主流房企财报综述：业绩增速放缓、现金流承压、净负债率下行

主流房企2019年年报和2020年一季报已经披露完成。新华财经和面包财经研究员以2019年销售前50名的房地产企业为样本，剔除未上市、部分数据缺失或部分数据异常等公司后，分析了42家样本房企（以下简称“样本房企”）2019年全年和2020年一季度的财务表现及业绩变化。

研究显示，样本房企2019年平均营业收入为1036.47亿元，同比增长21.67%；平均归母净利润为107.6亿元，同比增长13.32%。平均营收和平均归母净利润增速均较2018年有所放缓。

样本房企2019年累计产生经营性净现金流2440.96亿元，同比下降约四成。负债方面，样本房企2019年的带息债务总额为56931.5亿元，同比增长14.26%，但净负债率连续两年下降。

样本房企营收和利润增速放缓 泰禾集团表现最差

数据显示，样本房企2019年实现累计营业收入、归母净利润分别为43531.8亿元和4519.06亿元；实现平均营业收入和归母净利润分别为1036.47亿元和107.6亿元。

样本房企2019年平均营业收入、归母净利润增速分别为21.67%和13.32%，利润增速小于营收增速。同时，相比2018年，营收、归母净利润增速均有明显放缓。

图1：2015-2019年样本房企历年平均营收、归母净利润增速

其中，营业收入超过1000亿元的房企共有11家，这些头部企业的平均营收增速为20.44%，接近样本房企整体水平；但平均归母净利润增速只有约10.81%，明显低于样本房企整体水平。值得一提的是，中国恒大2019年营收增速2.44%，归母净利润下滑53.78%，较大程度上拖累了头部房企整体业绩增长。

样本房企中，表现最差的是泰禾集团，营收同比减少23.36%，归母净利润同比下滑67.62%。对于利润大幅下滑，公司表示主要原因为“减少并表项目、交付结利项目减少、毛利率下降以及投资性房地产公允价值评估增值低于预期等”。

值得注意的是，进入2020年以来，房企施工、销售均受到新冠肺炎疫情明显影响。从披露的2020年一季报样本房企财务数据来看，平均营收同比增长1.4%，平均归母净利润同比下降21.81%。

房企现金流受疫情影响有所承压

数据显示，样本房企2019年产生经营性净现金流入2440.96亿元，相比2018年的4215.32亿元明显减少。

图2：2015-2019年样本房企历年经营性净现金流

中国恒大、华夏幸福和富力地产2019年经营性净现金流出最多，分别为673.57亿元、318.19亿元和241.45亿元，其中华夏幸福2019年第四季度经营性净现金流已经转正。而万科、新城控股和保利地产分别在当年实现经营性净现金流入456.87亿元、435.8亿元和391.55亿元。

2020年一季度，已披露财报的样本房企产生经营性净现金流出为1221.8亿元，相比2019年同期流出902.8亿元增加超过300亿元。

保利地产2020年一季度经营性净现金流出金额最多，达到301.01亿元。公司在财报中表示主要原因为“销售回笼减少，联营合营公司往来款支出增加”。此外，招商蛇口、华侨城等房企一季度经营性净现金流出金额也超过100亿元。中国恒大由于网上销售和降价促销使得一季度销售额逆势增长，市场预计其现金流可能会有较为明显改善。

带息债务增加逾7000亿元 净负债率连续两年下行

截至2019年底，样本房企总负债162483.55亿元，总资产201223.89亿元，资产负债率80.75%，相比2018年有所下降，但高于2015-2017年期间的数值。

样本房企截至2019年的带息债务金额（负债合计-无息流动负债-无息非流动负债）为56931.5亿元，相比2018年的49827.82亿元增长14.26%。

图3：2015-2019年样本房企历年带息债务金额

带息债务增速最快的是中国奥园，同比增长超过六成。翻查财报显示，中国奥园流动负债中的银行及其他借款金额由2018年192.61亿元上升至2019年338.09亿元，同期非流动负债中的银行及其他借款金额由214.9亿元上升至351.52亿元。

建发国际集团是另一家带息债务金额增长超过五成的房企。研究发现，公司带息债务增长主要由于非流动负债中间接控股公司贷款和计息借款大幅增长。其中，间接控股公司贷款由2018年的160.82亿元上升至2019 年的230.82亿元；非流动负债中的计息借款则从67.95亿元上升至139.8亿元，上涨超过一倍。

按照Wind净负债率计算口径（带息债务减现金及现金等价物再除以所有者权益），样本房企2017-2019年的平均净负债率分别为129.71%、119.52%以及107.4%，连续两年下降。