SOHO中国280亿“卖身”生变?股价一度暴跌26% 潘石屹夫妇身家缩水近30亿

SOHO中国280亿“卖身”生变?股价一度暴跌26% 潘石屹夫妇身家缩水近30亿

2020年05月06日 19:47:59
来源:北京时间

去年净利跌逾30%。

近日,据彭博社报道,因疫情影响导致公司前景充满不确定性,黑石关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。造成双方谈判的另一个阻碍是,最近债券市场的动荡引发市场对融资的担忧。

上述消息传出后,截至5月4日收盘,SOHO中国报2.75港元/股,股价暴跌25.68%,总市值142.99亿港元,实控人潘石屹夫妇持股比例约为63.9%,4日下跌使其市值缩水31.6亿港元(28.89亿元)。5月6日,SOHO中国收盘报3.06港元/股。此前,潘石屹、张欣夫妇以250亿元人民币财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第68位。

今年3月10日SOHO中国曾紧急停牌,同样因外界报道其与黑石集团私有化谈判一事。彼时,据路透社报道,黑石集团正与SOHO中国进行私有化谈判,交易价值40亿美元(合283亿元)。黑石集团向SOHO中国提出的私有化报价为每股6港元,以SOHO中国3月9日收盘价2.98港元/股计算,黑石给出两倍出价。3月10日,SOHO中国股价盘中突然暴涨,涨幅一度超40%后紧急停牌。

这则传闻于3月11日得到SOHO中国部分证实,其发布公告确认,正与海外金融投资者洽谈,以探讨战略合作的可能性。但其也表示,截止公告日,尚未就是否进行潜在交易作出决定,并未与任何一方订立实施潜在交易正式协议,“公司也无法肯定任何此类洽谈将导致对股份作出全面要约。”

而针对此次与黑石集团私有化谈判引发公司股价波动等事宜,SOHO中国回复时间财经称,“对此相关消息一律暂无回应”。

对此,海通国际发表报告表示,SOHO中国5月4日收市价2.75港元,低于公司3月初刊发潜在引入合作伙伴通告时的收市价2.98港元约8%,目前股价水平仍未反映潜在引入新投资洽谈预期因素。报告还认为,黑石计划私有化SOHO中国消息可引起投资者关注,而且SOHO中国目前估值较每股资产净值7.89港元折让达65%,估计仍有可能吸引其他机构投资者的青睐,再计划对SOHO中国进行私有化。即目前SOHO中国折让价比例大,或还引其它机构对其私有化。

图源:SOHO中国官网

彻底离场?

潘石屹的退出或早有端倪。2019年6月28日, SOHO中国曾宣布,在2019年将陆续在大宗交易市场推出在北京、上海可售物业涉及13个项目,金额约78亿元。据悉,首次将推出SOHO东海广场、SOHO中山广场、望京SOHO、银河SOHO和建外SOHO具体9个单独标的物业,总建面合计约2万平米。

对此,潘石屹也表示最后成交价格必定高于账面价值78亿元。“好长时间没有做买卖了,咱们还得做点生意,卖点东西。”

随后的2019年9月29日,SOHO中国公告,以7.61亿元打包售卖其位于北京9个商业项目共计2583个地下停车位。据SOHO中国未经审核管理账目,2019年6月30日,该等停车位的账面净值约为人民币5.08亿元。因此,这笔出售事项将给SOHO中国带来约2.53亿元毛利润,相当于SOHO中国2018年度营业收入的14.7%。

2019年10月,据观点地产网报道,针对SOHO3Q已将旗下11个项目打包卖给筑梦之星一事,筑梦之星内部员工表示确有此事。该消息援引筑梦之星内部人士称,筑梦之星是以市场价格收购,收购的11个项目位于北京和上海。

