国内公募REITs正式起航，存量资产价值释放
要闻 国内公募REITs正式起航，存量资产价值释放 2020年5月6日 06:40:00 兴业研究
本文来自 微信公众号“YCMProperty”，作者：兴证地产阎常铭。
投资要点
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。具备长期回报丰厚、债性股性兼顾、强制分红、免税的特点。
相比于国外成熟完备的REITs体系而言，我国REITs的起步较晚，此次试点，标志着国内公募REITs的正式起航。目前我国境内仍没有真正意义上的权益型REITs，截至2019年年底，类REITs产品累计发行了68只，累计发行金额为1402.81亿元。本次试点标志着公募REITs的正式起航，具有里程碑式的意义。试点的三大要点为：1)坚持权益导向;2)聚焦基础设施领域;3)以公募方式公开募集资金。坚持权益导向，即真正做到“真实出售、破产隔离”;聚焦基础设施领域，主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等基础设施;以公募方式公开募集资金是又一亮点，可扩大募集规模、增加流动性。
新政对地产的影响主要在仓储物流、产业园区领域。我国目前物流地产需求旺盛，但供应端严重不足，尤其是在高标仓储领域，权益型REITs会加快其规模发展。参考美国，得益于权益型REITs的推出，美国仓储物流规模得到快速发展。
我们认为，公募REITs的试点推行，以下几类地产标的将受益或是潜在受益标的：
第一类：持有物流地产的房企，如：万科（02202）、南山控股、东百集团等;
第二类：产业园区相关房企，如：华夏幸福、招商蛇口、中新集团等;
第三类：业务范围包括基础设施建设的房企，如：中南建设、绿地控股等;
第四类：具备商业地产盘活、运营能力或持有优质商业地产的企业，如：光大嘉宝、世联行、金融街、新城控股等
投资建议：此次试点，标志着国内公募REITs的正式起航，具有里程碑式的意义。对地产领域影响主要在仓储物流、产业园区领域。推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、蓝光发展、光大嘉宝等，相关受益标的华夏幸福、金融街、绿地控股、世联行。
风险提示：REITs推行进度不及预期，税收问题难以解决。
报告正文
1、什么是REITs?
REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
1.1 REITs的主要类别
1)按发行方式分类，REITs可以分为公募型和私募型。
公募型REITs以公开发行的方式向不特定发行对象募集资金，投资者人数可以大于200人，发行须经过监管机构的严格审批。发行前可以进行公开宣传。可以上市交易。必须按时披露公司的财务资料，保证信息的公开透明。私募型REITs则以非公开发行的方式向特定的投资者募集资金，投资对象一般在200人以下，发行审批相对宽松。不可以公开宣传，不可以上市交易，也不需要公开披露财务信息。以美国为代表的的大多数国家的REITs大多数公募型REITs。
2)按交易方式分类，REITs可以分为封闭式和开放式。
封闭式REITs的发行总额及发行份数在发行之前就确定下来，在发行后规定的期限内保持固定不变，不再追加投资。在此期间，封闭式REITs的股票或收益凭证也不能追加认购或赎回。投资人若想买卖证券，只能在二级市场上进行交易。而开放式REITs的发行总额及发行份数都不固定，可以随时增发新的股份，也可以赎回股份。投资人可以根据基金的单位净值随时要求赎回证券或认购新的证券。
3)按股性强弱分类，REITs可以分为抵押贷款型、权益型和混合型。
抵押贷款型REITs通过购买抵押贷款支持证券向不动产持有人提供贷款，收益主要来源于贷款利息。机构本身不拥有物业资产的所有权，本质上是一种债权。权益型REITs的权益属性较强，机构通过购买不动产或项目公司股权直接获得物业资产的所有权和经营权。投资人获得双重收益，既可以从不动产的经营收入中获得分红，也可以在退出时享受物业增值的溢价。混合型REITs介于抵押贷款型和权益型REITs之间，在从事抵押贷款服务的同时，也拥有部分物业的所有权。
