看不懂的房企：一边打折降薪裁员，一边高价抢拍土地

凤凰网启阳路4号|出品

文|凤凰网财经主笔 易典

2020年的魔幻开局，让很多行业经历生死攸关。房地产行业被推至风口浪尖，成为被疫情冲击的“第一线”。

“活下来”不再是一个吸引眼球的噱头，而是房企发自内心的呐喊。

“至暗时刻”缘何而来？房地产作为一个资金密集型行业，投入大、成本高、负债较高，对资金回笼周转要求高，通过负债、融资、销售、回款形成资金链条的闭环。疫情爆发后，售楼处关门，直接斩断了资金链的最关键一环---销售。

卖不出房则没有回款，没有回款则无法偿还贷款债券，企业资金压力陡增。

3月16日，国家统计局发布数据显示，2020年1-2月份，全国商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%。商品房销售额8203亿元，同比下降35.9%。其中，住宅销售额下降34.7%。

销售面积和销售金额暴跌近四成，说明房地产行业的危机已至。这也是2015年4月以来，全国商品房（累计）销售面积和销售额首次出现“双降”。

“双降”背后是低迷的成交。被统计的70个大中城市中，2月有19个城市的新房无成交，24个城市的二手房无成交。分析人士称，预计有三分之一至四分之一的城市在2月没有交易。

危机关头，房企该如何应对？我们注意到各大房企为了这场“生死战”拿出了不同的解决方案：有的全场打折、线上卖房；有的裁员优化、控制成本；有的积极抢地，囤积储备；有的资不抵债，申请破产。

后疫情时代，我们也看到希望的曙光。

一名从业多年的房地产中介告诉笔者：“在家里关了几个月，老百姓从来没有像如今这样意识到居住环境的重要性。”他解释，这两个月联系咨询别墅等高端房产的客户群体显著增加，“有自家的小院子，有居住宽敞的房子，现在成了刚需。”

另一名一直在犹豫观望的白领在疫情后马上开始看房：“隔离在家，我才意识到有个自己的房子太重要了。”

01

全场打折“云卖房”

“全场75折”，是恒大在疫情期间打出的广告，举座震惊。作为极具保值性的不动产，房子和轿车、服装等消费品不同，九六折、九八折已经算不错的折扣，直接打七五折实属罕见。

全场七五折，便宜了多少？

根据恒大公布的数据，2月份销售金额447.3亿，销售面积513.8万平方米。按此计算，恒大销售均价8700元/平方米，创下近3年来单月均价销售新低。

虽然单价创新低，但总体销售收入实实在在上去了。

据媒体报道，中国恒大则通过全面网上卖房和全场75折的促销活动，2月销售逆势增长，前两月实现销售852.8亿元，同比增长31.80%。

房地产行业的几大龙头企业中，恒大用“打折”应对危机，万科也“压力山大”。万科总裁祝九胜表示， 2-3月的销售金额同比减少了510亿元，疫情或导致一季度有1万多客户可能延缓交付，全年或有3.9万延迟交付，对现金流有严重影响。

从行业数据来看，降价似乎成了“大势所趋”。

禾略咨询数据统计了2020年各大房企TOP50操盘金额，今年2月已有64%的房企的下调操盘售价，平均下调20.8%。禾略认为，出现价格下调原因可能有两点：第一个是降价，第二个是开发商的结构推盘拉低均价。

降价最重要的目的是回笼资金。“宁愿少赚点，甚至亏一点都不怕，就怕资金链断了。”一位在房地产行业打拼数十年的资深业内人士点评。

数据显示，融资方面前两月房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%。其中，受销售下滑影响，定金及预收款的降幅达到23.9%。

大量房地产企业依赖外部资金，而发债是房企融资的主要渠道之一。据媒体报道，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490万亿。

北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松也曾表示，今年房企的债务压力峰值将在7月到来。

能借新账还旧账， 就能坚持下去。而如果没有资金支持，就只能面对破产的命运。据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。

国泰君安地产首席分析师谢皓宇表示，疫情影响了房地产商的资金链，随着市场恢复，预计部分开发商还将选择降价来进一步回笼资金。

02

艰难的选择：裁员、降薪、优化

对企业来说，裁员降薪是痛苦的选择，犹如刮骨疗毒、壮士断腕。

据媒体报道，为应对疫情，多家房企通过降薪的方式来控制运营成本，降薪的范围主要局限于中高层管理人员。大中小型房企皆有波及。

2月27日，亚洲知名的房地产集团凯德集团，宣布高管集体降薪。声明中提到，董事会和高管层自愿降薪，其董事费和基础薪资将降低5%-15%。所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪。

