遇黑石捧杀,潘石屹重温SOHO中国那些年的荣辱?
财经

遇黑石捧杀,潘石屹重温SOHO中国那些年的荣辱?

2020年05月06日 22:09:01
来源:正经社

日渐消瘦的SOHO中国,身上唯一能拿来过称的斤两,仅剩下“八大金刚”。与黑石的交易一旦尘埃落定,潘石屹告别的同时,也将卸下“开发商”的身份。

文丨顾小白 编辑丨杜海

来源丨正经社(ID:zhengjingshe)

大众偶像和二道贩子之间,只有一个潘石屹的距离。

25年征程路,SOHO中国荣耀了前半段,后半段则一直委身于潘石屹要“跑路”的阴霾之下。如今黑石有意接盘,于潘氏夫妇和SOHO中国是件皆大欢喜的乐事。不过,在收购靴子落地之前,SOHO中国还需要安抚好资本市场的情绪波动。

5月4日,受到黑石集团私有化谈判暂停消息的影响,SOHO中国股价大跌25.6%,跌至2.75港元/股,且目前跌势不减。

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遭遇黑石捧杀

黑石要接盘SOHO中国的消息前前后后传了大半年。到了5月4日的“收购暂停”,一捧一杀之间,SOHO中国来回狂窜的股价,实在是考验心脏。

2019年10月30日,潘石屹将出售京沪两地八个“SOHO”系列商办物业加上黑石有意收购的消息一经传出,SOHO中国的股价迅速迎来了强势拉升,大涨27.07%。尽管SOHO中国随即发布公告进行了否认,但市场的好奇心已经被挑起。

值得一提的是,SOHO中国在公告中使用的措辞颇有深意:“尚未就是否进行潜在交易作出决定,且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。”

这句话直白地理解就是,交易是在谈的,钱还没到位而已。

随后,有媒体曝出,SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益,买家是黑石集团联合GIC组成的买方团。在待售清单中,SOHO中国旗下光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及上海SOHO复兴广场等八处SOHO核心资产赫然在列。

到了2020年3月,这笔一直藏于迷雾中的故事情节进一步丰富。被曝光的相关交易细节显示,黑石将再次对SOHO中国私有化的计划付出大约87亿美金,其中包括SOHO中国40亿美元的私有化资金以及47亿美元的债务。

交易的成功与否,将直接决定着潘石屹“跑路”的结局。

但目前来看,一场突如其来的新冠疫情让剧情走向产生了变数。5月4日,有外媒报道因疫情影响导致公司前景充满不确定性,黑石关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。

受此影响,SOHO股价当日下挫25.68%,创近两个月新低。尽管随后股价略有回升,但股价整体走势仍然消极。截至5月6日收盘,SOHO中国收跌1.61%,报收3.05港元/股,市值158.6亿港元。

有券商分析称,SOHO中国5月4日股价下挫26%属于过度调整,因有部分投资者将消息视为黑石将取消私有化SOHO中国的计划,但SOHO中国将于5月9日刊发月报,到时或会就相关传闻作出公告。

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房企顶流的没落

超越万科,是许多中国房企在高光时刻都吹过的牛皮,SOHO中国也是如此。

早年的潘石屹,走过许多妙笔生花的曲线卖房路,拍电影、做主持、写书……。那些与房地产无关的业务,潘石屹玩得风生水起。这些“副业”,也将他造成了一个更为鲜活的房地产企业家形象。

2005年前后,找潘石屹买房并且与他约上一顿午餐,是一种顶流资本的象征。而潘石屹则通过这份名声,一度到达了将北京的房子卖出3倍于市场价的段位。

2007年,SOHO中国顶着当年“亚洲最大商业地产IPO纪录”的光环在香港上市。彼时正值“招保万金”风光无限,万科的销售规模已经突破540亿元,而SOHO中国的规模刚刚赶上前者的零头。

但这不妨碍潘石屹挑战王者的野心,“五年破千亿”、“超越万科”的种子在那一年悄然埋下。只不过,时间给到SOHO中国的答复是:

超越万科没门,突破千亿够呛。

在长达25年的发展历程中,SOHO中国与万科距离最近的一次是在2009年。那一年有两家内地房企入选《财富》杂志中文版评选出的“最受赞赏的中国公司”全明星榜,一家是SOHO中国,另一家就是万科。

