镁刻·年报深读| 增值服务负增长 物业第一股的故事将从线上讲回线下

镁刻·年报深读| 增值服务负增长 物业第一股的故事将从线上讲回线下

2020年04月01日 23:09:32
来源:每日经济新闻

“彩生活的价值是被低估的。”在很多次年度业绩发布会上,彩生活董事会主席兼执行董事潘军都会说到这句话。

资本市场是用脚投票的。即使是在管面积最大的物业管理及小区服务运营商,彩生活的股价常年徘徊在港股物业股中后位,“物业第一股”、“O2O战略”的故事已经过时了。

2019年,物业管理公司录得了最佳业绩,但彩生活的业绩增长却放缓显著。报告期内,彩生活全年共录得收益38.45亿元(人民币,下同),归属于控股股东的净利润为4.9亿元,分别同比增长6.4%和2.8%。

而去年同期,这两项数据的增长幅度分别是121.9%、51.3%。

与此同时,彩生活此前最为重视的增值服务收入还出现了负增长,增值服务毛利率也同比减少3.1个百分点至92.6%。

2017年度,彩生活增值服务的利润贡献一度到达42.9%高位,接近物业管理服务的贡献,但此后就开始逐年递减,2018年和2019年分别是33.6%、31.3%。与此同时,物业管理服务的利润贡献逐步增多,从2017年到2019年分别为47.08%、57.57%、62.17%。

这一次,彩生活终于直面了问题。其实,前任CEO唐学斌去年的离任已是一个信号——彩生活暂时放弃了“互联网+增值服务”的幻想,将重新回归线下业务。

在3月31日的业绩发布会上,潘军坦言,彩生活过往在互联网方面投入了比较多的精力,唐总为增值服务及互联网平台落地做了很多有效的实践。但彩生活在线下组织方面,出现了区域不平衡、团队不平衡等现象,公司也想将开元国际、万象美和彩生活社区进行有效整合。

在这一要求下,负责管理开元国际、彩生活高端服务平台主要推动者的黄玮无疑是新任CEO最合适的人选。

这是彩生活反思的结果。新上任的彩生活执行董事,同时也是花样年首席财务官的陈新禹指出,彩生活管理层对过去几年的发展策略做了反思和回顾,“互联网的专业性和投入性,我们还是有些认识不足……我们强调互联网战略的时候,可能对基础物业的重视和强化管理有所不足。”

在物业管理行业最为重要的人员配置上,彩生活距离行业平均还有一定的差距。截至2019年12月31日,彩生活百万平米劳动用工数仅为148人,还出现了同比微跌,而行业平均的百万平米劳动用工数为228人。

此前,彩生活希望通过不断优化线上平台来降低密集劳动力的依赖,降低服务成本,但却降低了业主的满意度。

一直以来,彩生活对“互联网+”的长期、持续性的大规模投入,客观来说挤压了基础物业的利润,导致基础物业的品质不能得到有效的保障和提升,这就引起了客户满意度的下降和物业费收缴率的下降。“我们对基础物业这些保盘的重视程度都不够,甚至到丢盘的时候都没有一些强有力的措施。”陈新禹说。

另外,彩生活过去在投资端上也出现了一些重资产业务,如彩之家(社区租房)、彩车位(车位营销)。这对彩生活整体的流动性、负债均有所影响,也让市场产生了更多顾虑和担忧。

这些问题彩生活从去年开始已经在着手解决,并由潘军亲自挂帅。一方面,去掉重资产业务,回顾物业轻资产本性;另一方面,一些并不熟悉的业务如商管板块,请专业人士负责,再不行就及时止损退出。

“我们的股价是被市场严重低估的。”陈新禹坦言,说出这句话其实心里并不舒服,但彩生活经过2019年的调整,重新回到了更务实、更回归物业(本质)的战略,“在未来不长的时间内,大家可以看见彩生活会有一个很大的变化,市值股价应该也会有一个让市场、让我们自己满意的表现。”

截至2019年12月31日,彩生活的平台服务面积达到12.11亿平方米。其中,合约管理总建筑面积为5.62亿平方米,合作及同盟的总建筑面积6.49亿平方米。

潘军分析认为,截至2019年底,除了百强物业公司控制的面积之外,至少还有130亿平方米(的市场空间),潘军及其新一届管理层最需要做的就是思考如何来整合这部分市场,“我们将用我们的优势来进一步拓展市场份额,我们还有7亿平方米小股操盘面积,这些还没有进入我们的并表面积。”

但根据彩生活2019年的表现,其平台服务面积的增长、合约管理面积增长均出现了大幅放缓,分别为7.88%、1.5%。而2018年同期,这两项数据的增长幅度分别是24.67%、27%。

有一个好的母公司是多数物业公司被资本市场高估值的主要因素,相较于第三方的收并购,母公司项目的直接托管来得更为直接和安心。

同为在管面积过亿级的雅生活、碧桂园服务,2019年度合约管理面积的增长均超过了30%。其中,碧桂园服务的合同管理面积已经达到6.85亿平方米,收费管理面积约为2.76亿平方米。

彩生活7亿平方米小股操盘面积成色几何还尚未可知。

整体来看,彩生活未来将强调三个方面:提升业主对彩生活的满意度、强有力地拓展物业费收缴率、提高物业服务质量。

彩生活CEO黄玮此前在接受《每日经济新闻》记者专访时还表示,彩生活目前的在管项目主要是靠市场竞争得来的,所以项目的物业费单价都比较低。如果彩生活本次在这类项目中,物业管理服务做得非常到位的话,让业主认可其价值,就可能会提升物业费的收缴率和上涨空间。

目前,彩生活旗下物业费在8毛钱(每月每平方米)的社区还有150个,这当中只有超过一半以上的社区盈利。

这一次,彩生活的决心很大。

对于线下业务的看重,彩生活已经体现在最新的定位中。2019年年报,彩生活已经从2018年单纯的“社区服务平台”变成“物业管理及小区服务运营商”;从“专注于通过互联网,搭建线下及线上服务平台”变成“专注于以物业管理服务为基础,利用互联网技术,搭建线下及在线服务平台”。