房企业绩观察 | 盈利空间遭挤压、规模扩容放缓，房企普遍追求“降速增效”

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

由于2019年未受疫情影响，多数房企近期披露的2019年年报数据看起来十分靓丽。但值得注意的是，尽管不少房企业绩规模仍有进一步提升，但行业整体增速已经放缓，毛利率、净利润率等一些指标也开始走低。

克而瑞研报显示，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影响，百强房企前3月累计销售金额下降21%。面对众多不确定性，房企们对于未来市场的预判变得愈发谨慎，“降速换挡”也成为不少房企的选择。

业绩规模整体增速放缓

3月底以来，房企密集发布2019年年报。根据多家房企年报数据及研究机构的数据，2019年，房企业绩规模再上一个台阶，但同时业绩增速放缓、利润空间进一步收窄也已成行业的普遍现象。

克而瑞地产研究中心近期发布的研报显示，从50家典型上市房企的营收与利润规模来看，2019年整体营业收入为34427亿元，同比增长24.7%。而不少房企的表现更是亮眼，例如，龙湖集团（00960.HK）2019年公司实现营业收入1510.3亿元，同比增长30.4%；实现归母核心净利155.5亿元，同比增长21.0%。

另一方面，年内各梯队房企门槛进一步提升，但规模房企扩容放缓，新增千亿房企数明显下降。根据上述报告，50家典型上市房企的增速较2018年的34.8%下降10.1个百分点；而在营业收入和营业成本的双重挤压下，房企毛利规模增速更是明显下降。过去一年，50家典型上市房企实现总体毛利润10309亿元、归母净利润3746 亿元，分别同比增长13.2%、14.9%，毛利增速较2018年大降30个百分点，归母净利润增速也下降了4.9个百分点。

中国社会科学院财经战略研究院研究员邹琳华向《华夏时报》记者指出，除了疫情的影响，城市化速度放缓是房企盈利空间收缩的重要因素：“城市住房告别绝对短缺，部分城市已经率先进入存量房阶段。”

同策研究院研究总监张宏伟认为，实际上2019年的市场状况并不太好，尤其是去年下半年处于一个调整期。其同时指出，在这样的竞争格局之下，相比规模房企，中小房企在拿地、融资等方面有比较大的成本压力，其盈利能力也偏弱。去年四季度，还有部分房企采取“以价换量”的策略来冲全年业绩，致使企业出现“增收不增利”、摊薄利润的情况。

相比2019年，2020年的房地产行业没能开一个好头。尽管目前已经全面复工复产，但疫情对于房企一季度的销售影响甚重。据克而瑞地产研究发布的《2020第一季度中国房地产企业销售TOP200》排行榜，百强房企前3月累计销售金额下降21%。

身处下行周期的楼市，使得房企们对于未来市场的预判也变得愈发谨慎。旭辉控股董事局主席林中就认为，从疫情的短期影响来看，今年行业销售同比2019年会减少7%—10%，房企增速普遍相较于2019年也会降低。

根据上市房企公告及公开信息，《华夏时报》记者整理发现，目前已有超过40家房企对外直接或间接公布了2020年的销售目标，但目标增长率超过20%的房企并不多见，且多为中小型房企如阳光100、大发地产、宝龙地产、花样年等，中海地产等大中型房企所制定的销售目标增幅均不足10%，不少房企甚至选择主动降速。

头部房企中，万科、碧桂园未公布今年的销售目标，中国恒大的销售目标增幅在3成以上；手握8000亿元可售货值的融创，将销售目标调整到6000亿元的水平。

一些房企选择维持原状。例如，晋级“千亿俱乐部”之后，滨江集团将“保持千亿”作为今年的目标，远洋集团今年制定的销售目标为1300亿元，也与去年持平；

包括新城、首创、建业、九龙仓等在内的一些房企则下调了销售目标。其中，新城控股是前十房企之中唯一一个销售目标负增长的房企，其2020年的销售目标为2500亿元，同比下降7.7%。新城控股董事长兼总裁王晓松强调，这是基于4000亿可售货值考虑，根据去化率60%，这个目标是合理的。