梦回2010年,SOHO中国销售规模达到200亿元,营收规模达到了184亿元,这也是它“职业生涯”的巅峰时刻。万科的销售规模则在这一年率先跨过了千亿门槛,与第二名的保利地产拉开了400亿元的距离。

“把拿钱买房子的人真正当作上帝。”潘石屹在SOHO快速扩张期许下的承诺在订单完成后爽约了。在不断被曝出物业质量与管理混乱问题后,SOHO中国开始走下坡路。

失约于“上帝”,SOHO中国付出的代价是失去房企顶流的地位。2012年,SOHO中国全年销售金额仅为90亿元,而同年房地产排名第50的金辉集团尚有102亿元。

另一个值得注意的是,“招保万金”的金字塔尖出现了新的挑战者——在招商地产和金地集团掉队的同时,恒大、碧桂园开始露出獠牙,其中恒大在2012年的销售规模已经达到了923亿元,与榜首的万科还有500亿元的差距。

当然,后续的神仙打架已经与SOHO无关了。“招保万金”与“恒万碧融”时代交接之间,90亿元规模的SOHO中国已经在房地产名流的清单中失去姓名。

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现金奶牛日渐消瘦

2019年,SOHO中国的营收从巅峰时期的184亿元跌至18.47亿元,跌去了近9成。这个营收规模,很难将其划定在房地产圈内进行对比。

而实际上,SOHO中国通过长达7年的“转型”,已经不再是一家单纯意义上的房地产企业,更像是一家物业公司。

2012年,SOHO中国突破千亿无望。这让潘石屹明白了一个道理:SOHO中国卖房子是赚不到钱的。

彼时坊间流传过一组数据,当年山西煤老板在SOHO买下“黄金旺铺”出现了连续3年租不出去的情况。甚至有买家宣称,想要按照租赁的方式收回购楼款,起码也得等个28年。

为了缩短这一期限,手握黄金旺铺的老板们不得不想方设法脱手空置的商铺,这也导致了北京SOHO尚都和朝外SOHO等多个项目出现业态混乱的局面。如果你曾路过,你会发现,这里的火锅店和足疗店是邻居,外教机构就开在美甲店隔壁。

卖房的海市蜃楼被现实吹散,潘石屹在售楼界有些站不稳脚跟了。所以,他选择了做租赁。2012年,SOHO中国宣布转型物业租赁,业务形态从散售模式变成只租不卖。

从动机上来看,SOHO中国转身做租赁,是想避开已经崩坏的售楼口碑以及挽救几近崩溃的业绩生长力。但从结果来看,弃卖从租反而将SOHO中国拖入另一条满是荆棘的独木桥。

数据显示,自2014年以来,SOHO中国的租金收入从4.25亿元涨至18.47亿元,相对应的营收占比则从7%增至100%。但在此期间,归母净利润却从40.80亿元跌至13.31亿元,其中一度在2015年跌进了5.38亿元的历史低谷。

房企名流沦落到收租度日,然而,这还不是它的底线。受困于旗下写字楼出租率过低,潘石屹从2014年开始启动了批发式的疯狂大甩卖,短短6年间,套现近300亿元。

这些真金白银通过分红的方式流到SOHO中国股东们的钱袋子里。当然,按照持股比例来看,潘石屹夫妇是这之中的绝对受益人。数据显示,在过去十余年的分红中,潘石屹夫妇在SOHO中国的分红中取得了133亿元的收益。

同时,SOHO中国这只奶牛已经日渐消瘦。2019年,SOHO中国在房地产企业中位列第259位。而如今,它身上唯一能拿来过称的斤两,仅剩下“八大金刚”——位于北京和上海顶级地段的八个商业地产项目。

一个有意思的现象是,在不断清仓SOHO中国之际,潘石屹同时也在不断通过家族信托加仓海外房地产。具体来看,潘石屹共计斥资20亿美元先后在美国拿下了港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场、美国通用汽车大厦多处地产。

内外对比下,市场上关于老潘要“跑路”的传言不绝入耳。但潘石屹对此则表示:只要外滩、望京SOHO还在,自己就还是一个开发商。

与黑石的交易一旦尘埃落定,潘石屹告别SOHO中国的同时,也将卸下“开发商”的身份。