实地赴港IPO曝净负债率225%,信托等非标24亿,利率最高24%

实地赴港IPO曝净负债率225%,信托等非标24亿,利率最高24%

2020年05月21日 18:50:39
来源:蓝腾财经

昨日晚间,港交所披对外露“实地地产发展有限公司”向其递交了上市招股书。这使得3月底就开始在坊间疯传的广州“黑马”房企——实地境外上市被坐实。

这家成立于2006年的实地地产,由“80后”多产业跨界青年张量一手创办,而张量又是富力集团董事长、现任全国房地产商会会长张力的儿子,堪称“地产二代”。

与雅居乐陈卓琳之子、刚上市没多久的新锐房企——景业名邦老板陈思铭颇为类似,但不同于陈思铭的是,张量还是脑洞科技、传递娱乐、力量能源3家港股上市公司的高管。

实地的崛起,应从2017年算起。当时,作为一家新锐房企,实地此前籍籍无名,业内知道的是贴着富力及其老板张力光环的中小开发商,但2017年起疯狂在广州及周边乃至深入西南的昆明等多地疯狂拿地。

截至2020年3月底,实地对外宣称已逐步完成“3+1”战略布局大格局,即“大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和中国西部核心城区及华北地区选定城市”,涉及14个省份或直辖市的25个城市,合计持有37个项目,总建筑面积为1430万平方米。

注意!年初至今,即便是受疫情冲击,实地为上市仍拿地不减速,比如1月重仓昆明拿地面积7万多平米(占地面积,以下相同),2月在重庆储地面积20.44万平方米,3月在天津、佛山、无锡储地面积合计近14万平方米。

从财务业绩看,在2017-2019年加速全国化扩张期间,实地实现总收益(即总收入)由38.71亿元增至83.24亿元,复合年增长率46.6%,对应税前利润由4.15亿元增至17.06亿元,复合年增长率102.9%。

注意!2019年相对于此前2年,实地的销售明显降速,符合行业大趋势,毛利及毛利率虽呈现增长势头,但净利率下滑明显。

据克而瑞监测数据:2019年,实地取得全口径销售额约120亿元,排名全国房企第153位,权益销售额112.2亿元,排名第142位。但今年1至4月,实地取得全口径销售额91.1亿元,已跑到第57名,权益销售额72.3亿元,排名第50位。

这从实地当前高管层不难看出些许端倪,除了老板张量之外,另一个重要角色就是担任实地执行董事监首席执行官的刘森峰。

去年底,刘森峰从碧桂园集团副总裁、江苏区域总裁位上辞职加盟,但其离职颇有些无奈和内心不平,难道真应了业内那句“生不进恒大,死不进万科,生死不进碧桂园”老话?但刘森峰的到来,无疑给急需规模的实地一员“虎将”。

经营层面看,实地着急上市,目的很显然就是要尽快打通境外融资通道,为进一步扩张储备“弹药”,而当前资金状况不佳,甚至可以说也颇为“鸭梨山大”。

就现金流而言,实地2019年经营净现金流只有约2.2亿元,同比严重下滑,从2017年起严重恶化,融资净现金流为负值,说明举债规模明显下降,背后却“耐人寻味”。从现金及现金等价物净增加看,实地的表现越来越恼火。

截至2019年底,实地账面现金及现金等价物只有20.39亿元,但借款成本日益高涨,2019年达到21.72亿元,但资本化利息就直接扣掉了20.53亿元,虽可美化当期利润,但“实打实”的融资利息却是必须要给债权人的。

注意!截至去年底,实地涉及流动负债中的“计息银行及其他借款”余额35.84亿元,相较于账面现金及等价物,短期偿债压力非常大,而涉及非流动负债中的“计息银行及其他借款”余额90.71亿元!

另外,实地的融资利率从2017年6.59%一路涨到2019年的8.37%。截至今年3月底,实地涉及一年内到期有息负债合计42.87亿元,而涉及未偿还的信托等非标融资余额近24亿元,占同期总借款的18.5%,年利率至少10%以上,最高能达到惊人的24%。

规模化扩张及密集融资,使得实地的净负债率2017年末曾达到3800%,2018年末突然急速降到533%,2019年末又降到225%,但依然“居高不下”。

注意!我们还注意到,在实地IPO招股书中竟然还有借信托藏匿“名股实债”,或遮蔽真实债务水平,涉及多个项目,如清远蔷薇熙岸,根据第二类安排向信託公司出售80%股权,但可享有全部股息及项目所有权益,其实就是典型的“名股实债”。

与此类似的,如昆明花鹤翎项目,实地向信托公司出售90%股权,但可享受全部股息及项目所有权益,还有昆明常春藤项目,实地向信托公司出售89%股权,但可享受全部股息及项目所有权益。此外,还有天津蔷薇国际,实地向信托公司出售89%股权,但可享受全部股息及项目所有权益。

从实地本次IPO上市融资看,未来所募股权资金将计划投向:1)建设广州常青藤、广州蔷薇国际、三亚海棠华著及重庆永川蔷薇国际;2)用于偿还大部分现有贷款,包括于2024年6月到期的七年期商业贷款未偿还结余6.57亿元及2022年到期的3年期商业贷款未偿还结余2.28亿元;3)用于一般企业及营运资本用途。

当前,房地产是资本化时代,更多依靠外部资本驱动规模,意思就是举债加杠杆扩张高周转维系规模化不断壮大,壮大的规模,牺牲的是利润。

注意!这是一个阶段性的,对于中小房企来说,也是必需的,不然根本没机会做大。当前头部房企最大的变化就是,已站在规模高峰,但高处也不胜寒,如恒大等,债务高企,前不久突然公开宣布变轨,未来3年大幅度减债4500亿元,提升利润等。