平安入股一年，华夏幸福“南北分治”，王文学何去何从

2020年是华夏幸福关键一年：新业务将会全面落地，平安对华夏幸福的渗透度正在加深，而两者的业绩对赌也将见分晓。

文｜《中国企业家》记者 李艳艳

编辑｜米娜

“产业新城运营商”，从今年开始，华夏幸福要与这个“标签”告别了。

以往，当你在高铁、高速公路上抬眼四望时，写有“华夏幸福——中国领先的产业新城运营商”的巨型广告牌总是特别惹眼。这是华夏幸福留给外界的鲜明标签，亦是这家公司多年来引以为傲的定位。

但在4月26日举行的华夏幸福（600340.SH）2019年度业绩说明会上，华夏幸福董事长王文学亲口承认了这个消息。鲜少露面的他罕见出席了业绩会，并对公司定位作了新的解释：华夏幸福的战略定位将从“中国领先的产业新城运营商”，变更为“中国领先的核心都市圈——不动产投资开发及运营管理平台”，而这源自公司“业务类型的改变”。

除了这点，在这场业绩会行将结束时，有投资者问王文学：平安入股一年，究竟给华夏幸福带来哪些改变？

王文学没有回答，他点名让华夏幸福的董秘林成红来回答。“随着重要股东中国平安的入股，公司的明确定位是，将成为中国平安的重要战略协同企业。”林成红这样答道。

像是一种渐进式吞噬，抑或是战略协同，华夏幸福这家明显带有创始人王文学风格烙印的公司，正方方面面受到来自“白衣骑士”中国平安的影响。

中国平安在2018年和2019年先后两次入股，成为华夏幸福的第二大股东。与此同时，华夏幸福开始探索新业务，而新业务自2019年开始，由从华润置地加盟的吴向东负责。

自此，华夏幸福开始了由53岁王文学与吴向东“南北分治”的局面，两人各有分工，王文学绝对掌权的时代结束了。

在地产行业增速放缓的大背景下，今年的华夏幸福同时面临着多重考验：疫情带来的销售低迷、现金流动性压力、与平安的对赌（根据对赌协议，2020年华夏幸福净利润不得低于180亿元），王文学能通过这次世纪大考吗？

来源：业绩会截图

王文学“退”，吴向东“进”

变化早有先兆。

3月初，华夏幸福开始一轮大范围裁员。传统业务中的产业园区和房地产板块，成为此轮优化（裁员）的重点。

据多方信源消息及相关报道，有公司内部人士对《中国企业家》称，产业园区板块中，产业发展集团的裁员比例在50%以上，产业新城集团裁员比例则在30%左右。

除去人员优化，华夏幸福的区域优化和业务整合也在同步进行。

其中，区域优化方面的举措：包括合并部分城市区域、合并临近城市群，另有一些城市区域被裁撤。业务整合方面，华夏幸福取消了医疗事业部；商业事业部并入产业新城集团，变更为产业新城中心；保留酒店业务，研发业务交由新城建设集团负责。

尽管很快，华夏幸福对“优化”作出回应，称裁员目的是聚焦核心都市圈战略的实施和落地，聚焦业务重点区域，资源和组织向重点业绩贡献区域倾斜。据《21世纪经济报道》，林成红称，公司每年都基于业绩执行10%~15%的人员调整，今年正赶上组织架构调整，涉及部分组织整合而产生了人员流动情况，变动调整人数或达1000到1500人，但不涉及大幅裁员。

成也萧何，败也萧何。以产业新城运营起家的华夏幸福，其主营业务类型为“产业新城开发+房地产开发”。当市场整体下行叠加自身流动性压力，该模式发展受阻，公司一度深陷生存危机。

1998年，开火锅店的王文学在廊坊创建华夏幸福。2010年，华夏幸福借壳上市，业务拓至全国。20个月后，华夏幸福成功将房地产业务注入上市公司，此后行业排位三度居于前十。分水岭在2016年，这一年公司销售额达到1203亿元，同比增长66%，成功进入千亿阵营。但2017年~2018年，公司销售额增速迅速下降，2019年同比下降11.2%。

