顾强：都市圈化带来不动产结构性机会

☑ 作者：顾强（华夏幸福研究院院长）

5月9日，华夏幸福研究院院长顾强在凤凰网财经联合上海交通大学上海高级金融学院、北京大学国家发展研究院以“全球经济与政策选择”为主题的“凤凰网超级财经周”活动上，与政商学企界嘉宾通过线上形式，探讨全球经济面临的机遇与挑战，解读中国核心都市圈未来房地产市场的结构性机会。

改革开放40多年来，中国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化。随着大城市经济影响力的不断提高，城市功能向外围扩展和蔓延的趋势日益显著，显现出 “都市圈化”特征。

一、城镇空间都市圈化的五方面特征

空间都市圈化有5个方面特征：

第一个特征是 人口向都市圈集聚。过去十年新增城镇人口的65%进入核心都市圈，根据我们研究，未来十年这种趋势仍然会持续，而且都市圈的人口 “质量红利 ”将进一步凸显。

第二个特征是 大城市跨行政区发展，出现大量跨城通勤人口。甚至有些城市出现百万级人口跨城通勤。高德大数据显示，目前超过36万人工作在北京，居住在环京，其中三河、固安、广阳人数最多。

第三个特征是 区域产业融合加速。都市圈的产业空间按价值链，出现“三二一”的逆序化分布。比如高端的服务企业总部是分布在核心区，先进制造厂房在外侧的高新区或经济开发区，零部件生产可能是由更远的城市提供。

第四个特征是 城镇体系逐渐成型。都市圈空间通过通勤体系形成了一个整体的网络，外围节点型城市加速发展。

第五个特征是 区域房地产联动。在都市圈外溢区域的房地产市场很难用传统的视角去看，它更多的是跟中心城区联动发展，未来都市圈会成为中国城镇化的主体形态。

二、都市圈重新定义中国不动产市场

都市圈将重新定义中国房地产市场，从过去十年房地产市场表现来看，全国市场增长了6倍，都市圈市场增加7.5倍，其中都市圈的外溢市场增加了10倍，可以看到，都市圈以及都市圈的外溢市场增速明显高于全国。

2019年我们对9个核心都市圈的研究发现，都市圈市场的平均增幅是非都市圈的两倍，为什么会出现都市圈市场的增速明显高于非都市圈市场？

第一个跟人口流向有直接的关系，人口增长决定了一个城市的房地产的基本面。以2019年为例，全国人口净增加超过100万的省份，一个是广东，一个是浙江，城市当中增长最快的两个城市，一个杭州，一个深圳，其中杭州增加53万，深圳增加44万，所以人口的迅速增长，这是房地产最有利的支撑。我们经常听到很多人在议论，某某地方房地产市场崩盘，某某地方房地产市场非常不景气，一般都是人口净流出地区。

我们看到，人口由非都市圈区域流向了都市圈区域，所以房地产市场也出现了非都市圈市场和都市圈市场。

都市圈市场内部也有值得关注的变化，一个变化是都市圈核心区的增量商品房在减少，以存量市场为主。我们刚才提到人口决定一个城市的未来，人口是一个地区房地产的基本面，只要这样一个人口的流向还是这样的一个趋势，或者是人口流入的趋势没有变化的，那这个地方的房地产就有持续的一个支撑。

所以未来应该去都市圈买房，我们看到新增的城镇化人口约2/3会进入到都市圈，对价格起到支撑。以日本为例，它总共6大都市区，3大都市圈。真正最抗跌的是东京，在经历房地产周期以后，上涨最快的也是东京。相反日本有一些人口净流入区域，房地产近年一直是下降的。

这一点我们其实从美国市场也可以得到印证，美国的纽约、波士顿等等这些核心城市的房价是最抗跌的，在房地产周期上涨过程当中涨幅也最快。

三、中国不动产结构性机会在核心都市圈

首先房地产与需求密切相连，根据央行最新的调查，中国城镇居民每个家庭的户均房产是1.5套。那是不是说中国整个房地产市场因为每个家庭已经有1.5套，我们的自住房率达到91%，未来没有新的增量市场呢？答案是否定的。

中国的房地产还会有结构性的增量需求，这些结构性的增量的机会在什么地方？我们刚才已经回答过了，这些增量的结构性机会是在都市圈，这里面我们把不动产分成两个部分，一部分是住宅市场，另一部分是新型不动产。

从住宅市场来看，我们把都市圈分成三个圈层，里圈层、中圈层和外圈层，里圈层就是这个城市的核心区，我们知道中国的二线城市，也包括相当一部分三线城市，核心区市场基本已经饱和，以存量为主，即使未来有城市更新，也不会大幅增加容积率，新增住房空间有限。

新增市场主要在第二圈层和第三圈层，我们当然也关注了在城市的核心区市场的变化，原来的居民可能会往第二圈层和第三圈层，这是一部分增量，但更重要的是新增的人口当中，相当一部分他们是以第二圈层、第三圈层为主的。比如说，以典型的郑州都市圈为例，都市圈外溢人口是外溢到区域的第二圈层、第三圈层。

我们看到外溢人口主要来自于省内进城，由省内的其他城市，包括乡镇、县城、地级市进入到省会城市。还有一部分我们发现是叫省外回流，他们在长三角、珠三角务工或者是投资，或者做生意，他们在一定阶段回到自己的故土，那么他会回到自己的家乡去吗，自己家乡也许要翻盖一个房子，但是他的居所还是要在大城市。

第三部分人口实际上是大学生就业，大学生会选择什么地方呢？首先会选择有就业的地方，那么现在中国的这些城市当中，能够提供最多就业机会的城市，从省内来看主要是省会。即使像浙江这样的沿海发达地区，去年增加的人口当中第一名杭州53万人，第二名是宁波34万人，第三名是靠着上海和杭州的嘉兴，增加了7万人，其他的城市就2万人，还有部分城市负增长，即使在沿海发达地区，人口的流向也如此。

在都市圈的内部来看，我们更多的人口会流向都市圈的外圈层，我们讲的第二圈层，第三圈层。所以这样的人口流动的格局就决定了未来的不动产的格局。我们刚才讲了商品住宅的市场格局，增量主要是在第二圈层、第三圈层。

从其他新型不动产看，比如说仓储物流，比如说康养、文旅、数据中心、教育等等，这些增量市场我们看到也主要是在都市圈的第二圈层和第三圈层。

所以我们认为，未来中国的不动产的结构性机会首先是在都市圈，在都市圈内部来看主要是在第二圈层和第三圈层，而都市圈的核心区则重点在于城市更新。