4)按组织结构分类，REITs可以分为公司型和契约型。
公司型REITs通过发行股份的方式筹资，然后以所募资金成立房地产投资股份有限公司。投资者事实上成为了公司的股东，可以通过出席股东大会、选举董事会等方式参与公司的重大经营决策，，并由公司董事会行使公司的法人财产所有权。公司通过内部自设管理人或委托外部独立的管理公司对公司资产进行投资管理。董事会对公司的经营和管理活动进行监督。公司的投资收益以股利的方式分配给投资者。契约型REITs通过发行收益凭证募集资金进行投资。投资人持有的是REITs的基金份额，与基金管理人之间事实上形成信托关系。基金管理人受投资人委托负责物业的经营管理，并将投资收益按份额进行分配。基金管理人可以自行管理物业，也可以委托专业的房地产管理公司进行管理。
1.2 REITs的投资特性
REITs投资的4大特点：长期回报丰厚、债性股性兼顾、强制分红、免税。
REITs的长期回报丰厚。自1989年以来，权益型REITs指数增长超过标普500和罗素2000指数增长。截至2020年4月，权益型REITs指数相对1989年增长了1695%，同期的标普500指数和罗素指数的增长率分别为1467%和1099%。从1999年3月到2020年3月，权益型REITs的20年平均收益率高达14.46%，超过罗素2000的9.98%，标普500的6.7%和纳斯达克综合指数的6.40%。
债性股性兼顾：投资者可以从REITs中获得相对稳定的租金分红收益。资产价格的波动也表现出较强的股性。在物业所有权上，REITs将物业所有权真正转移给投资人，在风险上，REITs无须向投资者保障固定的收益，也无须提供任何增信措施，风险由投资者完全承担。在收益上，投资者享有双重收益，持有证券期间获得租金收入分红，交易时还可以从物业增值中享受资产溢价。在期限上，REITs产品没有到期期限，基金没有到期赎回的义务，投资者若想退出只能在二级市场上进行公开竞价，转移证券所有权。
强制分红：通常REITs产品会把税后净利润的较大比例分配给投资者。强制性分红条款限制了基金管理人利用留存收益进行大规模扩张，激励管理人购买低估值、高收益率的不动产，抛售高估值、低收益率的不动产，并通过不断增强对物业的经营管理能力提高收益率。
免税：REITs不会因本身的结构而带来新的税收负担。设立阶段不会因为产权转移而产生额外的土地增值税、企业所得税、增值税和附加税。运营阶段也不存在SPV端和投资者端双重征税的问题。
2、国内REITs的发展情况
2.1 国内REITs政策加快推进
相比于国外成熟完备的REITs制度政策而言，我国REITs的政策起点较晚，从首次官方提出房地产信托投资基金到如今大致经历了以下几个演进历程：
政策提出期(2008.12-2014.9)：2008年“金融国九条”提出将房地产信托投资基金作为一种创新融资方式，并且首次以国务院办公厅发文的形式提出房地产信托投资基金。这个阶段，整体在REITs政策上的推动作用并不显著。
政策鼓励期(2014.9-2018.2)：2014年9月，央行联合银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，多年后再次提出要积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点，国务院、住建委及发改委等部门相继发声，进一步鼓励出台相关优惠政策，稳步开展REITs试点，由于在实际推进中缺乏相关经验及专业人才，所以这段期间国内REITs的政策发展相对缓慢。
政策探索期(2018.2-2020.4)：这个阶段，国内监管部门和各个市场主体加强了在不动产证券化方面的创新和探索。深交所在2018年2月发布的《发展战略规划纲要》，提出要全力开展REITs产品创新，并开始探索发行公募REITs，在政策上探索国内REITs市场的发展蓝图。
政策实践期(2020.4-)：2020年4月30日，证监会、发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，明确了基础设施REITs试点的基本原则、项目要求和工作安排等相关内容，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，由此成为国内REITs政策实践的开端。
