绿地危与机：去年销售未破4000亿关口 总负债超万亿

观点地产网 A股年报季在4月底接近尾声，关于房企年报，讨论较多的无外乎利润、规模以及财务的“不可能三角”，这也同样适用在绿地控股身上。

4月27日晚间，绿地控股集团股份有限公司公布了2019全年及2020年一季度业绩报告。2019年，绿地实现全年营收4278亿元，利润总额306亿元，归母净利润147亿元，同比分别增长23%、26%及30%。

营收利润等指标都呈现正增长，绿地控股在较为艰难的2019年仍交出一份不算差的成绩单，而在今年年初媒体见面会上，张玉良概括过去的这一年为“高质量的增长。”

但是，绿地在2019年还没有突破4000亿的销售关口。关于销售规模掉队，张玉良此前曾表示既有市场原因，也有团队能力的原因，但总体上他依旧表示满意。

新增4500亿货值

多元化布局与转型的过程中，房地产业务始终是绿地利润和营收的保障之一。回顾2019年房地产业务的表现，绿地房地产实现营收1943亿元，同比增长20%，毛利率27.58%，同比增长0.57，处于行业正常水平。

此外，于今年一季度，绿地实现营收796亿元，其中房地产主业实现营业收入378亿，同比增长4.42%；归母净利润37亿元，同比减少15.91%，ROE为4.78%，基本每股收益0.30元。

2019年，绿地实现房地产合同销售金额3880亿元，与去年持平，守住行业第六的位置；合同销售面积3257万平方米，同比减少11%。

回款方面，2019年绿地房地产回款达3010亿元，回款率78%，住宅部分回款率为89%。其中，有8个区域事业部销售能级超200亿，16个事业部业绩超过百亿。

在过去几年全国规模扩张后，绿地在三四线城市的布局占比逐渐扩大，期内三四线城市的住宅销售金额及面积分别同比增长26%、35%，回款金额同比增长41%。

为保证规模不后退，加大投资和土储布局是必要手段。2019全年，绿地以977亿土地价款，累计获取项目108个，新增权益土地面积1805万平方米，权益计容建面3508万平方米。

绿地表示，2019年新增的108个项目，总货值近4500亿元，其中约50%的项目布局在一二线城市，平均楼面价仅2439元/平方米。

即使是在2020年遭遇疫情“黑天鹅”，绿地仍加大了投资布局，其披露数据显示，在疫情后绿地在全国重点区域新增重大战略项目预计总投资额逾2000亿元。

此外，今年一季度绿地以153亿元土地款新增项目23个，包括上海、杭州、苏州等地块，权益土地面积约235.55万平方米，权益计容建筑面积约505.25万平方米，新增货值560亿元。

另一方面，开竣工及交付情况同样值得关注，关系到未来几年结转收入的进度情况。2019年，绿地新开工面积4199万平方米，竣工备案面积2502万平方米，同比分别增长26%、29%，合同交付面积2147万平方米，新增供应面积2867万平方米。

一直被视为未来利润蓄水池的预收款项，在绿地2019年的财报上仍然占比较高。2019年，绿地预收款项3811亿元，同比增长13%，较上一年度增加429.16亿元。

业务天平

2019年对于绿地而言，已经不再是纠结于地产行业与大基建这两个业务之间的平衡问题，各个板块的营收表现再次印证张玉良提出的“地产要转型”的论调。

数据显示，在绿地的两大主业开发中，2019年，房地产的营收占总营收的比重为45.42%；大基建实现营收1885亿元，同比增长27%，占总营收的44.06%，两大主业合计占绿地全年营收的90%。

此外，商品销售实现营业收入473亿元，同比增长55%，绿地称这部分收入主要源于建材销售规模随着基建产业快速发展而进一步扩大。

疫情之后，国内对于复工复产、新基建等投资有了新认识。对于大基建，张玉良寄予了4000亿营收的厚望，今年在大基建上有了更进一步的动作。

4月10日，绿地控股宣布，绿地大基建集团和绿地大基建技术研究院正式揭牌。同时，绿地大基建产业基金签约成立，首期规模50亿元。

截至2019年末，绿地大基建板块累计新签合同金额3766亿元，同比增长19%，在建项目总金额为4349亿元，其中房屋建设业务2927亿元，占比67%；基建工程1094亿元，占比25%。

此外，多元化板块中，金融产业为绿地2019年贡献利润总额35亿元，同比增长40%；商贸产业上实现营业收入67亿元，同比增长91%；酒店经营收入25亿元，轻资产酒店管理输出项目18个，新开业酒店12家，累计开业酒店57家。

凭借着国企背景及业务多元布局，绿地还在3月中旬，与广西人民政府签订合作协议，重点围绕国企混改领域、科技创新领域、国际贸易领域、大健康领域、总部经济领域、轨道交通领域等六大领域，拟五年内在广西总投资1000亿元。

至于是否会分拆多元化业务上市，张玉良在此前曾表示，会探索消费领域和基金领域，但是要看时机。消费领域的价值高，还有大基建也高于房地产，第二个是酒店旅游，第三个大基建。

与去年不同，绿地没有在年报中披露2020年具体的营收及利润目标，而是以大篇幅的经营计划取而代之，当中提到“业绩稳中有增”。张玉良此前也继续保持谨慎称，不会增加很多，更注重质量。

现金流变化与5.6%的融资成本

事实上，随着资产规模跨入万亿行列后，对绿地的负债和现金流有了更大的考验和要求。

现金流方面，2019年，绿地经营活动现金流净额为192.61亿元，较上一年减少229.11亿元，投资活动现金流净额为-155.19亿元，较上一年净流出有所扩大，同比减少47.45亿元，筹资活动现金流净额为50.34亿元，同比增加319.35亿元。

绿地表示，经营活动现金流净额已连续3年维持正值，去年大幅流出，主要系工程款支付增加，其中就包括近几年绿地在大基建布局和投资不断扩容。

此外，绿地投资活动现金流流出扩大，自2014年以来持续录得负值，主要为对联营、合营企业的投资增加。而筹资活动方面，绿地则表示因借款金额同比增加导致筹资活动现金流净额急剧增加逾300亿元。

年报显示，绿地2019年短期借款296.85亿元，较上一年增长115.19亿元，同比增加63%，长期借款1373.03亿元，较上一年增长44.68亿元，一年内到期的非流动负债为868.84亿元，较上一年增加112.56亿元。

截至2019年末，绿地总负债达到10143.14亿元，其中有息负债余额2937亿元，较去年末增加248亿元，期末货币资金889亿元，同比增长10%。此外，资产负债率88.53%，下降0.96个百分点，

值得一提的是，绿地2019年的但整体平均融资成本仅为5.6%，对比其他头部房企表现来说，这一数值处于中等水平。数据统计显示，2019年碧桂园融资成本为6.34%，恒大则为8.99%，而保利的融资成本较低，为4.95%

报告期内，绿地发行供应链ABS金额11.56亿元，海外融资增加，合计发行27.2亿美元债。

此外，今年一季度，随着融资市场环境的松动，绿地一季度净增融资126亿元，筹资活动产生现金流量净额56亿元。除常规开发贷外，绿地还获得疫情贷款授信19亿元，发行ABS工具5.67亿元，发行境外债券3亿美元。