华发股份资金链紧绷偿债压力大，销售面积增速远超销售额

4月17日，珠海房地产企业华发股份（600325. SH）发布2019年年度报告。

降价抛售？土储紧张拿地放缓

2019年，华发股份实现营业收入331.49亿元，同比增长39.87%；实现归属净利润27.85亿元，同比增长21.90%。

全年签约销售金额922.73亿元，同比增长58.54%，销售面积395.91万平方米。

其中，华东区域销售金额375.21亿元贡献最大，销售占比40.66%，已经超过珠海。

除上述华东区域外，年报显示，珠海区域全年完成销售256.21亿元，销售占比27.76%；华南区域全年完成销售103.06亿元，销售占比11.17%；华中区域全年完成销售80.89亿元，销售占比8.77%；北方区域全年完成销售54.37亿元，销售占比5.89%；山东区域全年完成销售32.81亿元，销售占比3.56%；北京公司全年完成销售 20.18 亿元，销售占比 2.19%。

华发股份表示，2019年已首次进驻重庆、成都、长沙、郑州、宜昌、湛江、烟台等11个城市。

上述数据，都呈向好趋势，但是仍有很多问题无法忽视。首当其冲的就是销售目标。

2018年，华发股份实现签约销售金额582亿元，管理层确定下了“冒进”的销售目标，几乎翻倍增长的1100亿元。

922.73亿元的销售额着实可惜，一是未能完成既定销售目标，二是与千亿俱乐部尚有一步之遥。

需要注意的是，虽然年报中未能详细披露签约销售均价，但从增速对比可以看出一些信息。

2019年，华发股份销售金额同比增长58.54%，销售面积却同比增长103.17%，销售面积增速远远高于销售额增速。

分季度看，2019年四季度华发股份实现营业收入137.11亿元，远高于前三季度的67.05亿元、75.19亿元、52.14亿元。

虽然，四季度房地产企业均会积极推盘去化、加大营销力度，通过降价促销、以价换量加速项目去化。三季报时，中信建投季报点评对华发作出的分析是“全年销售额有望突破800亿元”。

三季度经营情况简报显示，2019年前三季度，实现销售金额610亿元，销售面积265万平方米，对于其四季度的爆发式增长的确值得思量。

而销售面积增速远超销售额增速，又可以从另一个侧面反映出华发股份正采取一切办法加速回款，但也表明其销售境况愈发艰难。

经计算，2019年华发股份销售均价约为23306元/平米，较2018年的29866元/平米大幅下滑22%。

还有一个问题，便是华发股份的土储趋于紧张，尤其是这次业绩的增长点华东区域。

年报显示，截至2019年年末，公司拥有土地储备计容建筑面积697.48万平方米，在建面积1367.02万平方米。土储面积较2018年的750.04万平方米下滑明显。

详细来看，华南地区土地储备面积占比33.93%；华东地区土地储备面积占比8.31%；华中地区土地储备面积占比45.71%；北方地区土地储备面积占比12.05%。

对于2019年新增土地情况，华发股份的年报中并没有披露，只提及通过公开竞购、合作开发等方式，成功取得36个新项目。

三季度经营情况简报显示，新增土地9宗，分别位于武汉、珠海、汕尾、天津、上海、江门、湛江、成都、杭州。

Wind数据显示，华发股份全年的拿地成本为6716元/平米，较2018年的6544元/平米有所提升。

净负债率远高均值 长租公寓堪忧

回款加速、土储紧张、拿地放缓，诸多情况均指向一个问题，那便是资金链紧绷，负债压力巨大。

截至2019年年末，华发股份的短期借款为123.08亿元，一年内到期的非流动负债为245.15亿元，所持货币资金260.80亿元，尚存有逾100亿元缺口。

同时，华发股份应付账款100.95亿元，同比增长112.85%；预收账款585.23亿元，同比增长49.96%；其他应付款148.13亿元，同比增长35.65%，均计入流动负债。长期负债为457.35亿元，同比增长33.00%。

年报显示，2019年华发股份融资总额为1057.23亿元，整体平均融资成本6.35%，利息资本化59.54亿元，资本化比例达到84%。2018年同期，融资总额为942.78亿元，整体平均融资成本5.87%。

2019年，华发股份资产负债率为81.51%，净负债率为160.50%，虽同比下降却依旧处于高位。

亿翰智库数据显示，2018年房企营收在30亿元至100亿元之间的房企平均净负债率为69.4%；营业收入在100亿元至500亿元之间的房企平均净负债率为85.7%；营业收入在500亿元至1000亿元之间的房企平均净负债率为94.3%；1000亿元以上的房企平均净负债率为83.8%。

华发股份160.50%的净负债率，远高于营收100亿-500亿房企均值。

值得注意的是，负债累累的华发股份还涉足长租公寓业务。2019年，其投资性房产同比上涨105.82%，至48.91亿元，系开发产品转为长租公寓所致。

年报显示，报个期内长租公寓实现租金收入113.76万元，出租面积为4.96万平方米。

在拓展全国化的同时，加码商业地产、长租公寓等相关产业，这些竞争激烈且吞噬现金的行业对于华发股份本就紧张的资金形成巨大压力。

随着以蛋壳青客为代表的长租公寓股价腰斩、爆雷传言等问题的出现，加之疫情影响，资金链紧绷的华发股份此刻投身于此的确不是明智之举。

2020年刚刚过不不到4个月，华发股份一开始多轮融资，包括5.7亿元的中期票据、15.8亿元的公司债，及10亿元的短期融资。

4月17日，上清所又披露，华发股份拟发行2020年度第二期中期票据，基础发行规模为5亿元，发行金额上限9.3亿元。

资金紧张、土储紧张、销售紧张的华发股份，2020年如何破局？《全球财说》将会持续关注。

作者：丁一

出品：全球财说