据时代周报不完全统计，从3月初开始，在行业前30强的房企中，有不少都传出了减员、降薪的消息。其中既有区域整合引发的人事变动，也有借转岗名义进行间接裁员，还有因控制人力成本要求员工主动离职。有媒体援引一位人士消息称：“现在房企大量收编。差不多前TOP30的房企投拓岗都冻编了。”

南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计50家房企，已披露2019年报的40家房企中，有37家公布了去年员工人数。其中有10家上市房企的员工人数较上年同比减少。

员工人数减少的10家房企，分别为绿城、荣盛、龙湖、融信、蓝光发展、正荣等。其中有三家房企人数同比降幅超过10%，其他均为个位数降幅。

来源：房企员工人数变化（南都大数据研究院）

后疫情时代，多个房企巨头采取了缩短战线、谨慎投资的态度。

在恒大地产业绩发布会上，董事局主席许家印说，“恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。”

融创董事长孙宏斌表示：“将谨慎拿地，并且调整资产结构，减少如文旅、商业，甚至部分的乐园等持有量。”

万科在谈及2020年新建投资比去年下降30%时，表示“万科一直都始终坚持谨慎投资原则。”

03

希望的曙光：房企还在“抢地”

对于一家房企来说，如果说现金流是血脉，断了现金流如同断了血脉一样生死未卜，那么土地储备则是心脏，关乎整个企业的日常运营、财务状况和长远战略。

虽然房企销售业绩不佳，但从市场数据来看，多家房企还在坚持拿地。土地拍卖依然非常火爆。

中指院近日发布了《2020年1-2月全国房地产企业拿地排行榜》，今年前两个月，Top50房企拿地总额2861亿元，较去年不降反增，同比增长28.0%。香港置地、绿城中国和华润置地位列前三，总金额分别达318亿元、268亿元和140亿元。

国资背景的房企在拿地方面表现活跃。2月18日北京拍卖的9宗地块，均被国企及有国资股东背景的企业获得，包括华润、中交、京能集团、首创置业等，3月3日，深圳2020年第一场宅地拍卖，最终以本地国企深圳安居集团包揽三宗地块收场。

中指院指出，在疫情未完全控制前，受资金压力影响，部分房企不得不调整拿地计划，但对于资金充裕的房企来说，这也许是个补强或“超车”的机会。

房企在哪里拿地？一二线中心城市依然是热点。

万得数据显示，在2020年1-2月的各大城市土地成交额排行中，北京以672亿总价排名第一，遥遥领先，几乎是第二名杭州的两倍。

图注：各城市土地成交额排行（来源风财讯）

值得注意的是，2020年1-2月的土拍市场，北京溢价率近20%，而去年这个时候北京土地成交的溢价率仅为11%。

疫情期间北京的土地市场依旧火热，对比2019年与2020年的头两月，北京土地出让的数量和面积显著下降，但成交金额却略微上涨，溢价率也几乎是翻番。

其中备受购房者关注的楼面价，更是出现显著上涨。2019年1-2月北京的楼面价仅为17221元/每平米。2020年1-2月北京的楼面价为35819元/每平米，是去年的两倍还多。

图注：2020年的土地楼面价较2019年翻倍 (上图为2020年1-2月，下图为2019同期）

2月25日，北京一处位于西北旺镇的地块，吸引了7家房企竞拍72轮，最终溢价近26%以76亿元成交。2月26日，江苏省徐州市的一处地块经过了多达252轮竞拍才最终落定。4月27上午，杭州公开出让余杭区1宗宅地。经历43轮竞价，以上限价格20.55亿元+自持2%商品房竞得该地块，溢价率29.66%。

受疫情影响，虽然销售市场低迷，但土地市场的快速复苏也让人看到了希望的曙光。疫情给房地产销售带来了不确定性，迅速复苏的土地拍卖市场也隐隐蕴藏着“弯道超车”的机遇。

英国传奇首相丘吉尔曾说过：“不要浪费一场危机（Never Waste A Good Crisis）”。

如何在后疫情时代寻找机遇，将成为每一家房企都必须面临的“年度大考”。