全年销售不达标,中交地产“增收不增利”
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全年销售不达标,中交地产“增收不增利”

2020年04月10日 08:08:13
来源:蓝鲸财经

“2019年冲刺350亿,2020年冲刺500亿,2023年远在千亿之上。”李永前回归中交地产(SZ:000736)后设定的目标还言犹在耳,但却在规模的追逐中,陷入了增收不增利的尴尬境地。

中交地产财报数据显示,2019年,中交地产实现营收140.63亿元,同比增长57.17%;但归母净利润却下滑33.01%至5.43亿元。与此同时,报告期内,中交地产实现全口径签约销售金额293.87亿元,仅实现350亿销售目标的83.96%。

尽管如此,中交地产方面对蓝鲸房产表示“2020年500亿的目标不动摇,甚至还要力争更多。”为此,2020年以来,中交地产不仅在土地市场显示出了强烈的扩张需求,同时代建板块的建设也在有条不紊的进行中。但在行业大环境持续低迷的2020年,中交地产这种轻重资产并举的模式,能否真的助力其实现规模突破?

少数股东损益拖累利润增长

4月6日,中交地产交出了李永前回归后的第一份成绩单。

报告期内,中交地产实现全口径签约金额293.87亿元,未能完成全年350亿元的销售目标。知名房地产评论员严跃进分析,一方面受市场下行的大环境影响,另一方面也说明企业应对风险的能力相对薄弱,销售受到制约。

而在销售未达标的同时,中交地产还陷入了“增收不增利”的尴尬局面。报告期内,中交地产归属于上市公司股东的净利润约为5.43亿元,比2018年同期下滑33.01%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约为2.59亿元,比2018年同期下滑9.53%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示,一般而言在毛利率大幅下降或者成本、各项计提大幅上升的情况下,房企会出现增收不增利的现象。对此,中交地产解释称,一是上年同期因同一控制下合并确认投资收益,本年无此项;二是计提资产减值准备和信用减值准备减少了当期净利润;三是少数股东损益的影响。

蓝鲸房产查询财报获知,2019年,中交地产在对存货按照成本与可变现净值进行估算时,对位于天津、武汉、青岛、长沙等城市的在建项目可变现净值低于账面价值以及存在减值损失的数个项目进行存货跌价计提准备,共计4.21亿元。受此影响,中交的资产减值准备计提达到了4.22亿,外加信用减值1.29亿准备计提,使得其2019年净利润损失5.51亿。而资产减值损失占净利润的比重也由2018年的14.06%增加至2019年的49.1%。

除此以外,其少数股东损益在2019年大幅增加69.3%至5.79亿元,而同期归母净利润增速为-33.01%,归母净利润也较2018年同期下降2.67亿元。蓝鲸房产据公开数据计算获知,2019年,中交地产少数股东损益占净利润的比重为51.6%,较去年同期增加29.91%,成为蚕食2019年净利润的最大元凶。业内人士指出,中交地产少数股东损益的大幅增加,是在规模的推动下,合作项目增多导致。

蓝鲸房产注意到,在中交地产披露的55个项目中,仅有7个为中交100%持有。而据克而瑞统计数据口径,2019年,中交地产权益销售金额占全口径销售金额的比重也由去年同期的92.33%降至60.6%。

房地产评论员严跃进表示,此种情况也要防范企业是否有通过少数股东损益变现流出企业盈利的情况存在。

500亿下的“三步走”战略

虽然换帅后的首秀并不算圆满,但却并没有动摇中交地产2020年500亿的销售目标。中交地产方面对蓝鲸房产表示“2020年500亿的目标不动摇,甚至还要力争更多。”

为了实现500亿目标,从年初开始,中交地产就加快了拿地步伐。据蓝鲸房产不完全统计,2020年至今,中交地产持续加码了北京、郑州、重庆、天津、武汉、苏州、昆明、佛山等8个城市,累计花费逾150亿元,平均每9天便将一宗地块收入囊中。其中,更是创造了在不到一个星期时间内,连续3次出手北京拿地的记录。

同时,中交地产的代建业务也正式步入正轨。

在绿城中国(HK:03900)学习的5年间,李永前见证了代建业务对绿城中国业绩的影响,回归中交地产后,李永前便提出了效仿绿城“两条腿”走路,即轻重资产并举的开发模式。为了学习代建经验,李永前还曾委派一批高管前往杭州,向绿城中国“取经”。在李永前的推动下,中交地产的代建公司中交房地产管理集团有限公司,于2020年1月13日完成更名和工商注册。据悉,中交的重资产模式就是在东部、西部、南部、北部、中部五大战略区域继续以房地产开发为主,而轻资产则是以联合置业为平台,推进代建开发。

不过业内人士指出,虽然代建业务毛利率高达50%、净利润率约20%,与传统房地产业务相比更能穿越周期、对冲行业下行风险。但代建业务对房企的品牌、资源、技术经验以及市场影响力有很好的要求,并非所有房企都能够做好代建。对此,上海中原地产分析师卢文曦对蓝鲸房产表示,中交地产央企的身份,足以为其背书。

除此之外,中国交通建设股份有限公司(以下简称“中交股份”)与中交房地产集团的资产整合,也为中交地产实现500亿目标增添了动力。有市场消息指出,中交股份有意将其旗下所有房地产投资项目划归到中交房地产集团进行管理,尤其是实现中交投资的房地产项目与中交房地产集团的整合。而把主营业务资产全部注入上市公司,则一直是中交房地产集团所倾向的。

“三大”战略加持下,中交地产或可冲击500亿,不过值得一提的是,受疫情影响,中交地产2020年第一季度的销售表现并不理想。据克而瑞统计数据显示,2020年1-3月,中交地产全口径销售金额较去年同期减少38.91%至28.1亿元。仅实现全年销售目标的5.62%。这也意味着,在销售目标不变的情况,中交地产的销售任务全部押注在下半年,其压力并不轻。