镁刻·年报深读| 增值服务负增长 物业第一股的故事将从线上讲回线下

“彩生活的价值是被低估的。”在很多次年度业绩发布会上，彩生活董事会主席兼执行董事潘军都会说到这句话。

资本市场是用脚投票的。即使是在管面积最大的物业管理及小区服务运营商，彩生活的股价常年徘徊在港股物业股中后位，“物业第一股”、“O2O战略”的故事已经过时了。

2019年，物业管理公司录得了最佳业绩，但彩生活的业绩增长却放缓显著。报告期内，彩生活全年共录得收益38.45亿元（人民币，下同），归属于控股股东的净利润为4.9亿元，分别同比增长6.4%和2.8%。

而去年同期，这两项数据的增长幅度分别是121.9%、51.3%。

与此同时，彩生活此前最为重视的增值服务收入还出现了负增长，增值服务毛利率也同比减少3.1个百分点至92.6%。

2017年度，彩生活增值服务的利润贡献一度到达42.9%高位，接近物业管理服务的贡献，但此后就开始逐年递减，2018年和2019年分别是33.6%、31.3%。与此同时，物业管理服务的利润贡献逐步增多，从2017年到2019年分别为47.08%、57.57%、62.17%。

这一次，彩生活终于直面了问题。其实，前任CEO唐学斌去年的离任已是一个信号——彩生活暂时放弃了“互联网+增值服务”的幻想，将重新回归线下业务。

在3月31日的业绩发布会上，潘军坦言，彩生活过往在互联网方面投入了比较多的精力，唐总为增值服务及互联网平台落地做了很多有效的实践。但彩生活在线下组织方面，出现了区域不平衡、团队不平衡等现象，公司也想将开元国际、万象美和彩生活社区进行有效整合。

在这一要求下，负责管理开元国际、彩生活高端服务平台主要推动者的黄玮无疑是新任CEO最合适的人选。

这是彩生活反思的结果。新上任的彩生活执行董事，同时也是花样年首席财务官的陈新禹指出，彩生活管理层对过去几年的发展策略做了反思和回顾，“互联网的专业性和投入性，我们还是有些认识不足……我们强调互联网战略的时候，可能对基础物业的重视和强化管理有所不足。”

在物业管理行业最为重要的人员配置上，彩生活距离行业平均还有一定的差距。截至2019年12月31日，彩生活百万平米劳动用工数仅为148人，还出现了同比微跌，而行业平均的百万平米劳动用工数为228人。

此前，彩生活希望通过不断优化线上平台来降低密集劳动力的依赖，降低服务成本，但却降低了业主的满意度。

一直以来，彩生活对“互联网+”的长期、持续性的大规模投入，客观来说挤压了基础物业的利润，导致基础物业的品质不能得到有效的保障和提升，这就引起了客户满意度的下降和物业费收缴率的下降。“我们对基础物业这些保盘的重视程度都不够，甚至到丢盘的时候都没有一些强有力的措施。”陈新禹说。

另外，彩生活过去在投资端上也出现了一些重资产业务，如彩之家（社区租房）、彩车位（车位营销）。这对彩生活整体的流动性、负债均有所影响，也让市场产生了更多顾虑和担忧。

这些问题彩生活从去年开始已经在着手解决，并由潘军亲自挂帅。一方面，去掉重资产业务，回顾物业轻资产本性；另一方面，一些并不熟悉的业务如商管板块，请专业人士负责，再不行就及时止损退出。

“我们的股价是被市场严重低估的。”陈新禹坦言，说出这句话其实心里并不舒服，但彩生活经过2019年的调整，重新回到了更务实、更回归物业（本质）的战略，“在未来不长的时间内，大家可以看见彩生活会有一个很大的变化，市值股价应该也会有一个让市场、让我们自己满意的表现。”

截至2019年12月31日，彩生活的平台服务面积达到12.11亿平方米。其中，合约管理总建筑面积为5.62亿平方米，合作及同盟的总建筑面积6.49亿平方米。

潘军分析认为，截至2019年底，除了百强物业公司控制的面积之外，至少还有130亿平方米（的市场空间），潘军及其新一届管理层最需要做的就是思考如何来整合这部分市场，“我们将用我们的优势来进一步拓展市场份额，我们还有7亿平方米小股操盘面积，这些还没有进入我们的并表面积。”

但根据彩生活2019年的表现，其平台服务面积的增长、合约管理面积增长均出现了大幅放缓，分别为7.88%、1.5%。而2018年同期，这两项数据的增长幅度分别是24.67%、27%。

有一个好的母公司是多数物业公司被资本市场高估值的主要因素，相较于第三方的收并购，母公司项目的直接托管来得更为直接和安心。

同为在管面积过亿级的雅生活、碧桂园服务，2019年度合约管理面积的增长均超过了30%。其中，碧桂园服务的合同管理面积已经达到6.85亿平方米，收费管理面积约为2.76亿平方米。

彩生活7亿平方米小股操盘面积成色几何还尚未可知。

整体来看，彩生活未来将强调三个方面：提升业主对彩生活的满意度、强有力地拓展物业费收缴率、提高物业服务质量。

彩生活CEO黄玮此前在接受《每日经济新闻》记者专访时还表示，彩生活目前的在管项目主要是靠市场竞争得来的，所以项目的物业费单价都比较低。如果彩生活本次在这类项目中，物业管理服务做得非常到位的话，让业主认可其价值，就可能会提升物业费的收缴率和上涨空间。

目前，彩生活旗下物业费在8毛钱（每月每平方米）的社区还有150个，这当中只有超过一半以上的社区盈利。

这一次，彩生活的决心很大。

对于线下业务的看重，彩生活已经体现在最新的定位中。2019年年报，彩生活已经从2018年单纯的“社区服务平台”变成“物业管理及小区服务运营商”；从“专注于通过互联网，搭建线下及线上服务平台”变成“专注于以物业管理服务为基础，利用互联网技术，搭建线下及在线服务平台”。