房企业绩观察 | 土储成发展短板 冠城大通营收、净利双下滑遭问询

房企业绩观察 | 土储成发展短板 冠城大通营收、净利双下滑遭问询

2020年05月17日 12:00:05
来源:华夏时报

华夏时报记者陆肖肖 北京报道

冠城大通2019年的业绩表现不容乐观,营收和净利双双下滑,尤其是两大主营业务,房地产业务、电磁线业务均在下滑,其转型开拓的新能源也仍然在亏损,企业未来发展面临重重困难。

冠城大通2019年报显示,公司实现营业收入77.87亿元,同比下降3.96%,归属于上市公司股东的净利润为4.19亿元,同比下降44.81%。

与此同时,冠城大通的债务有所增加,但收入却在减少,资金压力大增。年报显示,2019年公司货币资金17.01亿元,同比减少50.89%。筹资活动现金净流量为-17.21亿,同比下降168.45%。流动负债142.23亿元,同比增长51.73%,其中一年内到期非流动负债为42.38亿元,同比增长451.66%。

在冠城大通披露2019年业绩之后,4月18日,上交所向冠城大通下发监管问询函,要求其就2019年年报的信息中披露相关事项进行解释。

房地产业务下行

冠城大通是一家有着历史的老牌企业,1956年,其前身福州电线厂成立,漆包线是其最初起家业务,1997年冠城大通在上海证券交易所上市,随后进入房地产市场,并将主营业务拓展至房地产开发与销售。

但是去年冠城大通的房地产业务下滑严重。年报显示,冠城大通2019年房地产业务收入39.81亿元,同比下降6.55%,毛利率56.96%,同比下降7.91个百分点,是业绩下滑的重要原因。

具体来看,冠城大通的房地产项目较少,由于项目开发进度、产品类型等原因,房地产业绩容易受到影响,业绩的稳定性较差。数据显示,冠城大通2019年度结算面积为19.38万平方米,较上年同期22.26万平方米减少12.94%;2019年度结算收入为39.81亿元,较上年同期42.60亿元减少6.55%。

土地储备短板

作为房地产开发企业,土地储备的重要性不言而喻,土地储备通常代表着企业未来的规模,但冠城大通近年来土地储备日益成为其发展的限制要素。

进军房地产业务多年以来,冠城大通布局的城市和项目并不多。数据显示,冠城大通目前在建、在售项目及土地储备项目加起来仅有13个,分布在北京、南京、福州、南通、常熟这五个城市。

近几年,其他企业在土拍市场上攻城略地之时,相比之下,冠城大通拿地的动作少之又少。2019年收入的土地仅有一宗,6 月,其下属控股公司南京万盛置业有限公司竞得高淳 NO.2019G07 地块(冠城大通华宸院项目)。2018年,冠城大通在公开市场上也仅有一宗土地入袋,2018年8月拿下的南京市六合区3.75万平方米土地。

《华夏时报》记者统计,从2015年至2019年,冠城大通的在建或在售项目及剩余土地储备的总建筑面积一直在400万平方米左右徘徊,2017年为413.22万平方米,2018年达到了487.18万平方米,2019年又下滑至471.39万平方米。从数量来看,冠城大通在房地产企业中属于土地储备规模较小的企业。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者,土地和房子在房地产市场相当于面粉和面包的关系,而且房地产市场的生产周期较长,今年拿地,明年都不一定确保能产出。所以大的企业一直在忙着拿地,因为这牵扯到后面几年的稳定的项目供应。面粉都没有,怎么生产面包?

关于土地,冠城大通还有一个难产的项目,太阳宫D区土地一级开发项目,这个2009年开始推进的项目,已经过去了十一年,土地仍然在收储中。这个项目为什么这么难啃?在给上交所的回复中,冠城大通道出了其中的艰辛:由于该项目涉及整个太阳宫乡撤乡设街道、居民农转非农的改制工作等,且北京市各级政府都有已使用D区建设用地的情形,给项目实施造成了较大困难。

目前太阳宫D区尚存在两大问题:由于太阳宫乡拟用于承接未拆除集体企业的产业园尚未建设完成,导致代征地上还有部分企业房屋未完成拆迁。由于项目涉及的地铁等政府项目的用地界址尚未确定,导致可用于上市的建设用地的具体地界尚未能最后确定。

新能源业务亏损

由于冠城大通两大业务的营收规模增长有限,2015年开始涉足新能源产业,企业将其称为推进产业转型。但这项新业务却一直在“拖后腿”,其两项锂电池和电解液业务,均处于亏损状态。

冠城大通分析,锂电池业务亏损的原因在于,受补贴退坡和市场竞争影响,市场竞争激烈。冠城瑞闽在动力锂电池领域进入较晚,目前规模偏小,市场影响力不够,下游客户开发难度较大,且原材料的议价能力较弱,造成产品成本较其他大企业偏高。

电解液则是由于邵武创鑫生产工艺不稳定、产品收率低、生产周期长、产品批量供应不及时,导致产品平均生产成本高居不下,产品相对小众,市场规模较小。

公司的另一项主营业务电磁线业务也在下滑。数据显示,2019年电磁线业务实现主营业务收入 34.43 亿元,同比减少 2.74%,实现净利润 0.95 亿元,同比减少 9.46%。

面对陡增的偿债压力,冠城大通将希望寄托于分拆旗下的电磁线业务。4月20日,冠城大通称,公司计划分拆所属子公司大通新材至上交所主板上市。对于其上市进展,冠城大通方面告诉《华夏时报》记者,目前还在申报,需要经过证监会审核,具体什么时候上市没有确定。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