上市首年业绩不“光彩”，招商积余净利跌六成

作者：时代财经 谢斯临

图片来源：图虫网

为武汉体育中心方舱医院提供服务的物管公司招商积余在4月13日了公布2019年度业绩报告。

过去一年，招商积余实现营业收入60.8亿元，同比下降8.7%；实现归母净利润2.86亿元，同比下降66.6%。截至2019年末，招商积余已进驻全国70多个城市，在管项目1198个，管理面积约 1.53 亿平方米。

这是招商积余重组上市之后的首份年报。去年4月，中航善达发布《重大资产重组停牌公告》，宣布招商物业及中航物业两大央企物业管理平台即将重组。

2019年11月19日，中航善达收购招商物业100%股权决定正式得到证监会批准，并于次日完成股权过户。12月16日，招商积余在深圳举办重组更名及上市仪式，招商物业及中航物业两大央企物业管理平台重组交易案终于尘埃落定。

重组上市之后的招商积余无论是在管面积，还是营业收入，均已成为物管行业的龙头企业，60.8亿元的营收，仅次于碧桂园服务的96.45亿元及绿城服务的85.82亿元，位居已公布业绩上市物企的第三位。

然而，从盈利能力上来看，招商积余低毛利难题仍然待解。

不走“寻常路”

在重组上市后， “中航善达股份有限公司”更名为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”。招商积余解释称，更名背后是上市公司层面的股东调整和资产、业务的优化，将明确新公司的未来业务定位及发展方向。

“积善之家，必有余庆”，“积余”在《辞典》里的释义为积攒起来的剩余财物和资产，“积余产业运营服务”则意为对存量资产的管理、运营及服务。

纵观整个行业，在住宅物业市场竞争日益白热化的当下，非住宅类物业成为市场相继追逐的热点。拥有“招商物业”和“中航物业”两个业内知名品牌，并同时坐拥招商局集团、航空工业集团两大央企背景，招商积余在以机构类物业为主的非住宅类物业领域具备一定优势。

年报披露，截至2019年末，招商积余在管面积1.53亿平方米之中，非住宅类物业面积高达7613万平方米，占比高达49.8%，较上年增长3.9个百分点，机构物业为主的非住宅物业已经占存量在管面积的一半。

与此同时，2019年招商积余新签年度合同金额约22.1亿元，同比增长37.6%。其中，非住宅类业务新签合同金额17.95亿元，占比高达81.3%。

年报披露，期内招商积余先后拿下北京京东集团总部办公楼、阿里巴巴广东云计算数据中心、港珠澳大桥人工岛、上海应用技术大学、湖南省美术馆、武汉地铁2号线等一系列企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、 医院、公共交通等众多机构特色业态 。

其中，甚至包括此次疫情之中发挥作用极大的方舱医院之一武汉体育中心的物管服务也是由招商物业负责。

低毛利率难题待解

一般而言，机构类物业等非住宅类业务，其定价受政策限制较小，更加市场化，利率比较稳定，也不像住宅物业那样提价困难。此外，非住宅物业所涉及的业态和服务内容更为多元，存在一定资源和技术壁垒，盈利水平更高。

然而，与现实相悖的是，发力非住宅业务的招商积余其毛利率水平一直较低。年报披露数据显示，2019年招商积余毛利率18.3%，同比下滑1.3个百分点，归母净利率同比下滑8.2个百分点至4.7%。

对于盈利水平偏低，招商积余解释称，利润同比下降主要是由于公司不断清退房地产开发业务，房地产业务占比下降导致毛利率下滑。

这并未能解答招商积余物业管理板块低利率水平的疑问。拆解不同业务之后，不难发现招商积余物管业务毛利率同比下滑0.78个百分点至9.83%，其中基础物业管理、专业化服务毛利率较上年分别减少1.17和1.84个百分点至8.47%和21.22%，明显低于行业30%左右的平均水平。

不过，从券商机构的反馈来看，市场仍普遍看好招商积余未来的发展潜力，兴业证券、天风证券、东北证券、华泰证券等机构均给出增持、买入的评级。

一名证券业从业者向时代财经解释道，这是由于目前行业内普遍认为招商积余的利润率是一个逐步修复的过程，相信随着公司经营效率的提升和整合后发挥的协同效应，公司的利润率能够达到行业正常水平。事实上，大部分港股物管公司上市之前的毛利率表现也并不如现在这样好看。

与此同时，由于重大资产重组的原因，招商积余2019年度业绩仅合并了招商物业12月经营数据，并未能完全体现此次重组的优势。年报披露，招商物业在2019年11月19日完成过户，从收购日起至年末招商物业实现营业收入5.9亿元，营业利润5075万元，净利润3876万元。