“小阳春”终于来了！北上广楼市4月成交环比增逾50%

中原地产数据显示，4月以来，全国楼市成交呈现环比升、同比降的趋势明显。其中，一线城市这一趋势尤其明显。

房企销售则呈现进一步分化，以碧桂园、恒大为代表的房企前4月销售金额超过2000亿元，而TOP100房企门槛降低至30亿元。

土地市场方面，福建厦门地区百亿“地王”土拍出现，云南昆明溢价率100%左右的地块频频成功出让，局部热点区域土地市场出现“小阳春”。

但是，由于房企海外融资3月骤减、4月基本归零，导致很多房企拿地较为谨慎。大额揽地的现象，常见于现金充足的头部房企中。

一线城市成交基本恢复疫前水平

中原地产数据显示，一线城市4月份楼市成交整体环比上升45%。

上海升幅较大，环比上涨高达57%；深圳升幅较小，仅8%；北京、广州升幅相近，均超50%。

同比方面，一线城市整体成交下降25%，北京降幅较明显，达到了44%；仅深圳同比有所上扬，为5%。二线代表城市4月楼市成交环比上升48%，同比下降13%。整体看，全国楼市在4月持续回升，疫情影响逐步减弱。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，各地经济都在快速复苏，对于房地产市场来说，4月平均恢复水平已经超过了去年同期的80%，部分区域已经开始超过之前水平。对于很多城市来说，因为网签数据相对滞后，基本只恢复了疫情前的80-90%。实际一线成交情况，已经基本恢复到了疫情前平均水平。

以北京为例，4月，北京二手房住宅网签13161套，新建住宅网签3740套。4月开始，二手房成交量增加，一方面与网签之前积压的学区房过户等影响有关。整体看，市场有望在5-6月逐渐继续维持1.3万套以上的水平。

从五一小长假数据看，一线城市二手房成交已经恢复到上年同期水平。北京地区，2019年五一小长假4天假期合计二手房网签134套，新建住宅网签242套，合计签约376套。在2020年的小长假里，二手房网签139套、新建住宅网签666套，合计网签住宅805套。深圳2020年前4天商品住宅网签299套，2019年小长假同期网签286套。广州2020年前3天网签352套，2019年同期网签302套。

“五一期间，北京取消隔离14天的规定。看房的人只需要登记就可以进入小区或售楼处，不需要再到处借出入证看房。带看人数出现了大幅增长。”多位头部中介销售对中国证券报记者表示。

来源：诸葛找房数据研究中心

房企4月销售分化

克尔瑞研究中心数据显示，4月份，TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，环比增长17.2%，同比增长0.6%，同比实现年内首次转正。39家监测房企中，29家房企4月业绩环比提升，近半数房企实现4月业绩同比增长。

从销售金额看，中指研究院数据显示，今年前4个月，中国恒大、碧桂园销售金额超过2000亿元，万科、保利发展销售金额在1000亿元-2000亿元之间。融创中国、中海地产、绿地控股、龙湖集团、世茂集团、华润置地、招商蛇口、新城控股在500亿元-1000亿元之间。销售额超过百亿元的房企达到61家，但百强房企门槛降至32.7亿元，中小房企销售额不容乐观。

诸葛找房指出，疫情影响下，头部房企融资、抗风险能力较强，中小房企则受资金压力运转较难。随着市场好转，中小房企的压力也会得到缓解。但房企的分化将会持续，强者恒强，弱者恒弱是大势所趋。

百亿“地王”再现

4月以来，土地市场亮点频出。福建厦门地区再现百亿“地王”土拍，云南昆明地区溢价率100%左右的地块频频成功出让。局部热点区域土地市场出现“小阳春”。

4月9日，国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，分类提出了土地、劳动力、资本、数据五个要素领域改革的方向。各地政府也针对土地市场推出一系列为房企资金“减负”的政策。

这些政策背后，与各大房企海外融资及经营现金流均出现困境不无关系。

4月以来，各大房企海外融资基本停滞。中原地产数据显示，3月房企发布了19宗海外融资，合计融资额大约56亿美元，相比1-2月百亿级的融资额已经出现明显锐减。贝壳找房数据显示，受4月单月海外债券发行量减少的影响，2020年1-4月海外债券金额占比较2019年同期下降13%，为近十年第三低位。

在此背景下，房企之间联合拿地成为普遍现象，这在一线城市中尤其常见。4月29日，北京大兴西红门2宗地块集中出让，总建筑面积8.46万平方米，最终以66.8亿元出让。首开+龙湖联合体、新城各竞得1宗。此外，以北京地区为代表的不限价土地逐步成为成交主力，限竞房或将退出历史舞台。

从各大机构监测数据看，在土地出让政策频出利好下，头部房企拿地热情有增无减。中指研究院数据显示，4月单月拿地TOP50房企拿地总额3102亿元，同比增长0.5%，环比增长105.0%；Top100房企拿地总额3882亿元，同比增长7.2%，环比增长108.9%。

对于未来土地市场行情预期，克而瑞研究中心研究总监林波表示，当前土地市场的“热”呈现出短期性、周期性的特点。部分热门城市土地拍卖虽颇受追捧，但地价尚属合理范围内。二季度土地出让总额或成全年峰值，预计下半年土地市场热度有所回落，三四线地价尚有下降区间。