顾强:未来房地产的投资机会在核心都市圈
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顾强:未来房地产的投资机会在核心都市圈

2020年05月09日 13:43:51
来源:凤凰网财经

2020年,新冠肺炎疫情肆虐全球,世界经济陷入停摆。这是一场史无前例的全球危机,全球经济正面临着需求供给双重冲击,任何经济体都难以独善其身。值此变局关键时刻,凤凰网财经联合上海交通大学上海高级金融学院、北京大学国家发展研究院以“全球经济与政策选择”为主题“凤凰网超级财经周”,邀请政商学企界嘉宾通过线上形式解析全球经济面临的机遇与挑战。

在5月9日,华夏幸福研究院院长顾强在凤凰网财经连线时表示,近些年来中国城镇化取得举世瞩目的成就,在这个进程中一个重要特征是都市圈,未来房地产市场在核心都市圈存在结构性机会。

据顾强分析,目前中国的都市圈特征主要表现在5个方面:

第一个特征,人口集聚。过去10年新增城镇人口65%进入核心都市圈,根据研究未来10年趋势仍然会持续,不过会呈现人口由小的城市向大的城市,大的城市向更大的城市的新迁移特征。

第二个特征,大城市跨行政区发展,出现大量跨城通勤人口。以广州、上海、深圳为例,甚至有些城市出现百万级人口跨城通勤。

第三个特征,都市圈区域产业融合。都市圈的产业空间按价值链串联,出现逆序分布或产业链的空间分布。比如高端的服务企业总部是分布在核心区,先进制造厂房在外侧的高新区或经济开发区,零部件生产可能是由更远的城市提供。

第四个特征,城镇体系逐渐成型。都市圈通过空间通过通勤体系形成了一个整体的网络。

第五个特征,区域房地产联动。在都市圈外溢区域的房地产市场很难用传统的视野去看,它更多的是跟中心城区联动发展,未来都市圈会成为中国城镇化的主体形态。

谈及房地产的未来机会,顾强表示尽管央行最新数据显示城镇居民家庭户均拥有1.5套住房,但是中国房地产依然在核心都市圈存在增量市场和结构性机会。

顾强认为都市圈将重新定义未来的房地产市场,买房也应该将都市圈作为首选。一个城市的人口增长决定了房地产的基本面,未来新增的城镇化人口约2/3会进入到都市圈。以2019年为例,全国人口净增长较多的城市分别为杭州和深圳,相对应的两座城市的房地产市场也得到有力支撑。

此外,从都市圈内部结构来看,若将其分成内圈层、中圈层和外圈层,则机构性机会主要存在于中圈层和外圈层。顾强认为人口流动格局决定未来的房地产格局,由于都市圈的内圈层基本已经饱和,新增人口主要流向中圈层和外圈层。

以下为顾强发言实录:

顾强,华夏幸福研究院院长

近些年来中国的城镇化取得了举世瞩目的成就,城镇化的空间出现了新特征,重要的一个特征是都市圈化。我们认为都市圈化有5个方面的表现:

第一个特征,人口集聚。过去10年新增城镇人口65%进入核心都市圈。根据研究未来10年趋势会持续,新增城镇化人口会继续向都市圈集中。

不过跟过去相比也有所差异,首先,第一轮人口迁移主就是从农村到城市,当前的人口迁移特征是是小的城市到大的城市,大的城市到更大的城市。这样的趋势用俗语叫“人往高处走”,背后的逻辑是因为都市圈可以提供更多的机会选择,实现更高的人生的价值等。

第二个特征,大城市跨行政区发展,大量的人口出现跨城的通勤。以北京都市圈的北京和廊坊为例,目前大概有接近40万人在廊坊居住、在北京上班,预计有12万人在北京居住、在廊坊上班。这个数据在广州、深圳和上海达到百万级。

第三个特征,都市圈区域产业融合。过去都市圈产业结构的第三产业最高,第二产业次之,然后第一产业都在外圈。当前,都市圈的产业空间按价值链串起来的。比如我们可以看到高端的服务企业总部是分布在核心区的,它的先进制造部分在外侧的高新区或经济开发区,零部件可能是在更远的城市来提供,出现产业按照逆序分布或产业链的空间分布。

第四个特征,城镇体系逐渐成型。以上海都市圈为例,我们根据实体区域的研究,通过摇杆卫星,灯光地图等等,我们认为上海都市圈大概有25%的实体区,就是真正的城镇化的空间。这些空间通过通勤体系形成了一个整体的网络,那么在北京我们的研究大概在45块实体区域左右,但也是日趋形成了这样一个网络结构。

第五个特征,区域当中房地产的联动。我们发现在都市圈外溢区域的房地产市场很难用传统的视野去看,它更多的是跟中心城区是联动发展,我们认为都市圈会成为未来的中国城镇化的主体形态。

我的第二个观点,都市圈将重新定义中国的房地产市场,从过去的10年房地产市场的表现来看,全国市场10年增长了6倍,都市圈市场增加7.5倍,其中都市圈的外溢市场增加了10倍,所以我们可以看到,都市圈以及都市圈的外溢市场明显高于全国的增速。

根据那2019年我们对9个核心都市圈的研究,都市圈市场的平均增幅是非都市圈的两倍,为什么会出现都市圈市场的增速明显高于非都市圈市场?

