千亿销售背后,滨江集团质量不容乐观

千亿销售背后,滨江集团质量不容乐观

2020年05月07日 12:55:51
来源:中访网财经

中访网财经(朱婷婷)房企进入规模时代,区域房企必须进入一线城市才能实现规模跨越及降低风险。

但现实情况是,最近两年来飞速发展的黑马区域房企想杀入一线城市并不是件容易的事。比如,老牌杭派房企——滨江集团。

疫情“黑天鹅”之下,滨江集团近日发布业绩快报宣布,2019年度实现营收250.35亿元,同比增长18.56%;实现净利润16.38亿元,同比增长34.60%。

据滨江集团披露的业绩快报显示,报告期内,公司实现营业收入250.35亿元,营业利润54.14亿元,利润总额53.99亿元,归属于母公司所有者的净利润16.38亿元,较上年同期分别增长18.56%、27.51%、27.30%、34.60%。

超三成的利润增长,令这家走过24年历史的杭州房企再度引来市场瞩目。

据悉,滨江集团成立于1992年,公司全称是杭州滨江房产集团股份有限公司,其大本营就在杭州。在杭州本地,滨江集团曾经仅次于绿城,排在第二位。

成立至今,滨江集团一直从事房地产开发及其延伸业务的经营,致力于成为一家具有自身独特优势的专业房地产开发企业,目前已经形成了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市”的发展战略。

早在2016年,滨江集团就有了千亿目标的设想。按计划,滨江集团是争取于2018年入围“千亿俱乐部”。但是因为各种原因,滨江集团当年未能如愿实现千亿销售额。

2015年,房地产行业整体处于低迷时期,滨江集团没有像行业黑马公司逆势加杠杆进行大胆扩张,而是仍然维持相对保守的经营和拿地策略,致使大行情来临后由于土地储备问题使得后劲不足,错过了行业大发展机遇。

公开数据显示,2014年至2018年,滨江集团的销售额分别为157亿、233亿、366.80亿、615亿和850.1亿元。

作为滨江集团的根据地,在2016年至2018年,杭州实现的营业收入占公司房地产业务总营收的比重分别为79.51%、94.63%和91.50%。

为了实现“走出杭州”的目标,滨州集团也做出了多次尝试。

果断的拿地决策,是滨江集团千亿征程的一大助力。

2019年7月29日,杭州首推“双限地”,大部分房企畏手畏脚,滨江集团却大胆积极拿地,一口气拿下了7宗“双限”地块。

拿地多,开盘速度更是快到飞起。

2019年下半年,滨江摘得的市北东2个项目,也早早地确定了案名:分别为“悦潮府”和“拥涛府”。

民生证券在一份研报中曾指出,如果房企少数股东权益出现大幅波动,企业可能是出现明股实债集中到期回购,或者新的明股实债方案注入推升少数股东权益规模。

同时,如果房企“少数股东损益/净利润”比率与“少数股东权益/所有者权益”比率长期差别较大,说明少数股东损益并非等于“权益比例×净利润”,而是存在其他分配方式,此时可以预测企业存在明股实债情况的可能性较大。

2015年-2018年,滨江集团少数股东权益分别为:21.70亿元、29.38亿元、20.81亿元、40.53亿元。这个数字在2018年近乎翻倍的情形。讲真,不得不让人有对企业是否存在明股实债而浮想联翩。

另一方面,2015年-2018年,公司的少数股东损益为:5.00亿元、5.72亿元、5.98亿元、19.35亿元,净利润为:15.04亿元、19.71亿元、23.10亿元、31.52亿元。

2015年-2018年少数股东损益/净利润分别为:33.24%、29.02%、25.88%、61.38%,以上数据在2018年喊出进军千亿的口号后开始迅速增长。

滨江集团的经营计划显示,2019年主要竣工项目的权益比例大部分在30%左右,也说明了这个问题。

目前看来,滨江集团似乎想要先有规模,再谈其他。但这样的发展模式真的可行吗?2018年滨江集团存货余额为535.14亿元,较期初增加121.6%。目前正值行业寒冬,如此多的存货真的能够轻松的销售出去吗?

滨江集团营收99.5%都来自浙江省,对于浙江市场依赖性尤其严重。2016-2018年,杭州实现的营业收入占滨江房地产业务总营收的比重分别为79.51%、94.63%和91.50%。重仓一地导致增长瓶颈是每个区域房企不得不面临的问题,随着更多大型房企入局杭州城,滨江集团的经营压力也随之增大。

尽管拿地很快,但是滨江集团却一直深陷质量门。

2019年4月28日,生态环境部公布了浙江等8省(区)公开中央环境保护督察整改落实情况,针对的是多省出现的房地产项目与生态保护相冲突的情况。

在已经发布的《浙江省贯彻落实中央环境保护督察反馈意见整改落实情况报告》中,杭州萧山区政府及相关部门2013年以来在钱塘江饮用水水源二级保护区违规审批的“滨江东方海岸”等项目赫然在列,该项目的开发商就是滨江集团。

由于2018年销售额未达到目标,滨江集团与绿城集团的差距在逐渐拉大。2018年,绿城集团的销售额达到了1564亿元,几乎是滨江集团的2倍。

不仅是落后于绿城集团,随着中梁控股、祥生地产等浙系房企纷纷加入“千亿俱乐部”,滨江集团在浙江的排名也从第二位下滑到了第四位。