2018年度的95%降至87%，外滩SOHO（78%）、古北SOHO（67%）以及2019年末启动招租的丽泽SOHO（9%）出租率都在80%以下。

就“旗下8个投资物业项目7个出租率现下滑”相关问题，SOHO中国方面没有予以回应。该公司年报中关于出租率受影响的表述为“2019年，中国经济发展充满了挑战，在总体平稳、稳中有进的大环境以及国际贸易摩擦的压力下，增速较往年有所放缓。写字楼租赁市场也相应受到了影响。”

此外，SOHO中国还于年报中提及，古北SOHO坐落于长宁区核心地段，距离地铁站仅约100米，预计2020年将贡献更多租金收入；位于丽泽金融商务区中心区域的丽泽SOHO，随着周边基础设施的逐步完善，价值也将得到提升。

近70亿总资产去哪

值得一提的是，在3月中旬就“黑石私有化”传闻、承认确与海外金融投资者洽谈后，SOHO中国于2019年财报“报告期后事项”一栏，也提到了相关事项。

SOHO中国称，“于2020年3月11日，公司宣布在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份作出全面要约。” 该内容与SOHO中国3月11日晚间发布的公告相同。

据了解，3月10日早间，有消息称“黑石集团拟以每股6港元、总价40亿美元的价格将SOHO中国私有化。有关交易细节预计将在未来几周内敲定” 。此报价较SOHO中国上日收市价2.98元，高逾一倍，并表示SOHO中国的相关债务也将由黑石集团接管。

3月11日晚间，SOHO中国对外发布公告，承认目前确与海外金融投资者进行洽谈。根据公告，截至3月11日，SOHO中国尚未就是否进行潜在交易作出决定，也并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。在此公告中，SOHO中国首次正面承认了公司就资产出售事宜与海外金融投资者“接洽”。

资料显示，2019年10月，便有消息称，包括黑石集团在内的买方团计划接盘SOHO中国的三处项目。随后该传言进一步升级，称SOHO中国考虑以80亿美元出售北京和上海两地的至少八座办公大楼，资产总价值约达500亿~600亿元，拟出售项目几乎是SOHO中国的全部物业“家底”。买家团方面，包括黑石集团以及新加坡国有控股的GIC公司，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。

年报数据显示，SOHO中国2019年度的投资物业评估增值约为11.68亿元，2018年约为10.93亿元。

截至2019年12月31日，SOHO中国总资产约为69.729亿元。净借贷占归属本公司股东权益的比率约为43%，均借贷成本约4.8%，境外借贷占全部借贷约4.2%。

就公司少赚超三成、旗下8项目7个出租率下滑以及与海外金融投资者等相关问题，截至记者发稿，SOHO中国方面未有进一步回应。

北京商报记者 董亮 荣蕾