第一个跟人口流向有直接的关系,人口增长决定了一个城市的房地产的基本面。以2019年为例,全国人口净增加涨超过100万的省份,一个是广东,一个是浙江,城市当中增长最快的两个城市,一个杭州,一个深圳,其中杭州增加53万,深圳增加44万,所以人口的迅速增长,这是房地产最有利的支撑。

我们经常听到很多人在议论,某某地方房地产市场崩盘,某某地方房地产市场非常不景气,一般都是人口净留出地区。所以我们看到,人口由非都市圈区域流向了都市圈区域,所以房地产市场也出现了非都市圈市场和都市圈市场。

那都市圈市场内部也有值得关注的变化,一个变化是都市圈核心区的商品房市场在减少,以存量市场为主要。我们刚才提到人口决定一个城市的未来,人口是一个地区房地产的基本面,只要这样一个人口的流向还是这样的一个趋势,或者是人口流入的趋势没有变化的,那这个地方的房地产就有持续的一个支撑。

所以未来应该去都市圈买房,我们看到新增的城镇化人口约2/3会进入到都市圈,所以对价格起到支撑。以日本为例,它总共6大都市区,3大都市圈。真正最抗跌的是东京,在经历房地产周期以后,上涨最快的也是东京。相反日本有一些人口净流入区域,房地产近年一直是下降的。

这一点我们其实从美国市场也可以得到印证,美国的纽约、波士顿等等这些核心城市的房价是最抗跌的,在房地产周期上涨过程当中涨幅也最快。

第三个观点,中国房地产结构性的机会在核心都市圈。首先房地产与需求密切相连,中国城镇居民每个家庭的户均房产是1.5套,这是央行最新的住户调查公布的。那是不是说中国整个房地产市场因为每个家庭已经有1.5套,我们的自住房率达到91%,未来没有新的增量市场呢?答案是否定的。

中国的房地产还会有结构性的增量需求,这些结构性的增量的机会在什么地方?我们刚才已经回答过了,这些增量的结构性的机会是在都市圈,那这里面我想分两部分,把不动产分成两个部分,一个部分是住宅市场,一部分是新型的不动产。

那么从住宅市场来看,我们把都市圈分成三个圈层,里圈层、中圈层和外圈层,里圈层就是这个城市的核心区,我们知道中国的二线城市,也包括相当一部分三线城市,他的核心区市场基本已经饱和,完成以存量为主,即使未来有城市更新,但是他不增加新的容积率,新的住房的空间,所以他总的人口会保持相对的稳定。

那么新增的主要是在第二圈层和第三圈层,我们当然也关注了在城市的核心区市场的变化,原来的居民可能会往第二圈层和第三圈层,这是一部分增量,但更重要的是新增的人口当中,相当一部分他们是以第二圈层、第三圈层为主的。比如说我们以典型的郑州都市圈为例,都市圈外溢人口是外溢区域的第二圈层、第三圈层。但我们看到更多的来源是来自于省内进城,就是由省内的其他城市,包括乡镇、县城、地级市进入到省会城市。

还有一部分我们发现是叫省外回流,他们在长三角、珠三角务工或者是投资,或者做生意,他们在一定的阶段回到自己的本土,那么他会回到自己的家乡去吗,自己家乡也许要翻盖一个房子,但是他的居所还是要在大城市。所以这是第二部分重要的就是省外回流的人口。

那么第三部分人口实际上是大学生就业,大学生会选择什么地方呢?他首先会选择有就业的地方,那么现在中国的这些城市当中,能够提供最多就业机会的城市,从省内来看主要是省会第一大,即使像浙江这样的沿海发达地区,去年增加的人口当中第一名杭州53万人,第二名是宁波34万人,第三名是靠着上海和杭州的嘉兴,增加了7万人,其他的城市就到2万人,还有也是好几个城市负增长,即使在沿海发达地区,人口的流向如此。

我们在都市圈的内部来看,我们更多的人口会流向都市圈的外圈层,我们讲的第二圈层,第三圈层。所以这样的一个人口流动的格局就决定了未来的不动产的格局,我们刚才讲了商品住宅的市场的格局,增量主要是在第二圈层、第三圈层。

那么我们从其他不动产,比如说仓储物流,比如说康养、文旅、数据中心、教育等等,这些增量市场我们看到也主要是在都市圈的第二圈层和第三圈层。

我们看到无论是商品住宅还是新型的不动产,他的增量主要在都市圈的第二圈层和第三圈层。所以我们认为,未来的中国的不动产的结构性机会首先是在都市圈,在都市圈内部来看主要是在第二圈层和第三圈层,都市圈的核心区更多的是城市更新的内容。