花样年的规模“焦虑”

上市10年后，花样年控股集团有限公司（01777.HK，以下简称“花样年”）提出“二次创业”，在刚刚过去的2019年，新引进和任命了一批高层。

除了公司创始人曾宝宝回归以外，还聚集了一批来自于万科、碧桂园、龙光、雅居乐等行业人才担任公司高管，这批人才被花样年视为有干劲的“老司机”。

3月31日召开的业绩发布会上，花样年董事局主席、首席执行官潘军表示：“行业进入横盘时代，现在大家都在挤进千亿级别，我们预计花样年今明两年将进入行业前50强，也就是千亿规模的级别。”

在追赶千亿目标的过程中，花样年曾“爽约”。在两年前的业绩会上，潘军曾表示2020年花样年进入千亿目标，然而今年公布的销售目标仅为450亿元。换言之，花样年打算在行业整体增速放缓的背景下，加速冲刺实现业绩“翻一番”。

“踩线”完成目标

据克而瑞数据显示，2019年行业千亿房企已经达到34家，同比去年仅增加4家，而2018年新增千亿房企数量为13家。显而易见的是，在行业下行周期，成为千亿房企愈来愈难。

从34家千亿房企普遍销售增速来看，放缓趋势也较为明显。碧桂园、万科、恒大三大龙头房企中，除了碧桂园保持10%的销售增速，万科和恒大2019年的销售增速均在个位数。

花样年曾因“去地产化”战略错过了2015～2016年地产行业高速增长的时期，此后决定重新加码房地产业务。然而在市场的不确定性下，花样年对外公布的短期目标仍比较“保守”，近两年花样年业绩增速目标普遍定为20%～30%。

2019年花样年实现营业收入190.82亿元，其中物业开发贡献收入132.26亿元，同比增长54.6%；毛利约为53.37亿元，同比增长27.6%；毛利率约为28.0%，同比下降1.9个百分点；净利润为15.02亿元，同比增长28.6%。

2019年全年，花样年录得合同销售金额为362.1亿元，同比增长20.01%。去年业绩会上，花样年将销售目标定为360亿元，以此计算，花样年“踩线”完成年度目标，完成率为100.58%。

按照今年的销售目标450亿元计算，业绩增速也仅为25%。在疫情的影响下，这样的目标仍有不小的挑战。

花样年地产集团首席运营官张惠明指出：“今年一季度是淡季，接下来的5月底、6月初到年底会陆续推出新项目的销售，以确保全年目标的完成，也会结合2、3月份的经验，实现线上线下结合，全力确保全年业绩的达成。”

与同规模公司相比，花样年可售货值不算充足。业绩会上，张惠明透露，花样年现有货值超过550亿元。以此计算，去化率至少要达到80%才可完成业绩目标。而近期披露业绩的多家上市房企，今年的目标普遍是实现50%～60%的去化率。

据悉，花样年不只加速收并购、合作开发，还加大公开市场竞争拿地的步伐。2019年花样年新增13宗土地，土地面积共计235万平方米，总权益投资额74亿元，总货值超过300亿元。

2019年12月以来，花样年更是一改以往“谨慎”态度，在土地市场上频频出手，积极参与公开市场“招拍挂”，在全国重点一二线城市累计参与了约20场竞拍。

最近3个月，花样年累计在宁波、成都、青岛、南京、杭州、天津等地获取9幅土地，合计为公司新增货值约240亿元，与去年同期相比，拿地力度较为激进。

截至2019年12月31日，花样年集团规划土地储备建筑面积约3687万平方米，包含已确权建筑面积1663万平方米，尚未列入土储的新增土地70万平方米，土地储备在一线城市和二线城市占比超过90%，粤港澳大湾区占比超过50%。

在潘军看来，花样年要通过合作加快进入招拍挂市场，这样才能快得起来。除了加快进入招拍挂市场外，花样年还要“两条腿走路”，将目光投向粤港澳大湾区的城市更新。

相关数据显示，花样年在大湾区已有46个城市更新项目正处于不同的发展阶段，大部分位于深圳以及其他大湾区城市，以住宅为主导，同时积极布局产业和商业项目，预计规划总建筑面积约1954万平方米，储备总货值约3845亿元人民币。

高层“换血”

为早日实现“千亿”目标，花样年在过去的一年高管团队经历了“大换血”。2019年5月22日，花样年召开股东大会，重选退任董事、公司创始人曾宝宝回归执行董事之列。

2020年1月17日，曾宝宝被正式任命为花样年地产集团CEO，向潘军汇报，曾宝宝仍担任花样年中国集团战略规划委员会主席一职。曾宝宝回归之际，张惠明成为新任COO。花样年地产集团深圳、北京两大区域新任区首赵英华、胡博也在1月初正式到岗。

从此次业绩会也可以一窥花样年的高层变动。此次出席业绩会的4位高管，除了任职多年的“元老”潘军以外，担任花样年执行董事的柯卡生、担任首席财务官的陈新禹以及张惠明均是在去年加入的“新将”。

花样年把新引入的这批行业精英称为有干劲的“老司机”。

“这些人才多数来自行业排名前列的地产公司和专业机构，作为行业‘老司机’，很多人都有带领房企从几百亿到上千亿元销售规模的经验。”柯卡生介绍，花样年的人才策略主要是引进人才“换仓”、内部“转型”以及挑选培养年轻人。

至此，花样年完成为时一年的组织架构调整和人员换仓，“摩拳擦掌”准备进入行业的主流赛道当中。

潘军认为：“我们在对标行业TOP20的优秀企业，并且希望和他们合作，向他们学习。比如旭辉，在组织运营、成本管控和投资方面有很多值得我们学习的地方，我们跟旭辉在华中、华南可以优势互补的区域进行合作。”

在花样年的合作名单中，出现了平安不动产、碧桂园、大悦城、华夏幸福、龙湖地产等一批知名房企。潘军表示，2020年后面的三个季度花样年还将继续深化与这些行业主流企业的合作，向主流企业学习，整合更多业务资源。

潘军将行业分为三个梯次，第一个梯次为TOP20的头部房企，第二个梯次是行业TOP50的房企，有机会在未来两年内进入千亿规模，最后一个梯次则是百强房企。

克而瑞2019年房企销售排行榜显示，花样年以349.5亿元的操盘金额排名72位，花样年正处于第三梯次，并且正在向第二梯次冲刺。

随着有银保监会背景的柯卡生及曾任碧桂园金融部副总经理的陈新禹的加入，花样年也在积极调整债务结构。

花样年的融资成本一直比较高，近期则有所下降。相关数据显示，2019年初至2020年1月合计融资13.5亿美元；融资成本从2018年底的15%下降至2020年初的10.875%。

截至2019年底，花样年控股的净负债率为73.5%，同比下降3.9%；短债占比从2018年底的33.1%下降至2019年底的30.1%。其中借款总计约139.85亿元，同比减少26.99%；优先票据及债券合共240.83亿元，同比减少0.52%。

目前，花样年手中的银行结余及现金总额约230.44亿元，同比减少19.3%。

“过去大家觉得花样年境外债比例高一些，今年希望让境内外债基本达到50：50的比例。”陈新禹表示。此外，为了控制债务成本，对一年内到期的短期债占比进一步控制到30%以下。对于2021年的债券，花样年今年还会回购，进一步降低投资人对2021年到期债券比较集中的风险的顾虑。

内容来源： 中经城事

作者：翁榕涛 赵毅