新湖中宝高溢价入股绿城，温州首富向张亚东交出“投名状”

又一对“老朋友”走到了一起。

4月26日，绿城中国（HK.03900，以下简称“绿城”）发布公告称，新湖中宝（SH.600208）拟以现金30.685亿港元认购公司3.23亿股H股股份。交易完成后，新湖中宝将持有绿城12.95%的股份，成为后者第三大股东。

在新湖入股绿城的同时，绿城还收购了新湖南通项目50%的股权，两家房企联手上演了一幕“投桃报李”的好戏。在这场交易中，绿城可谓是获益颇丰。不过，对于正陷入偿债压力的新湖中宝而言，此时入股是一个好选择吗？

新湖高溢价入股绿城

新湖中宝给张亚东送了个“大礼包”。

近日，新湖中宝与绿城签署认购协议，绿城以配股的方式引入新股东新湖中宝，总价30.685亿港元。每股认购价为9.5港元，较4月24日收市价每股7.01港元溢价约36%。

新湖中宝对此表示称，“该认购价格是双方综合考虑市场价格、账面净资产、品牌价值等多种因素后达成的公允价格。”

蓝鲸房产梳理发现，近期为筹集资金，融创中国（HK.01918）、世茂集团（HK.00813）均以折价或平价的方式进行配股融资。绿城以如此高的溢价率进行配股，其实并不多见。

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，与世茂等房企不同的是，绿城是向新湖定向配发新股，不会稀释其它股东的股份。与此同时，绿城产品力、成长性正在得到市场认可，新湖以较高的溢价介入并不吃亏。

不过，也有媒体分析称，绿城股价长期不振，新湖入股能否带来投资收益，还有待观察。上海中原地产市场分析师卢文曦就表示，若是单纯财务投资，新湖中宝没必要“硬买”，未来或许在资本方面有些合作。

自3月23日业绩发布会，绿城股价便持续下滑。4月份以来，绿城股价基本维持在7.5港元左右。由于股价长期“不给力”，绿城中国董事会主席张亚东甚至在发布会现场向老股东致歉。新湖中宝主动“高位接盘”，无形中给张亚东解了围。公告披露次日，绿城股价迅速上涨至每股7.58港元，涨幅达8.13%。

此外，新湖联姻绿城，还将对绿城的规模化发展带来助力。一方面，绿城现金流增加，股本得到扩大，负债结构也得以改善。另一方面，绿城还能利用新湖在金融等领域的优势，来拓宽自身的布局范围。

资料显示，新湖中宝是新湖系的重要资产，其实际控制人为昔日温州首富黄伟。在黄伟的带领下，新湖系的业务已覆盖资源、金融、地产等多个领域。

新湖中宝的如意算盘

由于两家房企均属浙系，此前也进行过多次合作，因此对于二者联姻，业内并不感到意外。

不过，目前新湖中宝短期偿债压力并不小。穆迪曾在3月份预计，公司截至2020年9月底的现金结余人民币129亿元，加上其运营现金流，不足以偿付这些到期债务。黄伟以真金白银的方式入股绿城，意味着新湖接下来或面临着更大的偿债压力。因此，继续出售项目回笼资金，成为黄伟为数不多的出路。

近年来，由于转型不畅、旧改回报周期较长等因素，新湖中宝杠杆率一直居高不下，且资金链偏紧。据Wind数据显示，2018年和2019年上半年，新湖中宝的净负债率分别为181.33%和183.65%。同时，新湖手持现金也难以覆盖一年内到期贷款。

在这个过程中，“老乡”绿城频频扮演着“白武士”的角色，多次购入新湖项目公司股权。并且，与融创、世茂不同的是，绿城并不刻意谋求项目公司控股权。2019年12月，绿城作价36亿元，收购上海新湖35%的股权，收购完成后新湖仍然是项目控股股东。今年4月份，绿城先后入股新湖仙林金谷、新湖塆等项目，持股比例仍是35%。

柏文喜表示，联姻绿城，对于改善新湖中宝的基本面是极为利好的。通过与绿城的合作，有助于新湖项目产品溢价和去化。并且，新湖目前的财务状况比较紧张，需要维持住项目的控股地位来并表，进而粉饰业绩。

或许是尝到了与绿城合作的甜头，新湖中宝与绿城的双边关系也在不断升级。新湖在公告中称，公司有意向就未来发展加大合作力度，发挥各自的品牌、土储、资金等优势，实现共赢。

资料显示，截至2019年6月底，新湖中宝项目总建筑面积约2300万平方米，权益总建筑面积约2200万平方米，且大多位于长三角城市。这也就意味着，未来双方有着广泛的合作空间。

一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产透露，黄伟的心思不在房地产，此前就想把地产业务卖给绿城，最终因价格原因作罢。因此不排除一种可能，新湖通过与绿城的合作共赢，完成黄伟“去地产化”的夙愿。

目前来看，新湖入股绿城是一场双赢的结果。接下来，双方将会展开怎样的合作？蓝鲸房产将会持续关注。