产业新城商业地产双线并进 华夏幸福2020年“好”项目上路

2019华夏幸福主动求变，进行战略端聚焦、能力端拓展、经营端增效、产品端优化，实现稳健增长，持续盈利

《投资时报》记者 苏慧

首次设立南北两个业绩会主场的产业新城运营商华夏幸福（600340.SH），4月26日举行了2019年度业绩说明会。华夏幸福董事长王文学，联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东，董事、联席总裁孟惊，联席总裁俞建，副总裁、财务总监吴中兵以及董事会秘书林成红等管理层列席会议，向投资者详细解读了华夏幸福新一年业绩情况。

数据显示，2019年华夏幸福实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%，首次突破千亿元；归属于上市公司股东的净利润实现146.12亿元，同比增长24.4%，过去五年净利润年复合增长率亦达32.1%。

此外，华夏幸福整体毛利率达43.7%，同比增加2.1个百分点；ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点。拟现金分红45.20亿元，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%。同时，其资产负债率已经由2018年年末的86.6%降至2019年末的83.9%。整体来看，2019年华夏幸福业绩呈现全面向好态势。

华夏幸福2019年主要业绩数据

数据来源：公司年报

作为中国知名产业新城运营商，华夏幸福凭借在京津冀累积的十八年产业新城运营经验，以“产业新城业务+配套业务”的平台模式，积极推进“异地复制”成果显著，近一段时间以来更连续推动数个超百亿项目的落地。

在产业新城布局上，华夏幸福潜心打造“3+3+N”核心都市圈格局，环北京以外的外埠区域业绩成效显著。而在新模式方面，华夏幸福亦在传统重资产模式基础上，落地北京丽泽项目首个“轻资产”业务模式，并以资产管理输出方式，深化资本合作，快速切入市场，逐步迭代更新投资模式。

业内分析人士认为，华夏幸福围绕京津冀、长三角、粤港澳等核心区域进行布局，符合由城镇化迈向都市圈化的大的战略机遇。在落地上述战略布局的过程中，该公司有望不断提升现金流能力、降低负债、保持利润稳健增长，持续提升经营质量，实现公司业务的长期稳健发展。

业绩向好

《投资时报》记者注意到，新一财年华夏幸福业绩向好，在营收利润、全口径回款、管理费用率及分红方面都有上佳表现。

2019年，华夏幸福主营业务稳健快速增长，实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%；归母净利润达146.12亿元，同比增长24.4%。同时，其ROE实现35.7%，同比增加0.5个百分点，更拟现金分红45亿元。

在产业新城业务方面，华夏幸福积极推进“异地复制”成果显著。2019年该公司产业新城销售额同比增长19%，销售额占比提高7个百分点，毛利润占比达到52%，业绩贡献度持续增加，推动公司收入结构不断优化。

或受益于此，2019年华夏幸福经营活动产生的现金流入共计943.78亿元，销售回款率由46.2%大幅跃升至61.4%，回款率提升显著。截至2019年末，该公司预收款项达到1252.85亿元，预计将在未来三年内逐步结转为营业收入与利润，有利于公司锁定未来经营业绩。

《投资时报》记者查阅该公司近五年的业绩注意到，将时间轴拉长更能显示出华夏幸福业绩增长的韧性。2015年至2019年，该公司营收年复合增长率达到29%，净利润年复合增长率达到32.1%，显示出持续增长及较强的穿越周期能力。

华夏幸福近五年营收及利润情况

注：图中数据单位为亿元，“净利润”为“归属于上市公司股东的净利润”

数据来源：公司财报

此外，近五年来，华夏幸福现金分红占净利润比重均不低于30%，持续为股东创造价值。

事实上，华夏幸福优异业绩的锻造，离不开其近年来坚持聚焦核心都市圈战略。在持续精耕京津冀都市圈的基础上，华夏幸福潜心打造“3+3+N”核心都市圈格局——密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈；推进布局郑州、武汉、成都、长沙、西安等区位优越、政策支持、潜力巨大的核心都市圈。

目前，该战略已收到显著成效。2019年，华夏幸福新增7个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。从营收上看，环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占该公司主营业务营业收入的比例由上年同期的30.8%提升至44.6%，占比显著提高。

同时，华夏幸福2019年明显加大取地力度，获取土地成交金额同比增长203.6%；新获取土地规划计容面积同比增加88.7%。在新获取土地中，67.1%位于环京以外区域；其中，长三角区域达28.5%，将逐步为公司发展贡献主要力量。

双轮驱动

“以聚焦都市圈战略为核心，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化等新趋势，开拓新领域、新模式、新地域”，是进入新阶段的华夏幸福的发展方向。经过一年打磨，产业新城、商业地产双线并进，已成为华夏幸福新起航的双轮驱动力。

随着产业新城模式日渐成熟，华夏幸福将环京地区的成熟经验异地复制，成效显著。数据显示，2019年，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，同比亦上升17.8%。新增签约投资额一直保持高速增长，过往四年复合增长率38.2%。新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%。

而在已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地，66座已实现回款，22座已进入成熟期。所谓成熟期，即为净现金流转正、产业项目投产、产业集群形成。同期，华夏幸福招商规模亦创新高，2019年度签约近2000亿元，大项目贡献率达85%。

进入2020年，孟惊表示，核心都市圈的产业机会依旧多多。“以5G、人工智能、工业物联网为代表的‘新基建’将加速落地，这些都会成为都市圈的发展方向，从而带动配套基础设施水平的提升。在招商引资方面，生物医药、医疗器械、现代物流等行业也并没有受到太大响。而华夏幸福近一段时间内更加速孕育出智慧医疗、直播导购、网购社区治理等新型业态，这都将有助于公司在新时期招商引资，从而实现进一步发展。”

在既有产业新城业务基础上，中国平安两次入股，成为华夏幸福的第二大股东，也助力华夏幸福探索新业务，商业地产即是其中非常明确的方向。

作为企业发展双轮驱动的又一大动力，华夏幸福商业地产及相关业务在2019年从无到有，已经覆盖了四座城市，分别是北京、深圳、武汉和东莞。其中2019年内已落地两个，分别为北京丽泽项目和武汉长江中心项目。

具体而言，作为存量项目，北京丽泽项目已完整转让给平安人寿，该项目作为华夏幸福轻资产业务模式的首次尝试，具有十分重要的意义。而第二单是武汉长江中心项目，该项目规划计容面积合计117万平方米，业态组合包括办公、商业、住宅和公寓。

对于商业地产，深耕该领域多年的吴向东有着非常深刻的理解。他认为，在商业地产领域，就是要做“好”项目——好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报都是题中之意。做到全面的好，在能够形成竞争的为数不多的公司中，获得更大的机会。

在地域安排上，毫无疑问，华夏幸福将继续贯彻都市圈战略，京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区等地都是其开发的重点区域。

华夏幸福将以轻资产方式在都市核心圈开拓商业地产及相关业务

资料来源：华夏幸福

从具体项目来看，2020年华夏幸福会有类似于武汉长江中心这样新的城市综合体项目落地。在康养事业和长租房方面，华夏幸福未来也将与股东密切合作优势互补，在合适的时候全面展开。

此外，值得关注的是，2019年，华夏幸福举办了“2019世界顶尖科学家论坛”。依托这个平台，及世界顶尖科学家协会的助力，已经具有产城融合资源、经验和能力的华夏幸福，将在部分中国大城市中拓展科技社区项目。目前，第一个项目已经在积极筹划落地中，吴向东表示，该项目会择机对外发布。

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