SOHO3Q是SOHO中国2015年推出共享办公品牌。据SOHO中国2015年年报,SOHO3Q在北京和上海已经建成了11个中心,有一万多个座位投入使用。到2018年SOHO中国还曾提及将SOHO3Q分拆单独上市的的计划。但随着共享办公一直找不到合适的盈利及运营模式,SOHO3Q面临持续烧钱之下出租承压难题。上述报道也表示,SOHO3Q创立至彼时一直处于亏损状态。

据财新网报道,2019年10月,SOHO中国考虑以80亿美元出售中国多个办公大楼权益,这也被市场认为是潘石屹将要退出中国的信号。按照潘石屹张欣夫妇的计划,将SOHO中国的核心资产“八大金刚”全部出售,即北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目全部出售,这8个项目总价值500亿-600亿元,SOHO中国将以分批打包方式寻求出售,计划所有交易在未来两年内完成。

截至2019年6月末,SOHO中国持有9个项目,除去不在出售列表中的朝阳门SOHO,若出售项目交易达成,则意味着潘石屹将SOHO中国在境内的资产几乎全部清仓。

当时涉及到的买家,也是后续多次消息中将私有化SOHO中国的黑石集团。彼时消息也称,潘石屹和张欣计划在与黑石达成交易后保留少部分股份。受此消息触动,SOHO中国当日盘中涨幅也曾一度达到27.07%。

值得注意的是,潘石屹随后开始密集注册海外公司。天眼查资料显示,从2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹一个月内注册7家公司,且公司股东均为注册在境外的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。新注册7家公司经营范围中,1家涉及境外投资和科技开发,其余6家均为企业管理。

潘石屹此前也多次购置海外物业。2011年开始,潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产,曾斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权,接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

净利下滑超30%

官网显示,SOHO中国成立于1995年,由SOHO中国董事长潘石屹和首席执行官张欣联手创建,2007年10月8日,SOHO在港交所上市,融资19亿美元。2012年,原本以“散售”为主的SOHO中国,宣布从“散售”向“自持”转型时,其主要收入来源也从卖楼转为收租。

但提出转型后,SOHO中国并没有停下“卖楼“的节奏。自2014年后,SOHO中国几乎每年都有物业资产出售。具体来看,2014年,公司以52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场,30.5亿元出售凌空SOHO一半项目:2015年9月,对价84.93亿元将外滩地王股权转让给复星;2016年7月,对价32.97亿元将SOHO世纪广场出售给国华人寿;2017年6月,35.73亿元出售虹口SOHO,50.08亿元出售凌空SOHO。

2018年3月,潘石屹曾明确表示未来不再出售资产,但到2019年6月,SOHO中国再次宣布将旗下总价值78亿元13宗物业资产出售。据SOHO中国公告显示,2014年以来,其已经累计出售物业资产近300亿元。

在提出从“销售”向“自持”物业转型,仍大量出售物业的背后,是SOHO中国业绩的逐年下滑。2012年,SOHO中国营业额为153亿元,同比上升169%,净利润达到106亿元。随后的2013年-2019年,其总营业额分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元、19.63亿元、17.21亿元、18.47亿元,2019年其营业额只有2012年的12%。

营业额一路下滑的同时,其年度净利润也不断“腰斩”。此前六年间其年度净利润分别为 74.36亿元、41.51亿元、5.63亿元、9.09亿元、47.91亿元、19.49亿元、13.20亿元,其中2019年其净利再度大幅下滑超30%。

值得注意的是,在转型后,SOHO中国租金收入从2014年占比7%到2018年占比100%,但其出租率却在下降。从2019年年报来看,SOHO中国在北京、上海的9个项目中,除SOHO天山广场上涨2%以外,其余多个项目出租率都有一定下滑,其中,前门大街项目在此前出租率连续两年达到100%后也在2019年出现下降。

图源:SOHO中国2019年年报

针对商办回报率低等问题,潘石屹不止一次表示这种生意确实难做:“在北京,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%,这几乎是地产业最低的资金成本,但在此情况下,这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%,这个生意怎么做呢?”(北京时间财经 武竹一)