上市公司、央企剥离房地产：再融资和“退房令”成主因

房地产不香了？

今年以来，不少主业非房地产的上市公司或央企，剥离旗下房地产业务，主要原因包括证监会为涉房地产业务上市公司设置的再融资障碍，以及10年前国务院国资委为78家非房地产主业央企下达的“退房令”。

与此同时，受新冠肺炎疫情影响，复工复产受到挑战，我国一季度GDP下降6.8%，房地产开发投资、销售和到位资金情况也同比有所下滑。

据统计局数据，今年1-3月份，全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%；商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%；房地产开发企业到位资金33566亿元，同比下降13.8%。不过，上述三项指标的降幅均较1-2月有所收窄。

某房地产业内人士对新京报记者表示，虽然销售端尤其商铺那块受到了较大的影响，但融资反而比以往宽松了，“我们这几年融资都很艰难”；某地产基金业内人士表示：“一些房企对今年在一二线收储项目的呼声也比较高，但每个拿地和收购项目都会充分事先考虑融资方案，一般都会带着相对可行的融资方案去内部上会。”

在此背景下，继去年7月30日提“房住不炒”后，今年4月17日，中央政治局召开会议再度强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；4月19日，东北证券发表研报，其认为“房住不炒”意味着抑制房价过快上涨的硬约束不能破。

为再融资

多家上市公司剥离房地产业务

目前，房地产业务已成了上市公司再融资的一块“绊脚石”。

2018年10月，证监会推出《再融资审核非财务知识问答》，其中第8条明确提及，主营业务为房地产（包括住宅地产、商业地产）的上市公司，或者主营业务虽不属于房地产，但是目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。

再早之前，证监会曾于2015年明确提出，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号文）和2013年《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。

今年以来，一些上市公司选择剥离房地产业务的主要原因，正是为了清除再融资的障碍。

今年3月14日，江苏哈工智能机器人股份有限公司（证券简称：哈工智能 000584）对其非公开发行股票申请文件反馈意见进行回复，其中证监会要求其说明报告期内房地产业务开展的具体情况，以及公司是否符合《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》的相关要求。

哈工智能表示，报告期初，公司涉及房地产业务的全资及控股子公司主要有9家，自2018年10月起已逐步注销或转让。截至今年3月，公司完成向成都举仁置业有限公司转让持有的蜀都房地产19.00%股权的工商手续，公司已不再持有任何房地产公司股权，已经彻底完成房地产业务的剥离。

同时，哈工智能承诺，公司及其子公司不再从事房地产相关业务。资料显示，哈工智能主营业务包括高端智能装备制造和机器人一站式平台等，本次非公开发行的募集资金主要是用于现有高端智能装备制造业务的拓展，其实际控制人为乔徽和艾迪。

也有养猪的企业，考虑到当地房地产政策，以及房地产业务对后续资本运作的影响，而决定放弃房地产业务。

上市公司罗牛山股份有限公司（证券简称：罗牛山 000735）主营生猪养殖，其实控人为徐自力，今年3月25日，公司披露了剥离房地产业务暨关联交易的公告。

罗牛山拟将持有的罗牛山广场及罗牛山118C项目的全部资产增资至全资子公司海南锦地房地产有限公司（下称“锦地地产”），并将向公司控股股东罗牛山集团有限公司转让锦地地产100%股权，并由锦地地产申请房地产临时开发资质完成上述项目的后续开发。

此外，罗牛山还有5块土地尚未达到法定可转让条件，目前无法进行转让。其表示将通过自行或委托、代建等合作开发的方式将上述地块开发至法定可转让状态后进行转让，并于转让完成时注销房地产开发资质，完成对上市公司房地产业务的转让。

罗牛山表示，受到宏观政策对地产行业的消极影响以及资本市场对地产行业的消极预期，房地产业务后续发展空间有限，且会对公司后续资本运作造成障碍。因此，经公司管理层慎重考虑，决定将公司房地产业务相关资产进行转让，并根据转让进度适时取消房地产开发资质，实现公司聚焦畜牧主业，重回畜牧养殖业第一梯队的经营目标。

也有上市公司为了履行当年再融资的承诺，而进行房地产业务的剥离。

今年4月6日，上市公司浙江东日股份有限公司（证券简称：浙江东日 600113）披露了公司全资子公司温州东日房地产开发有限公司（下称“温州东日”）100%股权公开挂牌转让的进展。截至挂牌期满，共产生4家符合股权转让受让条件的意向受让方，随后，通过电子竞价会现场竞价，最终确定股权转让的受让方为温州智慧藤房产营销策划有限公司，交易价格为1.05亿元。

资料显示，浙江东日主营灯具市场和农产品批发交易市场运营，实控人为温州市国资委。其表示，本次转让温州东日股权是公司进一步聚焦农产品批发交易市场建设与运营主业发展的需要，切实履行2018年公司配股时剥离相关房地产业务之承诺。

“退房令”下

央企承诺“抽身”房地产业务

央企的“退房令”要追溯到10年前。2010年3月18日，国务院国资委召开新闻发布会称，处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司，要加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出。

根据当时的新闻发布会内容，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务，2008年，这些企业所属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入只占到15%，利润只占7%。

国务院国资委表示，这些企业正在加快调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。然而，时至今日，仍有一些央企在做退出房地产业务的工作。

今年1月，国务院国资委再度强调商业性房地产对非房地产主业央企属于禁止类业务。

其在发文《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》中表示，央企需严把主业投资方向，严格执行国有资产投资监督管理有关规定，坚持聚焦主业，严控非主业投资。不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

今年3月22日，中央纪委国家监委网站披露了国家电网有限公司（下称“国家电网”）对十九届中央第三轮巡视的整改进展情况。

国家电网在通报中表示，以更高的政治站位坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务，坚决按期完成深化集体企业改革任务，积极与国资委汇报沟通主要思路，促请国资委明确整改工作方向，按照国资委意见进一步完善退出和转型方案，加快推动整改工作。

目前，国家电网的主要地产平台为鲁能集团有限公司（下称“鲁能集团”）。鲁能集团官网显示，公司成立于2002年12月，是国家电网全资子公司，核心业务聚焦地产、能源两大板块。

在另外一份十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报中，中国航空集团有限公司表示，将着力解决处置企业历史遗留问题方面存在的问题，其中一点为清理低效房产、退出房地产业务。

其表示，将制定并实施境内外房产处置方案，积极推进房产租售工作，低效房产进一步盘活，其中，成都西南航空房地产开发有限责任公司已通过转型退出房地产业务。