世茂入局与解直锟接盘“工3”内幕
财经

世茂入局与解直锟接盘“工3”内幕

2020年04月27日 19:30:10
来源:乐居财经研究院

位于东二环商圈,可俯瞰三里屯全貌的工体3号公寓,终于找到了新买家。

4月26日,中海晟融官微显示,于近日成功发起设立主动管理型基金,收购北京市东城区核心地段的工人体育场西路公寓项目(以下简称“工3”)。

同时,中海晟融与世茂集团达成合作,向后者转让其持有的北京工体项目公司40%权益,双方后续将携手操盘,对项目进行重新定位、设计改造、营销、运营等资产管理工作。

中海晟融正是中植旗下投资平台,业务主要包括对上市公司的战略投资、二级市场阳光私募、私募投资和并购重组等。

乐居财经获悉,中海晟融(北京)资本管理集团有限公司成立于2014年2月,注册资本为15亿,股东为中海晟丰(北京)资本管理有限公司和解直锟,分别持股99.93%和0.07%。解直锟本人为最终受益人,持股100%。

在新冠疫情期间,大多数投资者以观望为主,但中植系却在北京商办投资市场屡屡出手。

18天前,东方资产以33.12亿元的价格接盘烂尾楼中弘大厦,彼时乐居财经报道,接盘者表面是债主东方资产,实际背后买家是在资本市场中叱咤多年的金控财团“中植系”。

  “神秘卖家”国澳实业

至于此次卖家和成交金额,中海晟融官方并未披露,这也引发了外界不少猜想。

知情人士告诉乐居财经,这笔交易去年下半年就在推动中,卖家是国澳实业有限公司(简称“国澳实业”)。现在披露出来,是所有手续都走完了,没意外发生,交割完成才敢披露。

为何中海晟融在官宣中避而不提卖家?国澳实业又为何出售东二环商圈的稀缺资产?

乐居财经获悉,国澳实业成立于1994年,注册资本为1亿元,目前股东为夏子、刘军和范晓光,三位自然人分别持股98%、1%和1%。

国澳实业为外界所知,是因为涉“联通教父”常小兵腐败事件。

2015年1月,中国诚信信用管理有限公司曾实名举报常小兵,举报信中提及:其一,内外勾结、损公肥私,将处置资产低价转让给私营企业国澳实业,损失8亿元巨额国有资产;其二,同中证公司、国澳实业串谋,偷逃近3.2亿元巨额税款,通过海外洗钱暨转移利益。

也是在那一年,国澳实业向安信信托股份有限公司出质国澳投资有限公司价值1亿元的股权数额。随着常小兵落马,国澳实业也慢慢走向下坡路。

2017年,国澳实业就曾在地产圈中广撒网,寻找接盘侠。

乐居财经独家获悉的一份《工体西路整栋房产情况介绍》材料显示,北京工体项目于2006年建成,总面积32615.65平方米,地块规划用途为商住用地,包括公寓、商业、办公等多种业态,属于空置状态。

总体布局方面,地上部分共21层,面积25944.98平方米,同在一个产权证下,1-4层为商业,5-21层为酒店式公寓;地下部分2层,共计164个车位,总面积6670.67平方米。

根据世联行2016年8月对该房产进行的价值评估,评估总价17.12亿元。材料还补充道,从2016年8月至今,北京市整体房价水平上涨了近30%,故该房产当前评估价值理应有所上涨。

但是,据国内某商业地产基金公司人士向乐居财经透露,“这是一个很多坑的项目,推给过我们,但因为商业不能散售,涉及军产问题,价格太高,所以我们最终没有选择拿下。”

2018年7月,国澳实业被北京市第三中级人民法院正式列为被执行人,执行标的高达12.03亿元。2019年1月,国澳实业被国家税务总局北京市税务局第一稽查局行政处罚,罚金246万元。

  三年降价五个亿

寻不到合适买主,被接连不断处罚,国澳实业急于出手“工3”项目。在2019年一整年里,国澳实业先后四次拍卖工体西路3号资产。

拍卖标的包括工人体育场西路3号Ⅰ段92套房产、Ⅱ段111号房地产及159个车位(简称1号资产包),以及工人体育场西路3号5层Ⅱ段9套房产(简称2号资产包)。

可惜上述两个标的都经历了无人问津,并均被二次重拍。其中,1号资产包起拍价从125016.85万元降至100013.48万元,降价超过2.5亿元;2号资产包的起拍价从5014.051万元降至4011.2408万元,降幅高达25%。

降价后,买家终于出现了。2019年9月16日,西北金控以11.9亿元竞得工体3号Ⅰ段92套房产、Ⅱ段111号房产及159个车位,地上建筑面积共计27564.28平米,地下建筑面积6476.56平米。

企查查显示,西北金控资本管理有限公司成立于2015年,并由横琴钰融股权投资基金(有限合伙)和中海晟融分别持股99%和1%,最终受益人解直锟持股99.9992%。换言之,西北金控也是中植系公司,同时,它还是国澳实业的债权方。

这笔发生于去年的交易,直到2020年3月,中海晟融才在官微披露。相较于三年前评估总价17.12亿元,如今工体3号公寓的成交额仅12亿元,下降了5亿。

对于中植系而言,这笔买卖是否真的划得来?

对此,一位业内人士表示,该项目属于不良资产,项目比较老,产品本身有一定瑕疵,同时赶上现在的市场环境,所以项目单价在4万多还可以。成交价不是重点,如何处理复杂且未披露的隐藏问题,才是买方目前最为关键的问题。

此次,中植系拉来世茂一起盘活工体3号公寓,打造城市更新项目,或许也是明智之举。