2.2 国内REITs的发展情况
发行规模：自从2014年我国第一只类REITs产品诞生以来，每年新增的类REITs发行规模都在不断上升，截至2019年年底，我国类REITs产品累计发行了68只，累计发行金额为1402.81亿元。
发行利率：截至2019年底，国内类REITs优先级的发行利率平均为5.31%，波动区间为3.5%~7.5%。与一年期国债收益对比可以发现，类REITs的收益普遍高于国债收益率，收益相对可观;另一方面，类REITs的发行利率波动趋势与国债收益率较为吻合，一定程度上体现出国内REITs的债权属性。
发行期限：通过梳理已发行的68只类REITs产品的发行期限可知，5年以内(含5年)的REITs产品为21只，占比31%;15年到25年的REITs产品为37只，占比超过了半数，说明国内发行REITs的期限集中于短期与中长期。从基础资产类型来看，物流、门店、租赁住房与写字楼相关的REITs产品发行期限较长，平均都在15年以上;而社区商业、产业园区、基础设施相关的REITs产品的发行期限则相对较短，均不超过10年期。
基础资产类型：截至2019年底，已发行的类REITs的基础资产类型主要包括购物中心(32%)、写字楼(21%)、租赁住房(12%)和零售门店(11%)等，这些占比较大的REITs产品的平均发行期限也较长，更能为持有者提供稳定、持续的现金流和回报。从时间维度上，可以发现国内REITs存在明显的阶段性发展特征，首先商业类REITs的起步较早，发展非常迅速;其次办公类REITs在2017年突飞猛进，新增发行规模126.94亿元;然后租赁住房类REITs也在2018年迅速崛起，例如保利住房租赁REITs、越秀租赁住房类REITs等;最后到如今基础设施、物流仓储REITs产品也开始推动。
主要持有者和流动性：国内REITs与成熟市场REITs的显著区别在于国内REITs的持有者普遍为机构投资者，除了兴业皖新阅嘉 REITs和鹏华前海万科 REITs以外，国内类REITs在发行方式上也绝大多数为私募发行，这最终导致国内类REITs的流动性相对较差。
2.3 国内REITs的典型案例
1) 中信启航专项资产管理计划
中信启航作为国内首个“类REITs”产品，对我国的REITs的发展产生了较为深远的影响，它创设的“私募基金+专项计划”的双SPV结构也奠定了此后类REITs结构的基础。
发行信息方面，中信启航采用私募方式在深交所挂牌交易，募资总额达到了52.1亿元，同时，结构上分为优先级和次级两个层级以迎合不同偏好的机构投资者，其中优先级的发行规模为36.5亿元，占比70.1%，预期收益率为7%，预计期限不超过5年，中诚信给予相应的评级为AAA级;次级的发行规模为15.6亿元，占比29.9%，预期期限也不超过5年。
交易结构方面，中信启航的基础资产为北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦，对应的资产类型为写字楼，中信启航通过设立一个非公募基金来持有物业对应SPV的100%股权，而中信金石基金则作为基金管理人对该非公募基金进行管理。
退出安排方面，退出时点非公募基金会将100%物业权益出售给中信金石基金所发起的上市REITs，对价的75%以现金取得，剩余25%将以 REITs 份额形式取得并锁定一年，在此情形下，占比 70% 左右的优先级投资人将以现金方式全部退出，而次级投资者将获得现金与REITs 份额的混合分配。
2)兴业皖新房地产信托投资基金
兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金资产支持证券是在银行间市场上公开发行的类REITs产品，与交易所类REITs不同的是，兴业皖新是原始权益人将资产委托给了信托，而信托计划在银行间债券市场发行。
发行信息方面，兴业皖新共分为优先A级和优先B级两档， 面向全国银行间市场成员。皖新租赁在未来物业大估值大幅提升的情况下可以行使对优先B级的回购权，从而使该产品体现出明显的“债权”特征;但是如果未来物业估值大幅降低，那么按B级资产规模计提的权利维持费将支付给优先B级，以形成对优先B级本息的保护。
