【后疫情行业分析-4】央行又降息 近期火爆的内房股还有后劲么？

凤凰网港股|4月20日，中国人民银行公布最新LPR（贷款市场报价利率）消息：一年期LPR由之前的4.05%下降至3.85%，五年期LPR由之前的4.75%下降至4.65%。

对比3月LPR数据1年期LPR为4.05%、5年期以上LPR为4.75%，此次1年期和5年期以上LPR“双降”，分别下降20个基点和10个基点。这也是自去年8月以来的最大降幅。

据市场分析，此次LPR利率下调，进一步体现了5年期或中长期贷款下调的导向，对于降低包括房贷在内的成本等都有较为积极的作用。

值得注意的是，随着疫情的稳定，今年3月初，全国各地楼市成交量明显复苏，上海、深圳千万豪宅热销，苏州、杭州等地排队看房等情况不胜枚举。业内人士对此表示，这并不能将其归入市场的火热，只是疫情之下，长期积压需求的释放。

那么，在此背景之下，房地产行业发展趋势将何去何从呢？

中金认为，在今年1季度的三大投资中，地产投资的降幅最小，而且在3月增速率先转正，可谓一枝独秀。据统计，1季度居民房贷余额增速为15.9%，仍高于12.7%的贷款平均增速，而3月份的全国地产销售降幅也大幅缩窄。历史数据显示，中国的房地产市场销售额以及房价的走势与广义货币M2增速高度相关。1季度的广义货币M2达到208万亿，同比增长升至10.1%。因而虽然当前的信贷主要投向企业部门，但不排除最终受益的是房地产行业。

中泰证券首席经济学家李迅雷表示，疫情以来，一二月份房地产销售面积同比下降40%左右，不过3月份只下降14%，销量明显开始走强，而且房地产投资增速也出现了正增长，可谓一枝独秀。

从国家统计局公布的环比数据看，3月份，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，二手住宅销售价格环比微涨。今年以来，杭州、深圳的房价涨幅较大，不少豪宅出现疯狂抢购现象。

据深圳中原的统计数据显示，3月新房住宅网签3152套，环比上涨279.8%，网签面积32.38万平方米，环比上涨279.9%。据券商中国记者调查，这一波买房的主力，很多来自于一些企业主。有业内人士透露，近期深圳房价大涨的主要原因是，企业主全款买了房之后，可以用来做抵押低息贷款。而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。

李迅雷进一步表示，这只是某些城市的个案，不能把房价上涨的原因全部归结为“贴息套利”。除此之外，他认为还有两大结构性原因。一是与我国人口的流向与分化有关，2019年，杭州人口比上年猛增55.4万人，而深圳同比增加41.22万人，成为全国人口流入最多的两大城市。人口的大规模流入，增加了楼市需求。

令人关注的是，股市历来为实体经济的风向标，伴随着楼市的火热，近期内房股走势如何呢？凤凰网港股按照股价涨幅的空间，将一个月来中外投行关注的15家内房股进行了排序（截至4月20日下午三点），具体为：

证券代码    证券名称           一月涨幅

00813        世茂房地产        42.19%

00884        旭辉控股集团    38.04%

01638        佳兆业集团        36.44%

03380        龙光地产            32.42%

01813        合景泰富集团     30.63%

00960        龙湖集团            24.88%

03333        中国恒大            22.50%

01233        时代中国控股     22.37%

02007        碧桂园                21.56%

00817       中国金茂             18.00%

02777       富力地产             16.30%

01628       禹洲地产             14.39%

01109       华润置地             13.04%

01918      融创中国              9.11%

03383      雅居乐集团          -1.52%

对于近期内房股整体的走强，花旗预计，内房第二季度销售好转，加上部分特定城市推出针对需求端的政策，而且有应对宏观风险的积极财政政策等因素支撑。花旗预料内房将在2020年脱颖而出，行业风险不高，并认为预测上市内房今年盈利增长15%是现实的。

花旗进一步指出，内房主要风险是经济放缓或货币财政政策实施得太迟导致购买力下行，但购买力风险可以通过需求方政策来抵消，并强调保护房地产市场就是保护避免发生系统风险。花旗表示，具有更好增长和逆周期优势(如土地储备或租金收入)的内房股估值溢价正在扩大。花旗看好世房、旭辉、合景泰富、龙光地产、龙湖和融创中国。

交银国际表示，尽管该行认为中央政府为开发商提供了宽松的融资环境，但最近的政策撤回表明长期的住房政策没有改变。交银进一步表示，该行偏好推盘更快、销售执行更佳且财务状况良好的开发商，推荐龙光地产及世茂房地产为买入评级。

此外，摩通则给予华润置地、碧桂园、时代中国、融创中国、旭辉控股增持评级。

凤凰网港股将近期部分机构给予内房企业的目标价及投资评级情况进行了梳理，如下：

证券代码    公司名称   机构名称     投资评级    公布时间     目标价

00813        世茂           瑞信            跑赢大市    4月01日      34.1

01918        融创           大摩            增持           4月16日      55.23

03380        龙光          招银证券      增持           3月30日      14.50

00817        金茂          光大证券      买入           4月10日       6.83

00960        龙湖         小摩              增持           4月02日       42

02007        碧桂园      小摩             增持           4月02日       14.5

01628        禹洲          安信国际      买入          4月08日       5.3

02777        富力          中金             跑赢大市   4月15日      13.1

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