“华夏幸福的新业务未来有一个重要出发点，就是服务中国平安的发展战略需要，这样也能为我们自己的发展找到空间。”华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁吴向东在业绩发布会上称。

吴向东表示，经过过去一年的“热身”，今年华夏幸福的新业务将会全面落地。关于新业务，他提及四个方面：城市综合体、康养事业和长租业务、管理输出、科学社区。这些业务将在华夏幸福进驻的8个核心城市率先布局。科学社区方面，目前首个项目已在上海着手落地。

“在新战略引领下，未来华夏幸福将主要发展产业新城和商业地产两个平台，并拓展其他新兴业务平台。”王文学为这场变革定调称。至于之前一直坚守的产业新城业务，除去“战略再聚焦”，还要回归经营逻辑，提升经营回款，优化经营性现金流。

“我和文学董事长各有千秋。过去20年，我们主要的职业路径、职业经历各有特点。”业绩会直播画面中，相比王文学一脸严肃应答，吴向东的言谈状态倒是从容许多。

“过去一年，华夏幸福发生了比较多的变化，包括股东有变化，管理层有变化，相应的发展战略也会有一些新的调整和变化。”吴向东称，其中战略变化包括他所负责的新业务。“过去一年，华夏幸福包括股东在内，都坚定支持在新业务方面有所作为。”

与龙湖今年的业绩会类似，当王文学首次出现在华夏幸福的业绩发布会上时，吴向东“隔空”一起出现。华夏幸福2019年线上业绩会设有北京、深圳两个发布现场，北京有王文学、华夏幸福联席总裁孟惊、财务总监吴中兵和董秘林成红出席；深圳现场有吴向东、联席总裁俞建等人。

这也是吴向东正式加入华夏幸福以来的首次公开亮相。吴向东表示，相对产业新城而言，过去华夏幸福的新业务雷声大雨点小。而在未来，“只要你真能做的好，能和你竞争的对手不多”。

来源：业绩会截图

吴向东带领下的华夏幸福南方总部，以华夏幸福（深圳）运营管理有限公司为平台，在过去一年里，陆续将华夏幸福的业务触角延伸至核心城市的商办业务。在他的规划中，未来华夏幸福在商业地产领域的策略，就是将“好”字发挥到极致，选择好的项目，做好的商业地产服务运营商。

按照规划，一方面，华夏幸福将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。另一方面，在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举。在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如基金模式、资产证券化模式。

公司内部将此称为“三新”业务，即新模式、新领域、新地域。

2019年，华夏幸福的部分“三新”业务已经落地，如拿下北京丽泽项目，使之成为公司首个“轻资产”模式项目；摘牌武汉长江中心综合体项目（重资产）；此外，被选定为前期服务商的项目共8个，如布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目。

在吴向东看来，这些尝试属于“热身”，今年华夏幸福将对这些新业务全面铺开。其中，华夏幸福在五个都市圈（京津冀、长三角、粤港澳大湾区、华中、华西）布局的8个核心城市（北上广深、杭州、南京、武汉、成都），会成为新业务率先落地的区域。

“2020年，我们会有大的、好的城市综合体落地。康养和长租房我们也会全面展开。”吴向东表示。

与华夏幸福的业务协调仅仅是平安作为险资布局地产的冰山一角。正如吴向东言下之意，它有着成为第二个“黑石”的野心。“全世界的保险公司无一例外都在不动产领域配置足够比例、足够数量的优质不动产，所以在这方面我们会发挥华夏幸福应有的作用。”

新战略中，发展新业务并不意味着完全摒弃过往。

王文学谈及产业新城相关业务的发展方向：第一是战略再聚焦，就是把资源聚焦到优质区域，一些无效和低效的区域不再投资；二是业务聚焦，就是把资源倾斜到核心业务，让核心业务时刻保持在战略实施状态。“另外，还要回归经营逻辑，具体包含三点：一是产业新城的现金流自我平衡；二是孔雀城的利润及现金流的平衡；三是二者还要有机地协同发展。”

随着战略的转变，华夏幸福在投资管理方面也做出了调整。俞建表示：“总体而言，将加强总部对业务集团的战略管控，精准投资，聚焦优质区域。”