交易结构方面，兴业皖新采用“股权+债权”模式，利息可抵税，同时债权可以设置抵押、保证等增信措施。该产品中私募投资基金向SPV发放委托贷款，以此形成债权，并认购了SPV公司100%的股权，形成“股权+债权”模式。发放贷款形成的债权更容易设置成抵押等增信措施，对于投资者的本息偿付更有保障;支付委托贷款利息也可通过利息抵税合理降低部分税负。、
2.4 国内类REITs和成熟REITs的区别
我国目前主要的REITs产品与美国等发达国家的REITs产品尽管在融资、权益和专业化运作上存在共同点，但在“募税管退”等方面仍存在较大差异，所以被成为“类REITs”产品，对于投资者而言，两者的差别主要体现在以下几个方面：
募集方式上，成熟REITs的募集方式以公募为主，而我国目前的占比很低。国内仍是以场外市场为主，面向合格的机构投资者，交易门槛高流动性较低，而国外成熟REITs主要面向公开市场，个人投资者的投资门槛相对较低。
税收优惠上，国内REITs与成熟REITs存在较大不同，目前国内尚未推出税收优惠方案，挤压了国内类REITs收益率的空间;相对而言，以美国REITs为例，REITs 公司应税收益的90%以上分配给投资者则可以免征公司层面的所得税。
管理模式上，国内的类REITs主要采取“私募基金+专项计划”的组织方式，采取优先级、次级的分层架构，其中优先级为固定收益，从而呈现出债权的特征，运作模式上也相对被动;成熟REITs市场则更多的采用公司制或信托基金，表现出股权的特征，因为产品期限较长从而在运作方式上更加注重长期的业绩。
退出方式上，两者产生不同的根源在于二级市场的流动性，成熟REITs的投资人除了可以在清盘的时候处置资产实现退出，还可以通过二级市场交易实现退出，而我国国内的REITs发展尚不成熟且流动性较低，因此主要依靠引入公募REITs或者发行人回购等方式实现退出。
3、成熟市场REITs的概况
3.1 成熟市场REITs规模与发展程度较高
全球权益型REITs规模较高，美国超过1.2万亿美元。截至2019年底，全球主要33个国家中，权益型REITs市值合计达到20473亿美元，存续数量831只。美国为最大REITs市场，总市值为12667亿美元，占比62%;数量为189只，占比23%。此外，日本、新加坡、中国香港市场为亚洲领先的REITs市场，权益型REITs市值分别为1518、745、332亿美元，规模较高。
REITs发展程度较高。成熟市场REITs发展程度较高，从REITs市值/房地产行业上市公司总市值来看，美国、澳大利亚、法国、英国、加拿大等欧美国家该比例达到了80%以上。同时，成熟市场商业地产证券化率较高，REITs市值/商业地产市值平均值为12%，其中新加坡、澳大利亚、美国、中国香港均较高。
3.2 美国REITs市场发展情况
美国REITs经历了20世纪60年代的初创期，70年代的无序发展期、80年代的过度建设的冲击、90年代的黄金成长期、20世纪以来的信任以及危机考验期，几经牛熊。立法层面，为了对冲市场下行压力，美国多次修订税收法律体系，REITs在此过程中受益于税收优惠，具备了相对竞争力。
美国市场REITs规模经历迅速发展。截至2019年底，美国各类REITs市值超过1.2万亿美元，近十年来平均增速18%;存续数量226只，近十年来平均增速5%。
权益型REITs逐渐成为市场主流，市值占比超90%。美国REITs发展之初，主要投资于房地产贷款的抵押型REITs受到投资者欢迎，但由于杠杆率较高，抗风险能力较弱，在历次市场调整的过程中，权益型REITs的价值逐渐得以发现。截至2019年底，富时全美REITs中，权益型REITs占比达到94%，成为市场的绝对主流。
权益型REITs底层资产丰富。从底层资产来看，权益型REITs投向的资产主要包括工业、办公、零售、住宅、分散化资产、酒店/度假村、医疗、自助式仓储、林地、基础设施、数据中心、特殊等各类物业。截至2019年底，从数量来看，投向零售、住宅、办公、医疗等物业的REITs较多;从市值来看，投向基础设施、住宅、数据中心、工业、零售等物业的REITs市值较大。
