令人意外的“黑马” 建发股份75亿厦门地王罗生门
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令人意外的“黑马” 建发股份75亿厦门地王罗生门

厦门“岛内”的土地,向来被各大地产商争相哄抢。而2019年的地王项目,却落入了一家名不见经传的私人公司的口袋。

2019年底,厦门国土部门公开出让编号为“2019P05”宗地(下称“2019P05地块”),吸引了建发股份、中骏集团、平安不动产、鸿荣源、恒兴集团、中国金茂等多家大型开发企业参与竞拍。

当天现场拍卖一开始,中骏集团直接加价12.42亿元,使得地块总价飙至73.5亿元。然而,2019P05地块最终被厦门恒融晨房地产开发有限公司(简称“厦门恒融晨”)以75.25亿元的代价夺得,刷新岛内总价地王纪录。

巨资拿下地王的厦门恒融晨,只是一家由两名自然人持股、成立不到20天的私人企业。直至2020年3月份,厦门恒融晨进行股权变更后,它的潜在背景也得以逐渐浮出水面。

《中国经营报》记者调查发现,摘牌拿地的厦门恒融晨,与厦门市国企——厦门建发股份有限公司(600153.SH,简称“建发股份”)关联匪浅。

令人意外的“黑马”

2019年12月24日,厦门市公开出让7宗地块,其中5宗地块为商住用地,2019P05地块便是其中之一。

此次出让的2019P05地块,属于建发股份名下附属全资子公司禾山公司的土地一级开发项目——“后埔-枋湖旧村改造项目”内的一宗地块。2008年,当地政府作为业主,委托禾山公司承担“后埔-枋湖旧村改造项目”的一级开发建设,由禾山公司拆迁改造完成后,交予政府进行招拍挂出让。

根据2019P05地块的出让公告,该宗地块的总土地面积约为5万平方米,地上总建筑面积为17.4万平方米,按照“价高者得”的原则出让,起拍总价为61亿元,起拍楼面地价为3.5万元/平方米。

另外根据调控要求,枋湖地块内所建商品住房的销售均价不得超过7万元/平方米。

在厦门土地市场,岛内地块向来是稀缺资源。此次出让的5宗商住用地里,2019P05地块即位于“岛内”,成为当天各大开发企业争抢的目标。据悉,2019P05地块吸引了建发股份、中骏集团、平安不动产、鸿荣源、恒兴集团、中国金茂、厦门恒融晨等多家地产商参与竞拍。

现场拍卖一开始,中骏集团则直接加价12.42亿元,使得2019P05地块的总价当即飙升至73.5亿元。

经过多轮角逐,最终厦门恒融晨以总价75.25亿元,竞得2019P05地块,成交楼面地价为4.31万元/平方米,一跃成为当日最令人意外的“黑马”,该宗地块也成为2019年的总价地王。

不过,令人匪夷所思的是,当时耗资75.25亿元拿下地王的厦门恒融晨,只是一家成立不到20天的新企业,其注册资本为500万元,由两个自然人——林晨娟、施汉彬共同持股。

其中,林晨娟持有厦门恒融晨99%的股权,施汉彬则持有其余1%的股权。天眼查信息显示,除厦门恒融晨以外,林晨娟及施汉彬名下并没有设立其他企业。

根据2019P05地块的挂牌出让条件,参与该宗地块竞拍的报名企业,需要交纳保证金接近12.22亿元。同时,根据土地款支付要求,摘牌企业必须在成交之日起5个工作日内付清50%的土地款。

记者无从得知厦门恒融晨的资金来源,尤其是林晨娟、施汉彬这两名自然人,当时如何筹集几十亿元的资金,通过刚设立不久的厦门恒融晨大举拿下2019P05地块。

“壳公司”罗生门

名不见经传但却巨额夺得2019年总价地王的厦门恒融晨,引发了不少关注和猜测。

记者梳理发现,实际上厦门恒融晨与建发股份的关联十分密切。工商登记备案信息显示,厦门恒融晨在拿下2019P05地块的次日,林晨娟、施汉彬就将所持全部股权质押予厦门益悦置业有限公司(简称“厦门益悦”)。据悉,厦门益悦是由建发股份间接持股的子公司。

2020年3月16日,厦门恒融晨则进一步完成了股权变更,林晨娟将其所持公司45%的股权,转让给了厦门益悦。至此,厦门恒融晨由林晨娟、施汉彬、厦门益悦分别持股54%、1%、45%。

由于厦门益悦对厦门恒融晨的持股比例不足一半,即并非绝对控股,因此,通常情况下,建发股份不会将厦门恒融晨作为子公司对其进行合并报表。

更为蹊跷的是,厦门益悦参股厦门恒融晨45%股权的同一时间,厦门恒融晨的董事会及管理层亦发生了变更。目前厦门恒融晨的5个董事席位,至少3名董事为建发股份背景人士,并由建发股份相关人士出任了法人代表及总经理。此外,厦门恒融晨组成监事会的两名成员,亦为建发股份背景人士。

目前,持股54%的林晨娟仍为厦门恒融晨董事,但卸任了总经理职务;而持股1%的施汉彬则卸任了监事职务。

另外,据记者查询了解,厦门恒融晨设立时的注册地址为“厦门市湖里区枋湖北二路889号618单元”,与建发股份一家关联企业的注册地址一致。

记者已向建发股份方面核实了解林晨娟、施汉彬这两名自然人及其设立的厦门恒融晨,在2019年底拿下2019P05地块之前,与建发股份是否存在关联关系或其他形式的利益安排,以及是否向厦门恒融晨输送资金或提供担保,但该公司未予回应。

根据深交所下发的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》(深证函〔2016〕713号)等规定,若发行人竞拍土地存在“地王”等囤地炒地、哄抬地价等情形,将被限制债券发行等融资。

另据《中华人民共和国招投标法实施条例》的相关规定,投标单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位,不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标,否则相关投标无效。

尤其值得注意的是,建发股份在当天也报名参与了2019P05地块的出让竞买。

该宗地块挂牌文件里明确规定,竞买申请人之间不得私下串通,采取“围标、串标”等方式排挤其他竞买申请人、干扰拍卖活动、破坏公平竞争、谋取不当利益等,否则将承担相应责任。

此外,2019P05地块出让文件还进一步明确,竞得人提供虚假文件或隐瞒事实的,将会被取消竞得人资格,终止土地出让合同。

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