华夏幸福：资源向优质区域倾斜，新业务会配合中国平安需要

4月26日，华夏幸福召开了2019年业绩发布会，华夏幸福董事长王文学首次出席了说明会，同时出席的还包括联席董事长兼首席执行官(CEO)暨总裁吴向东、董事兼联席总裁孟惊、联席总裁俞建、副总裁兼财务总监吴中兵，董事会秘书林成红等。

会上，首次出席会议的吴向东表示：“过去一年华夏幸福发生较大变化，包括股东变化，包括发展战略变化。其中战略变化即包括他所负责的新业务。过去一年，华夏幸福包括股东都坚定在新的业务方面有所作为。”

精准投资、精益管理

会上，王文学和吴向东分别提及了公司的新战略。关于华夏幸福2020年的战略重点安排，王文学表示，公司的战略是“成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”，在这个战略引领下，公司会积极发展产业新城、商业地产这两大平台，并持续构建新平台。

其中，对于产业新城相关业务，王文学介绍道，第一是战略再聚焦，一是区域聚焦，就是把资源聚焦到优质区域，有一些无效和低效的区域不再投资；二是业务聚焦，就是把资源倾斜到核心业务，对各项业务重新梳理，有的业务进行合并，有的弱化为辅助性业务，让核心业务时刻保持在战略实施状态。

第二是回归经营逻辑，具体包含三点：一是产业新城的现金流自我平衡，二是孔雀城的利润及现金流的平衡。三是二者还要有机地协同发展。这三条加起来就是华夏幸福产业新城的回归经营逻辑。

第三是提升经营质量，提升经营回款，优化经营性现金流，合理控制负债，优化杠杆。

而对于商业地产，吴向东的判断是以数量而言，在中国重要的城市，商业地产有点供过于求，但是好项目很少，这就是行业的问题与机遇所在。“未来，华夏幸福在商业地产领域主要强调’好’，主要是要从‘好城市、好地段、好服务、好回报’等六个方面入手。目前，我们更多地关注增量市场，但随着时间的推移，工作重心会从增量转向存量。”他表示。

对于新业务，吴向东则表示：“华夏幸福的新业务有一个重要出发点，就是服务中国平安的发展战略需要，这样也能为我们自己的发展找到空间。”

据吴向东介绍，过去一年，华夏幸福主要依托世界顶尖科学家平台，积极发起创办科学社区，未来将依托这个平台，凭借华夏幸福已经具备的产业新城和城市综合开发的经验和能力，在若干城市拓展科学社区业务，目前已经在上海着手落地第一个项目。“2020年，我们会有大的、好的城市综合体落地。康养和长租房我们也会全面展开。” 他说道。

随着战略的转变，华夏幸福在投资管理方面也做出了调整。俞建表示：“总体而言，将加强总部对业务集团的战略管控，精准投资，聚焦优质区域。”

他表示：在产业新城投资方面，2019年对每一座产业新城进行审视和梳理，对高潜力区域，增加资金投入和资源配置，确保转发成资金和回款，反之，将逐渐减少，甚至暂缓投资。并对每一座产业新城制定明确的投资预算，控制投资风险。此外，推进平台化策略，积极寻找合作伙伴，共同开发建设。

住宅业务方面，优化全周期管理。比如，分区域制定投资策略，根据库存去化周期、团队操盘能力等制定不同的投资策略和投资回报 ，并加强投后管理，每月进行投后预警，在关键的时间节点制定考核细则等。

谈销售额下滑，受疫情影响

销售方面，数据显示，2019年，华夏幸福销售额1431.72亿元，与2018年度的1627.61亿元相比，下降12%。其中，住宅业务签约销售额1029.35亿元亿元，更是同比下降了20.4%。

对此，林成红表示，原因是前两年孔雀城拿地不足，所以影响到了2019年度销售额业绩，另外也部分反映了2020年度第一季度的销售情况。今年一季度，华夏幸福销售额157.72亿元，销售面积70.52万平方米，分别下降48.35%、76.93%。其中，房地产开发签约销售额49.40亿元，同比下跌78.82%；而产业园区结算收入额99.55亿元，同比增长56.53%。

关于疫情对公司造成的影响，孟惊表示，一季度公司销售业务主要是产业新城及相关业务，整体销售下降超过50%，其中，产业新城销售同比增长26%，主要降低是来源于孔雀城，但孔雀城的回款率同比增加24%。

“孔雀城销售下降的主要原因是受疫情的影响，疫情发生以来，公司原计划的春节年市全面取消。公司在环京布局的区域也比较多，环京防疫的形势当时是仅次于武汉的，所以恢复得也是最晚的，基本上是在3月底，甚至有一部分是在4月初恢复。”

孟惊进一步介绍到，第二个原因是产业新城的模式，孔雀城住宅聚焦于产业新城内部来取地，这个模式决定了土地储备不像其它典型的房地产公司是储备3年，公司每年三四季度是孔雀城当年销售的大头，一季度、二季度占比大概在40%左右，今年孔雀城一季度整体的计划数和2019年一季度是基本持平的。

疫情期间，华夏幸福组织了线上销售，线上锁定了70亿的线上房源，目前没有公布这部分销售数据，预计在4月份、5月份会陆续进入到签约阶段。

基于疫情的影响，华夏幸福进行了三个方面的调整，一是目前华夏幸福主要布局在人口净流入的区域，疫情后，大家对在郊区面积较大的房子需求会更加旺盛，华夏幸福一季度和二季度将会全面储备土地。二是在销售上，日后，华夏幸福的销售动作变成传统销售+线上常态化的销售，线上销售会逐渐地成为郊区型销售模式的重要的方法和策略。

土地储备方面，为防控风险，华夏幸福2017年、2018年投资不足、拿地不足导致连续两年销售下降，华夏幸福在2019年拿地积极了许多。在住宅开发方面，孔雀城2019年新增土地储备515万平方米，总地价181亿元，总地价同比增长70%。截至2019年12月31日，华夏幸福总土地储备1058万平方米，其中孔雀城886万平方米。住宅板块，建设支出增加24%，拍地支出增加61%，产业新城板块土地整体支出增加50%，城市建设支出增加107%，产业发展支出增加44%。