REITs指数经历高速增长，收益表现良好。1971年至今，考虑红利再投资，权益型REITs全价格指数增长近160倍，抵押型REITs全价格指数增长近6.5倍，全类型REITs全价格指数增长近70倍。即使不考虑红利再投资，权益型REITs指数也增长近5倍，全类型REITs指数增长86%。
从类型来看，权益型REITs表现好于抵押型REITs。抵押型REITs由于风险较高，与房地产市场基本面相关性较高，资本利得变化较大，导致收益波动较大，复合收益率弱于权益型REITs。
REITs指数跑赢权益市场。过去30年，权益型REITs全价格指数跑赢以标普500指数、道琼斯工业指数为代表的总体权益市场，同时跑赢了以罗素2000指数为代表的中小盘市场。
4、国内公募REITs正式起航
4.1 新政在多个方面取得突破
基础设施类公募REITs试点正式起航。2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs试点正式启航，此前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs。本次试点的三大要点为：1)坚持权益导向;2)聚焦基础设施领域;3)以公募方式公开募集资金。
试点提出了“坚持权益导向”的原则。权益型REITs和此前国内的资产证券化工具，包括ABS、CMBS、CBN等债务型的资产支持证券不同。1)债务型的资产支持证券依托发行主体的信用，需要发行主体在规定的年限之内偿还本金和收益。而权益型的REITs可以把资产真正转移给基金，依托的是资产权益;2)存续期间的收益，债券型以固定收益为主，而权益型REITs则是将90%的收益以股利或分红的方式分配;3)权益型REITs需要通过SPV做到“真实出售、破产隔离”，真实出售”，就是把资产真实出售给收购方;“破产隔离”则是把出售资产与原主体隔离开，不再依托原来的主体信用，而是建立在资产基础之上。
试点领域主要是基础设施类。主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等基础设施，而国际上主流的REITs主要针对的资产是公寓、商场、写字楼等房地产资产。聚焦基础设施类资产，是为了适应疫情后加大基础设施投资的需要，拓宽基础设施项目建设资金来源，降低债务风险。我们认为，商场、写字楼等不动产未来也大概率会逐步纳入REITs试点范围中，存量资产体量足够大，且收益率更高。
以公募方式公开募集资金是又一亮点。通知提到“设立公开募集基础设施证券投资基金，经过中国证监会注册后，公开发售基金份额来募集基金”。公募相对私募，具备募集规模大、没有投资人数量上限、流动性好等优势，同时也为投资者丰富了投资品种和渠道。国外的保险公司、养老基金等稳健型金融机构的主要投资对象就是REITs产品，以美国为例，主要REITs的前几大股东以养老基金、保险公司等为主。
4.2 新政对地产的影响主要在物流、园区领域
仓储物流、产业园区等为主要受益对象。通知所涉及的基础设施尚未包括商业地产领域，目前以仓储物流和产业园区为主。我国目前物流地产需求旺盛，但供应端严重不足，尤其是在高标仓储领域，权益型REITs会加快其规模发展。
参考美国工业类REITs的发展历程，REITs的出现助力物流地产的规模增长。
截至2020年3月底，美国共有238家REITS公司，包括上市和非上市。其中工业类REITS公司合计有17家，占比7%。最大的15家工业类REITS 合计市值有1223亿美元，典型代表公司有：Prologis (PLD), Duke (DRE), Americold (COLD), First Industrial (FR), Terreno (TRNO)等。
以TERRENO REALTY[TRNO.N]为例，该公司是美国工业房地产投资信托领域的龙头企业之一，主业为收购兼运营美国6个主要沿海地区的工业房地产市场，主要是：洛杉矶、纽约市、旧金山湾区、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。该公司投资多种类型的工业地产，包括仓储/配送，轻工业的研发(Flex)，转运(transshipment )和优良土地( improved land)。截至2019年12月31日，上述四种地产占比分别为81.5%，7.2%，5.5%，5.8%。该公司拥有总面积约合 123 万平方米的220 座物业以及约合 31.4万平方米的 19 宗优良土地。物业和优良土地的出租率分别为96.8%和92.0%。，拥有493个租户。
