令人意外的“黑马” 建发股份75亿厦门地王罗生门

厦门“岛内”的土地，向来被各大地产商争相哄抢。而2019年的地王项目，却落入了一家名不见经传的私人公司的口袋。

2019年底，厦门国土部门公开出让编号为“2019P05”宗地(下称“2019P05地块”)，吸引了建发股份、中骏集团、平安不动产、鸿荣源、恒兴集团、中国金茂等多家大型开发企业参与竞拍。

当天现场拍卖一开始，中骏集团直接加价12.42亿元，使得地块总价飙至73.5亿元。然而，2019P05地块最终被厦门恒融晨房地产开发有限公司(简称“厦门恒融晨”)以75.25亿元的代价夺得，刷新岛内总价地王纪录。

巨资拿下地王的厦门恒融晨，只是一家由两名自然人持股、成立不到20天的私人企业。直至2020年3月份，厦门恒融晨进行股权变更后，它的潜在背景也得以逐渐浮出水面。

《中国经营报》记者调查发现，摘牌拿地的厦门恒融晨，与厦门市国企——厦门建发股份有限公司(600153.SH，简称“建发股份”)关联匪浅。

令人意外的“黑马”

2019年12月24日，厦门市公开出让7宗地块，其中5宗地块为商住用地，2019P05地块便是其中之一。

此次出让的2019P05地块，属于建发股份名下附属全资子公司禾山公司的土地一级开发项目——“后埔-枋湖旧村改造项目”内的一宗地块。2008年，当地政府作为业主，委托禾山公司承担“后埔-枋湖旧村改造项目”的一级开发建设，由禾山公司拆迁改造完成后，交予政府进行招拍挂出让。

根据2019P05地块的出让公告，该宗地块的总土地面积约为5万平方米，地上总建筑面积为17.4万平方米，按照“价高者得”的原则出让，起拍总价为61亿元，起拍楼面地价为3.5万元/平方米。

另外根据调控要求，枋湖地块内所建商品住房的销售均价不得超过7万元/平方米。

在厦门土地市场，岛内地块向来是稀缺资源。此次出让的5宗商住用地里，2019P05地块即位于“岛内”，成为当天各大开发企业争抢的目标。据悉，2019P05地块吸引了建发股份、中骏集团、平安不动产、鸿荣源、恒兴集团、中国金茂、厦门恒融晨等多家地产商参与竞拍。

现场拍卖一开始，中骏集团则直接加价12.42亿元，使得2019P05地块的总价当即飙升至73.5亿元。

经过多轮角逐，最终厦门恒融晨以总价75.25亿元，竞得2019P05地块，成交楼面地价为4.31万元/平方米，一跃成为当日最令人意外的“黑马”，该宗地块也成为2019年的总价地王。

不过，令人匪夷所思的是，当时耗资75.25亿元拿下地王的厦门恒融晨，只是一家成立不到20天的新企业，其注册资本为500万元，由两个自然人——林晨娟、施汉彬共同持股。

其中，林晨娟持有厦门恒融晨99%的股权，施汉彬则持有其余1%的股权。天眼查信息显示，除厦门恒融晨以外，林晨娟及施汉彬名下并没有设立其他企业。

根据2019P05地块的挂牌出让条件，参与该宗地块竞拍的报名企业，需要交纳保证金接近12.22亿元。同时，根据土地款支付要求，摘牌企业必须在成交之日起5个工作日内付清50%的土地款。

记者无从得知厦门恒融晨的资金来源，尤其是林晨娟、施汉彬这两名自然人，当时如何筹集几十亿元的资金，通过刚设立不久的厦门恒融晨大举拿下2019P05地块。

“壳公司”罗生门

名不见经传但却巨额夺得2019年总价地王的厦门恒融晨，引发了不少关注和猜测。

记者梳理发现，实际上厦门恒融晨与建发股份的关联十分密切。工商登记备案信息显示，厦门恒融晨在拿下2019P05地块的次日，林晨娟、施汉彬就将所持全部股权质押予厦门益悦置业有限公司(简称“厦门益悦”)。据悉，厦门益悦是由建发股份间接持股的子公司。

2020年3月16日，厦门恒融晨则进一步完成了股权变更，林晨娟将其所持公司45%的股权，转让给了厦门益悦。至此，厦门恒融晨由林晨娟、施汉彬、厦门益悦分别持股54%、1%、45%。

由于厦门益悦对厦门恒融晨的持股比例不足一半，即并非绝对控股，因此，通常情况下，建发股份不会将厦门恒融晨作为子公司对其进行合并报表。

更为蹊跷的是，厦门益悦参股厦门恒融晨45%股权的同一时间，厦门恒融晨的董事会及管理层亦发生了变更。目前厦门恒融晨的5个董事席位，至少3名董事为建发股份背景人士，并由建发股份相关人士出任了法人代表及总经理。此外，厦门恒融晨组成监事会的两名成员，亦为建发股份背景人士。

目前，持股54%的林晨娟仍为厦门恒融晨董事，但卸任了总经理职务;而持股1%的施汉彬则卸任了监事职务。

另外，据记者查询了解，厦门恒融晨设立时的注册地址为“厦门市湖里区枋湖北二路889号618单元”，与建发股份一家关联企业的注册地址一致。

记者已向建发股份方面核实了解林晨娟、施汉彬这两名自然人及其设立的厦门恒融晨，在2019年底拿下2019P05地块之前，与建发股份是否存在关联关系或其他形式的利益安排，以及是否向厦门恒融晨输送资金或提供担保，但该公司未予回应。

根据深交所下发的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》(深证函〔2016〕713号)等规定，若发行人竞拍土地存在“地王”等囤地炒地、哄抬地价等情形，将被限制债券发行等融资。

另据《中华人民共和国招投标法实施条例》的相关规定，投标单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标，否则相关投标无效。

尤其值得注意的是，建发股份在当天也报名参与了2019P05地块的出让竞买。

该宗地块挂牌文件里明确规定，竞买申请人之间不得私下串通，采取“围标、串标”等方式排挤其他竞买申请人、干扰拍卖活动、破坏公平竞争、谋取不当利益等，否则将承担相应责任。

此外，2019P05地块出让文件还进一步明确，竞得人提供虚假文件或隐瞒事实的，将会被取消竞得人资格，终止土地出让合同。