“降速增效”成业界共识

在行业增速放缓的背景下，业内人士普遍认为，提高成本的管控能力、实现管理精细化转型等方式，是房企们走出盈利困局的“法宝”。邹琳华就表示，房企只能通过产品和经营模式的创新，挖掘客户更多的新需求。

“我觉得主要还是靠自身。”张宏伟向《华夏时报》记者解释说，提质增效要靠房企本身的销售回款。销售回款占不少企业资金来源的50-60%。手头有资金，可以有更多的主动权来去做企业下半年或者明年甚至更长一段时间的布局。

张宏伟建议，在销售回款正常的基础上，房企最好要想方设法融资。如果企业资金面没那么大压力的话，赶紧拿地。“现在是一个比较好的窗口期，尤其是对于一些一二线城市、强三线城市来讲，是企业战略布局的一个重点。企业需要首先加快销售，其次做好融资，最后要做一些补仓和换仓。” 张宏伟说。“天晴补屋顶。”在龙湖集团3月24日的业绩会上，董事长吴亚军就表示，去年下半年龙湖就开始注重现金流，所以今年年初就已经完成了全年的基本融资任务。也正因如此，龙湖在今年1-2月土地市场相对冷清时，已逆势拿下17幅地块。

陈晟认为：“当下房企需要有一些新战略和新模式。如何保证地价能够下降，通过产业模式拿地是个关键，要保证基本的利润”。

正如陈晟所言：“房企更强调增效，而不是强调规模”。眼下，房企管理层考虑更多的，也是在压力重重的大环境下如何保证财务稳健和现金流安全。

例如，在旭辉于3月27日举办的线上业绩会上，管理层数次强调对于利润的把控。旭辉控股CFO杨欣表示，旭辉将继续严控债务规模与资金成本，同时不断优化债务结构，为企业发展“高筑墙、广积粮”。而林中透露，2020年，旭辉对利润的考核将占到70%。

在3月31日举办的中国恒大2019年度业绩发布会上，恒大董事局主席许家印强调，恒大“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”即使是直言“今年6000亿小目标，很轻松”的孙宏斌，也强调“我们不是很在乎销售额，结算利润和市值更重要”、 “公司拿地会谨慎，不赚钱的活不干”。

基于如此判断，房企们在投资策略上也更为谨慎、强调稳健，更倾向于一二线以及四大城市群，尤其是长三角和粤港澳大湾区地区。

例如，龙湖2019年拿地较为积极，公司聚焦一、二线城市及核心城市群，截至 2019 年末，公司拥有总土储约6814万平方米，其中环渤海、西部、长三角、华中、 华南、香港片区的土地储备占比分别为33.0%、28.0%、19.3%、9.9%、9.7%、0.1%。除了对《华夏时报》记者强调会“坚持把握窗口期拿地，不贵、不错、不拿’地王’”，旭辉管理层还透露，2020年集团可售货值为3,800亿元中的89%位于一二线及准二线城市；截至今年2月底，旭辉集团总土储面积约6,540万平米，对应货值9,880亿元，其中一二线及准二线占比达87%。

另一方面，随着招拍挂市场的竞争越来越激烈，房企们也越发重视多元化的拿地方式。面对今年的形势，不少房企认为并购的机会更多。此外，旧改也受到房企们更多的青睐。倚靠旧改项目发家的富力地产，强调2020年策略仍以“旧改”为主。富力地产董事长李思廉在2019年度业绩会上表示，“今年我们转化土地储备是以旧改为主，希望每年可以有500万平方米以上土储实现转化”。其称，目前富力地产整个旧村改造土储有2000万平方米，足够未来几年发展。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