公司收入规模和盈利能力稳健增长，各项财务指标变现优秀。REITS公司盈利指标中的净营运利润(NOI)相较于毛利润更加准确的衡量了公司运营水平的好坏，可以看到公司净营运利润2014年至2019年CAGR为17%，同时每股净营运现金流(FFO per share)在稳步增长。
4.3 相关标的情况梳理
我们认为，公募REITs的试点推行，以下几类地产标的将受益或是潜在受益标的：
第一类：持有物流地产的房企，如：万科A、南山控股、东百集团等;
第二类：产业园区相关房企，如：华夏幸福、招商蛇口、中新集团等;
第三类：业务范围包括基础设施建设的房企，如：中南建设、绿地控股等;
第四类：具备存量资产盘活、运营能力或持有优质商业地产的企业，如：光大嘉宝、世联行、金融街、新城控股等
第一类：持有物流地产的房企
1)万科A
在物流地产领域，万科具有绝对优势。2018年初，万科完成对普洛斯的收购，该笔交易完成后，万科成为普洛斯的单一最大持有人，持股比例达到21.4%。普洛斯是全球物流地产巨头，业务普及中国、日本、美国和巴西的117个主要城市，而中国地区占普洛斯收入的68%，是最主要的布局区域。普洛斯中国成立于2003年，总部位于上海，目前已布局43个城市，开发并管理着388个物流园、工业园及科创园，物业总面积达4,220万平方米。
万科于2014年开始布局物流地产，短短几年时间，仓储面积就突破了1000万平米，冷链物流做到全国第一。截至2019年末，万纬物流进驻了44个城市，获取138个项目，其中高标库123个(包括 9 个高标库与冷库一体化综合物流园)，冷库15个，可租赁物业的建筑面积约 1086 万平方米。万纬物流共计稳定运营 53 个项目，包括 45 个高标库项目和 8 个冷链项目，其中高标库稳定运营项目平均出租率为 92%，冷库的全年仓库使用率为 82%。
万纬物流主要布局核心一二线城市和都市圈，资质优良，属于此次试点的区域范围。此前，万科在物流地产的证券化融资方面推展不多，2019年12月31日，万纬物流完成“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1 期资产支持专项计划”，总规模为5.73亿元，发行期限为8年，票面利率为4.7%。权益型REITs推出后，万科在盘活存量资产方面，有较大发展空间。从目前稳定运营的项目分布看，万纬物流主要布局核心一二线城市和三大核心都市圈，按照建面口径，一二线建面占比接近70%,长三角、粤港澳、京津冀建面占比分别为40.7%、17.2%和8.2%。
2)南山控股
南山控股以现代高端仓储物流为战略性主业，以房地产开发为支撑性主业，以产城综合开发为培育性主业的综合性企业集团。仓储物流和产城综合开发业务都将受益基础设施REITs的推进。
仓储物流为战略主业，运营面积近340万方。南山控股以现代高端仓储物流为战略性主业，在仓储物流领域，规模在国内位居前列。截至2019年底，宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区、运营仓储面积近340万平米，规划在建(含待建项目)面积超过300万平米。2019年全年，宝湾物流业务实现营业收入96,411万元，同比上升28%。2019年仓库平均使用率为91.7%(据CBRE数据显示，2019年全国物流仓储市场平均空置率为12.6%)。公司多元化补充仓储物流土地储备，2019年新增获取土地面积共982.5亩。
除外，公司也有一些产业园区开发项目，产城综合开发作为公司战略性培育业务，现有项目均已获得实质性进展。目前已在合肥、无锡、成都、重庆和德阳等区域中心城市布局工业园区、产业新城和特色小镇等业态。
3)东百集团
