“千亿河北王”荣盛发展：拿地、借款、上市……停不下来

5月10日晚，荣盛发展（002146.SZ）发布公告，宣布公司拟分拆旗下荣万家生活服务有限公司（下称“荣万家”）至港交所上市。至此，房企分拆物业上市的跑道上再添一员。

有着“河北王”之称的荣盛发展，在跨入“千亿地产俱乐部”之后，最近动作频频，拿地、融资、上市，仿佛停不下来。

2019年，荣盛发展花了约300亿买地，先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市拿地102宗。今年一季度，荣盛发展又斥资63.8亿斩获17宗土地，尤其是4月，荣盛发展在成都以23.51亿的价格溢价50%竞得一幅地块，力压群雄、惊艳四座。

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荣盛发展，已然由一个地方性房企发展成为一个全国性的房企，这种扩张的当下，赶上房地产市场的深度调整，大房企纷纷去库存、降杠杆之际，而荣盛发展在回款不理想、高负债、现金流告负等因素影响下，依然活跃在拿地的一线。截止今年一季度，荣盛发展的负债规模达到2095亿，负债率达到82%，经营性现金流净流出50亿，较去年同期净流出的11.67亿元同比增加了321%。四处筹资的荣盛发展仅一季度就筹资112亿。

在此之际，荣盛发展启动了分拆子公司赴港上市的计划，也受到市场格外关注。

分拆子公司上市

5月10日，荣盛发展官宣，拟分拆荣万家生活服务股份有限公司（以下简称荣万家)赴港上市，具体上市时间待定。

荣盛发展表示，荣万家独立上市后不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。

荣万家成立于2000年11月2日，主营业务包括家庭服务、物业服务等。截止公告之日，荣万家共有两位股东，分别为持股有91.2%股权的荣盛发展，以及持有其8.8%股权的河北中鸿凯盛投资股份有限公司。

荣盛发展方面表示，本次分拆上市有助于突出公司生活服务板块的发展优势，提高公司及荣万家的持续运营能力。通过分拆上市，可以有效的增强荣万家的资本实力，并建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台，为业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升荣万家竞争优势。

截至今年一季度末，荣万家合并报表口径资产总额16.41亿元，负债总额12.04亿元，净资产4.37亿元。2019年，荣万家实现营业收入约13亿元，利润总额1.35亿元，净利润1.01亿元。

在年初疫情的影响下，荣万家依然取得不错的业绩，一季度实现营业收入4.05亿元，利润总额6765.06万元，净利润5073.79万元。根据估算，当期荣万家净利率已升至12.5%。

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房地产公司分拆旗下物业公司上市并不新鲜，据不完全统计，去年年底至今，宣布分拆物业板块上市的房企已达15家。2019年底，融创、世茂、华润等巨头也纷纷放出讯号，宣布入局。相对于地产行业，物业公司的估值较高，市盈率可达几十倍。

扩大融资渠道又能享有高估值，分拆物业上市是一场已被多次验证拥有颇多利好的资本运作。一个可比的案例是蓝光发展，在成功分拆蓝光嘉宝上市后，蓝光嘉宝并没有在风口上飞起来，但帮助蓝光发展形成了A+H的资本版图，可以从更多渠道进行融资与扩张。

对荣盛发展而言，分拆子公司赴港上市还有另一层意思，打通境外融资窗口。尤其是在急速扩张、融资紧张之际，这对荣盛发展显得较为重要。

资金需求紧张

荣盛发展成立于1996年，2007年8月8日成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过 IPO上市的房地产企业。此前，荣盛发展主要在河北发展，但这几年受制于环京限购的压力，荣盛发展开始走出河北，随着全国化布局战略的铺开，荣盛对于大本营河北的依赖性逐渐降低。

2018年，荣盛发展销售金额首次突破千亿，首度跻身千亿房产之列。2019年，荣盛发展在千亿体量上站稳脚跟，实现了签约金额1153亿，同比增长13.58%。

根据年报显示：荣盛发展的销售规模、营收和利润均录得上涨，其中实现营业收入709.12亿元，同比增长25.8%；归母净利润91.2亿元，同比增长20.57%。

不过，千亿元销售背后，荣盛发展的高负债和高风险问题依然存在。截至2019年末，荣盛发展的总资产达到2545.95亿元，负债总额达到2099.22亿元，资产负债率82.45%，负债处于高位运行。

荣盛发展在实现规模发展之后，采用“高周转”的模式，通过快速的开工、销售的方式提高资金利用效率。2019年，荣盛发展取得销售回款860亿元，只完成年度计划的93.48%，签约销售回款率 74.55%，这直接影响了企业的现金流。