压线完成利润对赌：变数与压力

缺钱，更准确地说，缺乏流动资金，是过去两年华夏幸福寻求外界输血的主因。

综合华夏幸福近三年财报数据，2017年，华夏幸福筹资获得的现金流净额为571亿元。但进入2018年前三季度，华夏幸福筹资获得的现金净额皆为负。2018年全年，华夏幸福筹资获得的现金流净额为-64.9亿元。

变化发生在2018年下半年。当年7月，华夏控股向平安资管转让19.70%股份，由此募资近138亿元。华夏幸福2019年报显示，其筹资活动产生的现金净额达到259亿元。此外，经营活动产生的现金流连续三年为负。货币资金方面，2019年华夏幸福约为430亿元，同比下降9%。

前面那场交易完成后，平安资管成为华夏幸福第二大股东，持股比例由0.18%变更为19.56%。2019年2月，平安资管再次以42.03亿元增持华夏幸福5.69%股份，使中国平安系对华夏幸福的持股比例上升至25.25%，位列第二大股东。彼时，王文学控制的华夏控股（及一致行动人鼎基资本）持股华夏幸福30.93%，为第一大股东。

不过，弥补资金不足的动作背后，平安与华夏幸福的合作条件堪称“苛刻”。

一方面，伴随着平安资金入驻的，是极其严苛的约束承诺。比如，华夏控股与王文学本人减持，需经平安书面同意；减持最低价为每股23.655元；王文学若以协议转让或大宗交易出货，须保证平安也享有同等价/量出货。

更为苛刻的，是华夏幸福与平安之间的净利对赌协议。未来三年，以华夏幸福2017年归母净利润为基数，华夏幸福2018~2020年度归母净利润增长率应分别不低于30%、65%、105%，即净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元，否则华夏幸福将对平安进行现金补偿。

最新情况是，华夏幸福2019年完成146.12亿元净利润，超基准1.24亿元，压线完成任务。而在2018年，117.46亿元净利润，亦是“压线”完成。

久居不下的债务压力依然存在。通过发债，2019年，华夏幸福得以融资259亿元，同比去年净增324亿元。但也是这一年，公司整体平均融资成本为7.86%。

尽管2019年华夏幸福资产负债率为83.90%，同比下降2.75％。对比净负债率，2017年48.16%，2018年161.06%，2019年这个数字超过200%。

另据2019财报，华夏幸福短期借款为266亿元，较2018年的42亿元，增长531%。

“公司整体的融资局面随着中国平安的两次入股，持续向好，目前公司整体的财务稳健，融资情况在持续改善。”林成红称。

来源：业绩会截图

综合营收方面，据财报，这一年华夏幸福实现营收1052亿元，同比增长25.6%；归属上市公司股东净利润146亿元，同比增长24.4%。不过，销售方面，2019年，华夏幸福销售额1431.72亿元，同比下降12%。其中，住宅业务签约销售额1029.35亿元，同比下降20.4%。

对此，林成红表示，前两年孔雀城拿地不足，影响到了2019年度销售额业绩，另有部分也反映到了2020年第一季度销售数据的情况。为防控风险，华夏幸福2017年、2018年投资不足、拿地不足，导致连续两年销售下降。这一状况直到2019年有所改观。住宅开发方面，孔雀城2019年新增土地储备515万平方米，总地价181亿元，总地价同比增长70%。

今年一季度，华夏幸福销售额157.72亿元，下降48%；销售面积70.52万平方米，下降77%。孟惊表示，一季度，主要是产业新城及相关业务的整体销售下降超过50%，主因是孔雀城销售下降。

“疫情发生以来，公司原计划的春节年市全面取消。公司在环京布局的区域也比较多，环京防疫形势当时是仅次于武汉，所以（销售）恢复得也最晚，基本上是在3月底，甚至有一部分是在4月初恢复。”孟惊称。

此外，孟惊还解释，孔雀城住宅聚焦于产业新城内部来取地，这个模式决定了其土地储备不像其他典型房企那样可以储备3年。“每年三四季度是孔雀城当年销售的大头，而今年孔雀城一季度整体的计划数和2019年一季度基本持平。”

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