致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”。截至2019年末，东百物流运营管理物流项目12个，建筑面积共计134.09万平方米，土地面积共计148.44万平方米。其中，自持物流项目6个，建筑面积共计60.26万平方米;通过基金管理物流项目3个，建筑面积共计34.35万平方米;已签约待交割物流项目3个，建筑面积共计39.48万平方米。公司在管物流项目2019年度租金及物业管理费收入合计达到1.14亿元，积累客户数量超过200家，与顺丰快递等50多家大客户开展了密切合作。
布局重要节点城市，地域布局优势明显。公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津翼、中西部“一带一路”倡议的重要节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
第二类：产业园区相关房企
1)华夏幸福
华夏幸福是国内领先的产业新城运营商，“3+3+N”核心都市圈全面布局已基本实现。截至2019年末，公司已启动了79座产业新城的建设，其中72座已有产业项目签约落地，66座已实现回款，22座已进入成熟期。招商规模再创新高，2019年度签约近2,000亿元，大项目贡献率达85%，重点都市圈表现突出。产业集群成效显著，40座产业新城已显著形成产业集群。公司此前广泛应用开发性PPP模式，截至2019年末，公司入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到32个，其中5个国家级PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。多年在产业园区领域的深耕，也使得公司对基础建设类的业务非常熟悉，为后续推行REITs积累了较为丰富的经验。
2)招商蛇口
招商蛇口坚持以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，在深圳为中心的粤港澳地区，拥有大量价值丰厚的土地储备。公司在产业园区建设方面极具经验，四十年来长期深耕此领域，根据产业发展的不同阶段及规模，公司从产业创新孵化空间、特色产业园区以及产业新城小镇三个维度布局园区业
务。截至2019年末，公司持有或运营的意库系、网谷系和智慧城系特色园区面积达 384 万平方米;产业新城小镇已经获取8 个项目，占地面积约 175 平方公里。
典型园区包括：深圳·蛇口网谷、南海意库、青岛网谷、漳州招商局芯云谷等，从布局上看都位于核心一二线城市。
3)中新集团
中新集团作为苏州工业园区的开发主体，在园区开发运营方面经验丰富。目前，苏州工业园区首期 8平方公里建成区平均建筑密度达60% 、容积率达 1.3。苏州工业园区成为国内发展速度最快、建设水准最高、竞争力最强的开发区之一，在商务部国家级经济技术开发区综合发展水平考核中实现四连冠。公司在参与苏州工业园区开发建设及市场化“走出去”的实践中，不断梳理总结园区开发运营经验，在全国同行业中率先建立了项目选址、招商服务、规划知识库和市政建设等一系列标准化体系，形成了较为完整的园区开发运营产业链和独特的核心能力。
凭借苏州工业园区开发经验，公司在长三角区域拓展多个产业园区，将受益此次基础设施REITs的推进。公司合作的园区包括嘉善现代产业园，中新凤凰项目，中新乐余项目，常熟海虞项目，中新苏滁高新基础产业开发区，苏通科技产业园，宿迁项目。2019年，常州武进、镇江高新区项目已签署正式投资协议，并完成项目公司注册;嘉善姚庄、常熟辛庄、江阴临港开发区项目已签署框架协议。积极拓展公用事业，成功拓展了诸城危废处置、舒城联科电镀产业园、亨文环保危废资源化利用、滁州第四污水厂、河南修武智慧照明5个项目。
第三类：业务范围包括基础设施建设的房企
1)绿地控股
公司基建项目充沛，地铁、高速公路是重点项目，未来潜在REITs项目有丰富储备。截至 2019 年末，公司大基建板块在建项目总金额为 4349亿元，其中基建工程 1094 亿元，占比 25%。公司基建项目中，地铁以及高速公路等标杆项目具有储备，其中南京地铁5号线项目总金额约200亿，采用PPP业务模式，河南浙江等地区的高速公路等项目总金额约220亿元.
