启动全面战略转型 新恒大可期

随着房企年报的陆续放榜，地产龙头企业之一的中国恒大（03333，以下简称"恒大"），在3月31日也晒出了2019年的年报成绩单。数据来看，2019年，恒大完成此前制定了2019年实现6000亿元的销售目标。然而，于恒大而言，成绩只代表过去，在未来恒大有更高的追求目标。当日的业绩发布会上，恒大董事局主席许家印官宣，恒大从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，用最大的决心、最大的力度，把负债降下来。对于投资者而言，一个稳健的新恒大值得期待。

成绩单：完成6000亿元销售目标

2018年年度业绩发布时，恒大曾定下2019年合约销售6000亿元的目标。如今，在2019年恒大兑现承诺。

据恒大财报显示，公司2019年度录得合约销售额人民币6010.6亿元，较2018年增长9%；合约销售面积5846.3万平方米，较2018年增长11.5%；合约销售均价每平方米人民币10281元。

财报显示，恒大2019年实现的营业收入4775.6亿元人民币，较2018年增长2.4%，净利润为人民币335.4亿元，净利润率为7%；核心业务利润为人民币408.2亿元，核心业务利润率为8.5%，对应的股东应占利润为人民币172.8亿元。

恒大2019年营业收入中，物业发展部份收入为4645.7亿元，同比上升2.6%；物业管理收入达43.8亿元，同比上升7.6%；投资物业收入达13.6亿元，同比增长15.3%。

截至2019年末，恒大的资产负债率为77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

截至2019年年末，恒大集团总土地储备项目876个，分布于中国237个城市。总规划建筑面积2.93亿平方米，土地储备原值为5273亿元，土地储备平均成本1800元/平方米。 其中一二线城市土地储备原值达3524亿元，占比67%，平均楼面地价2252元/平方米；三线城市土储原值1749亿元，占比33%，平均楼面地价1281元/平方米。同时，恒大集团拥有旧改项目101个，其中深圳6个项目122万平方米纳入土地储备。

高增长：2022年销售破万亿

完成2019年的销售目标后，恒大对自己提出了更高的要求，再定下2020年销售破万亿的新目标。

在新的战略中，保持高增长依旧是恒大的首要目标。许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。

破万亿的销售目标底气何来？恒大董事局副主席、总裁夏海钧在3月31日召开的2019年业绩发布会上给出了答案。他认为，恒大在房地产企业中最大的优势，是拥有良好的土地储备。恒大在做出土地价格增长高于利息增长的判断后，通过抓住中国房地产的黄金20年，储备了非常多的低价土地，平均土地成本低至每平方米1800元。

许家印亦表示，目前恒大拥有2.93亿平米土地储备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿，完成8000亿销售并无压力。

尤其在销售方面，恒大今年实施“网上销售”的颠覆性营销革命，实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，既刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录，更充分展现恒大实施新战略的巨大成效。

控规模：土储降至2亿平方米

除了做高增长的加法之外，恒大同样重视在规模上做"减法"。

谈及“控规模”，许家印称就是要严控土地储备规。许家印具体谈到，恒大着力控制土地储备规模，要实现土地储备负增长，即未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右，以降低土地费用支出，减少资金沉淀。

在控规模方面，恒大董事局副主席、总裁夏海钧具体谈到，目前不算旧改项目，恒大拥有的土地储备是2.93亿平方米，67%分布在一二线城市，这样的土地储备，我们是希望每年减少3000万平米，三年减少9000万平米，把总土储控制在2亿平方米左右。按照这个目标，大概以后三年每年新增的土储是4000万平方米左右，以前我们是6000—8000万平方米。

夏海钧表示，“土地储备这块，我们减少了2000多万平米，也减少了几百亿的土地储备，综合起来，每年大概可以在规模增长和控制土储方面能够有2000亿左右的现金余额”。

同时，恒大还采用强有力的成本控制，实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低营销、管理、财务三大费用，成本的降低也进一步确保了负债的降低。

分析指出，恒大拥有2.93亿平米的土地储备，因此可以适度减少拿地，充分利用现有土地储备，既能确保公司的持续发展，还能大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障。

降负债：平均每年降1500亿

房地产作为资金密集型行业，高速增长的房企普遍采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式，其中的逻辑在于房企要实现高增长必须储备大量土地，从而沉淀大量资金推高负债。

而随着恒大“规模+效益”发展战略的实施，保持规模增长的同时也更加注重增长质量，因此降负债、去杠杆成了必然选择。

许家印称，“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。 许家印还在现场算了笔账：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

夏海钧认为，去年恒大新增的土地储备50%左右都是并购来的，都是小企业发展过程中扛不住了，“我们负债高跟这个也有关系，大家看到里面有信托比较多，其实不是恒大借的信托，而是我们收购二手项目的时候，这个项目原来带过来的负债，带过来的一些信托产品没到期，变成恒大的债务以后，由恒大并表。随着并购大潮的慢慢退却，我相信恒大的利息成本、债务成本会大幅度降低。”

而要实现这一降负债目标，确保“高增长”与“控规模”是关键。 夏海钧同时提到，“通过土地储备的逐渐减少来实现公司的控规模降负债的要求。”

分析认为，恒大具备实现战略目标的巨大优势和条件，包括强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力。恒大此次大刀阔斧实施战略转型，三年后恒大销售规模超万亿，大降负债4500亿，决心之大、力度之大前所未有，一个新恒大值得期待。

北京商报记者 刘凤茹