2019年，荣盛发展的经营性净现金流只有21.2亿元，相比2018年175.1亿元同比大跌87.9%。

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这两年，房地产市场告别了高增长的时代，受宏观调控政策影响，楼市遭遇增长天花板，销售面积大幅下滑。荣盛发展遭遇房地产的寒冬，销售回款不理想，但是其扩张的步伐并没有停止。

这一年，荣盛发展大举进军三四线城市，新增土地102宗，建筑面积979.34万平方米，购地金额达到302亿，同时还布局了一些康旅及产业园项目。

对房地产这样开发周期长，资金需求大的企业，不得不走上大量的融资、借款的道路。截至2019年底，荣盛发展一年内到期的有息负债额348.3亿元，占总借款约660亿元的逾50%以上，账上货币资金为303.55亿元，其中涉及受限资金近50亿元，短债偿付压力可见一斑。

大幅增加的负债直接增加了荣盛发展的偿债支出。2019年度，荣盛发展偿还债务支付的现金达427.5亿元，同比增长3.6%。财报显示，荣盛发展2019年度财务费用为9.16亿元，同比增长14.25%，财务费用增加主要为报告期利息支出增加所致。

在现金不足以覆盖短期债务的压力下，企业往往只能通过发行债券筹集资金借新还旧。

2019年，荣盛进行了新一轮密集的发债，包括总额10亿元的债权融资计划；发行30亿元的非公开发行公司债券；5亿元的第一期超短期融资券；11.67亿元的公司债；以及9.1亿元的第二期超短期融资券。这些债券发行的目的几乎都是偿还贷款，改善债务结构，减轻偿债压力。

荣盛发展一季报显示，截至2020年3月底，荣盛发展取得借款收到的现金累计82.23亿元，同比增长了37.41%；报告期发行债券收到的现金35.19亿元，同比增长151.95%；报告期收到其他与筹资活动有关的现金8.76亿元，同比增长了487%。

如果今年房地产低迷的形势持续、销售回款不理想，又会进一步加大对融资的依赖。对荣盛发展而言，经营性的净现金流依然是今年的大考。

千亿规模的危与机

5月10日当天，与荣万业分拆赴港上市公告一起的，还有另一则关于荣盛发展的融资公告。

荣盛发展发布公告称，公司及下属公司拟向控股股东荣盛控股股份有限公司(简称“荣盛控股”)、荣盛建设工程有限公司(简称“荣盛建设”)借款，计划合计借款金额不超过30亿元。

其中，荣盛发展拟向荣盛控股借款不超过20亿元，借款期限不超过24个月，综合借款利率不超过9%。荣盛拟向荣盛建设借款不超过10亿元，借款期限不超过24个月，综合借款利率不超过9%。

公告还披露，荣盛发展确定向荣盛控股借款的关联交易金额为3.6亿元，占公司最近一期经审计净资产的0.88%；确定向荣盛建设借款的关联交易金额为1.8亿元，占公司最近一期经审计净资产的0.44%。也就是说，荣盛发展确定向公司第一大股东及第二大股东借款金额合计5.4亿元。

另外，荣盛发展与关联方荣盛控股、荣盛建设连续12个月之间累计实际发生同类关联交易的总额9.73亿元(含本次)，占公司最近一期经审计净资产的2.3801%。

也就是说，荣盛发展不仅向市场募资，还要向控股股东借钱。2019 年，房企新增综合融资成本为 7.07%，荣盛发展向股东的融资成本也引起一定程度的质疑。

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事实上，这些年荣盛发展每年向股东分红。2019年年报显示，荣盛发展董事会拟向全体股东每10股派发现金红利4.8元(含税)。荣盛发展已连续13年向投资者派送现金股息，累计现金分红金额达103.15亿元，

对于“千亿俱乐部”，这对荣盛发展而言，既是一种契机，也是一种负担。因为荣盛发展要保住千亿的规模、持续的增长节奏，就需要大手笔的买地、要通过借款来支撑其发展。

无论是从资本市场寻求资金帮助，还是从控股股东借款，均是其现金压力下的一种表现。

根据荣盛发展最新披露数据，2020年1-4月，荣盛发展累计实现签约面积205.01万平方米，同比下降6.24%；累计签约金额216.69亿元，同比下降9.47%。

2020年一季度，荣盛发展的经营性现金流告负。报告显示，当期公司经营性现金流净流出49.17亿元，较去年同期净流出的11.67亿元同比增加了321%。即使现金流已经告负，但荣盛方面没有停止拿地的步伐。仅2020年4月，荣盛发展就以约30亿元的对价获得四幅土地，其中成都地块成交价达23.51亿元，溢价50%。

在房地产的调控并没有放松的迹象之下，2020年对荣盛发展来说也是极其考验的一年，如果依然逆势扩张，各种借款到期、经营回款均存在压力，加上全国布局面临的新问题，这不仅考验企业的资本运作能力、也考验企业的管理能力。

内容来源：德林社

文｜金卫