2)中南建设
建筑业务是公司的主营业务之一。公司建筑业务核心主体是国家首批授予的特一级资质企业，还拥有建筑装修装饰一级、机电设备安装一级等资质，是中国施工企业AAA诚信企业，累计获得国家专利160余项。公司注重大型公共建筑及民用建筑的承接，近年来公司业务模式从单一的施工总承包向多元化建筑集团升级。2019 年公司新承接(中标)项目预计合同总金额277.8 亿元，同比下降24%。其中3 亿元以上项目30 个，在新增合同额中占比52%。由于完工明显增长，公司2019 年建筑业务营业收入221.8 亿元，同比增长45.5%。
公司虽不直接持有基建资产，但推行权益REITs后，可以减少基建业务资金的沉淀，一定程度上加快资金的运转效率，对改善公司的负债结构和资金运用效率有所帮助。
第四类：具备存量资产盘活、运营能力或持有优质商业地产的企业，如：光大嘉宝、世联行、金融街、新城控股等
1)光大嘉宝
商业地产类REITs大概率也会推进。我国地产业正逐步进入“存量时代”，存量资产的盘活能够带来长期而稳定的现金流资源，形成长期投资价值的基础，我们认为商业地产会逐步纳入权益型REITs试点范围，光大嘉宝是最具发展潜力的房地产基金类企业。
截至2019年底，公司在管项目45个，在管规模468.30亿元。其中工业地产约38亿元，直接受益本次REITs政策落地。从长期来看，公司在管项目均可以作为未来REITs 的储备项目。公司成功异地复制自有商业品牌大融城，初具品牌输出能力。公司在上海、北京、重庆、成都、西安、南昌、青岛、顺德、江门等城市管理及在建大融城体系项目17个，面积达180万平方米。
除外，公司拥有4100万方成都双流物流项目，未来也可以作为权益型REITs的底层资产。
2)世联行
公司具备较强的资产管理能力。在长租公寓和工商资产运营等领域都有丰富的经验。将受益未来REITs的发展。 长租公寓运营方面，截至2019年末，公司运营长租公寓(红璞公寓)项目163个(包括包租及托管模式)、运营间数超过33,000间，覆盖核心一、二线城市，稳定期出租率约85%，实现了出租间均价和平均租期同比上涨, 续租率保持在40%左右。 工商资产运营方面，“世联空间”实际运营面积近56万平方米，营业收入实现2.83亿元，同比上升45.40%。提升精细化运营能力，依托现存项目完善中小企业服务的体系升级和数字化运营的系统优化。2019年，“世联空间”利用布局优势在广州、深圳等城市获取委托运营模式项目，为后续以轻资产输出品牌和运营标准的模式，夯实基础。
3)金融街
金融街在一线城市核心地段具有丰富的办公、商业物业资产，未来若REITs范围扩展到商办物业则公司会有受益。截至2019年末，公司在京津沪的出租物业资产规模达到了352.76亿元，一线城市核心资产保证了现金流的稳定性。公司基础物业资产类型丰富，包含优质的办公、商业、租赁住房等业态。
若未来商办REITs政策落地，则股权融资方式可以降低公司负债率和财务费用。公司当前这些核心资产主要通过负债的方式融资，若未来REITs政策落地，则REITs股权形式的融资将降低公司负债率，降低公司财务费用，提升公司整体财务表现。
若未来商办REITs政策落地，预计将加速公司项目退出周期，公司重资产的传统经营模式将增加资产管理轻资产运营模式，充分发挥公司在商办领域的优势。
若未来商办REITs政策落地，预计公司估值体系将得到提升。公司收入来源商办租金和开发收入是汇总合并统计的，市场对公司的估值也是笼统的按照重资产地产公司来估算的。若未来商办REITs政策落地，公司资产管理业务更加聚焦，公司估值体系也将得到较大提升。
4)新城控股
公司具备商业综合体开发和运营管理能力，并且有丰富的自持商业综合体项目。未来也可能受益REITs的推进。 截至2019年末，吾悦广场已实现27个省份及直辖市、122个综合体项目的布局，已累计开业63座吾悦广场，已开业面积共计590.62万方，同比增长51.44%。2019年，吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元，同比增长92.28%，平均出租率达99.16%。 公司商业运营管理能力和品牌影响力持续提升。“吾悦”致力于打造体验式商业综合体，将通过覆盖全国GDP 80%的区域，服务城市80%的主流人群。2019年通过成功举办 “乌镇有悦”、“我爱你•五月”等活动，影响力进一步提升。同时，打造吾悦菜场、吾悦儿童城、等创新业态吸引了业内同行的学习与借鉴。
投资建议：此次试点，标志着国内公募REITs的正式起航，具有里程碑式的意义。对地产领域影响主要在仓储物流、产业园区领域。推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、蓝光发展、光大嘉宝等，相关受益标的华夏幸福、金融街、绿地控股、世联行。
风险提示：REITs推行进度不及预期，税收问题难以解决。
（编辑：玉景）
