增收不增利！大悦城控股怎么了？扣非净利已连亏两季

2019年大悦城控股扣非净利润仅小幅增长0.51%，其中第三、第四季度呈亏损状态；大悦城地产归母净利润同比下滑超过两成，归母净利率下降10个百分点

标点财经研究员 黄凤清

由中粮地产与大悦城地产有限公司（下称大悦城地产，0207.HK）合并重组而来的大悦城控股集团股份有限公司（下称大悦城控股，000031.SZ），近日交出了重组完成后首个完整年度的“成绩单”。

在中粮地产及大悦城地产双平台驱动下，大悦城控股资产规模稳步上升，营收大幅增长，但在盈利上的表现却并不理想。2019年年报显示，大悦城控股2019年末总资产规模为1831.83亿元，调整后（下同）增长14.08%；全年营业收入大增52.41%，归属于上市公司股东的净利润（下称归母净利润）同比增长15.27%，而归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润（下称扣非净利润）几乎停滞不前，仅小幅增长0.51%，其中第三、第四季度呈亏损状态。标点财经研究员根据该公司的归母净利润及营业收入计算发现，其2019年归母净利率较2018年下降超过两个百分点。

而作为该公司商业地产主要经营平台的大悦城地产，业绩更为悲观。其2019年归母净利润同比下滑超过两成，归母净利率下降10个百分点。

公开资料显示，2019年一季度，中粮地产完成对大悦城地产的并购整合，并更名为大悦城控股，成为中粮集团唯一的地产业务平台；形成“A控红筹”架构，香港上市公司大悦城地产成为其子公司。大悦城控股定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向，以商业地产、住宅地产和产业地产为核心板块，涵盖酒店、写字楼、长租公寓等业态。

截至4月21日收盘，大悦城控股每股股价为5.3元，较52周高点下降34.16%；大悦城地产每股股价为0.61港元，较52周高点下降43.51%。

扣非净利润连续两季度亏损

2019年年报显示，重组后的大悦城控股从以开发业务为主的传统房地产公司，转向了持有+销售，双轮双核发展的综合性全业态房地产公司。2019年，其营业收入增长势头迅猛，同比大增52.41%至337.87 亿元。

该公司的主营业务包括商品房销售及一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理。其中，商品房销售及一级土地开发是其当前最为核心的业务， 2019年该业务收入同比增长64.95%至268.97亿元，在公司营业收入中的比重由2018年的73.55%提高至79.61%。

但是，如此倚重的业务，2019年毛利率却较2018年减少4.98个百分点，拖累大悦城控股整体毛利率由2018年的46.08%下降4.87个百分点至41.2%。

而从地域上来看，占公司营收比重超过10%的三大区域——华南、北京、上海，2019年毛利率全线下滑，其中北京地区毛利率减少了26.16个百分点。大悦城在年报中表示，一二线城市高端项目受限价影响较强，短期无改善迹象，2020 年楼市可能维持低频波动的趋势。

最终，大悦城控股2019年实现归母净利润23.78 亿元，同比增长15.27%，远不及同期营收增幅，且较2018年调整后增幅减少了近55个百分点。其中，2019年第四季度出现亏损，亏损额为5692.31万元。根据归母净利润及营业收入计算，其2018年、2019年归母净利率分别为9.31%、7.04%，呈下行趋势。

标点财经研究员注意到，大悦城控股2019年非经常性损益高达11.48亿元，同比增长36.81%，其中非流动资产处置损益便高达14.32亿元。该公司2019年扣非净利润为12.31亿元，仅比2018年增长0.51%。进一步分析发现，其扣非净利润已连续两个季度出现亏损，其中2019年第三季度亏损687.86万元，第四季度亏损2.28亿元。

大悦城控股2019年扣非净利润连亏两季

资料来源：公司2019年年报

大悦城地产归母净利润缩水超两成

随着城市功能化区分和建设的不断深入，商业地产规模正在快速提升，该业务的运营亦成为2019年的一大行业热点。

标点财经研究员注意到，商业地产亦被大悦城控股摆在了重要的位置上，是公司的核心板块之一。中粮地产与大悦城地产的重组，被看作是为公司主营业务注入新的商业地产元素。那么，作为大悦城控股旗下的商业地产开发与经营企业，大悦城地产在重组后首秀表现如何？

大悦城地产2019年业绩公告显示，其2019年营业收入总额约103.38亿元，同比增加27.17%。具体来看，投资物业租金及相关服务收入总额为43.41亿元，占收入总额约42%，同比增长19.5%，其中大悦城租金收入同比增长17.7%至30.64亿元；物业开发及一级土地开发收入49.08亿元，占收入总额约47.5%，同比增长37.3%；酒店经营收入约8.42亿元，占收入总额约8.1%，同比增长14.9%；管理输出收入总额为1.33亿元，占收入总额约1.3%，同比增长75.8%；其他服务收入总额为1.13亿元，占收入总额的1.1%，与2018年基本持平。

尽管营收增长，但盈利水平却大幅下降。2019年大悦城地产溢利约26.68亿元，同比下降14.28%；其中公司拥有人应占溢利约16.36亿元，同比下降22.22%。根据公司拥有人应占溢利与营业收入计算，该公司归母净利率由2018年的25.87%降至2019年的15.82%，下降了10个百分点。从这一角度上来看，可以说，2019年大悦城地产的业绩拖了大悦城的后腿。

而2020年业绩压力亦相当大。据媒体报道，大悦城地产总经理周鹏在业绩会上表示：“截至3月23日，大悦城商业整体销售额下滑80%，已经造成的损失约4个亿，占到全年租金收入的10%-15%。”

大悦城地产公司拥有人应占溢利及归母净利率下降

数据来源：公司2019年业绩公告

融资成本大幅增长侵蚀利润

梳理大悦城控股及大悦城地产的财报，标点财经研究员发现，在经营之外，融资成本是影响两家公司业绩的一大重要因素。

先从大悦城地产来看。2019年该公司融资成本约11.79亿元，相当于同期毛利的20.51%，同比增长47.16%。其中，银行借款利息支出8.89亿元，同比增长49.69%；应付债券利息支出1.76亿元，同比增长约16%。其全年加权平均融资成本为4.55%，较2018年上升0.16个百分点。

而大悦城控股2019年财务费用更是大增142.2%至16.59亿元，相当于毛利的11.91%，2018年这一比例为6.7%。大悦城控股解释称，财务费用增长主要是有息负债增加，对应利息增加所致。截至2019年末，该公司融资余额为691.16亿元，平均融资成本为5.225%。其中银行贷款余额441.69亿元，融资成本区间为4.275%—6.175%；债券融资余额为50.85亿元，融资成本区间为3.94%—6.06%；信托融资余额为91.93亿元，融资成本区间为7.5%—10.6%；1年之内到期的融资余额为167.5亿元。2019年，该公司产生利息费用25.59亿元，同比增长36.45%。

大悦城控股对资金的渴求并未停止。其4月9日发布公告披露，截至2020年3月31日借款余额为791.37亿元，今年1-3月累计新增借款金额100.21亿元，新增借款占2019年末净资产的23.56%。其中，银行贷款增加73.95亿元，占2019年末净资产的比例为17.38%。