股价跌破净资产,丑闻不断,绿地控股须给股民一个交代

股价跌破净资产,丑闻不断,绿地控股须给股民一个交代

近日,绿地集团因高管桃色事件,引起了舆论的热议。除当事人之间的情感纠葛之外,男主陈军作为绿地一中层领导(京津冀事业部营销负责人),到底有没有9000万的身价,更成为绿地的投资者关注的问题。

股民苦绿地久矣!

自2015年以来,绿地控股估值由最高41.98元下跌到目前的5.31元,5年内跌幅超过8成。截止到2020年一季度末,绿地控股净资产为790亿元,但最新市值仅为646亿元,公司股价早已跌破了每股净资产。

造成绿地股价持续低迷的一个重要原因就是公司缺钱。因为缺钱,绿地目前负债超过万亿、每年利息支出过百亿;因为缺钱,绿地短期偿债风险激增、多个项目遭到建筑承包商的停工讨薪。

但如果公司中层高管身价都可以上亿的话,还能说绿地缺钱吗?

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万亿负债如剑高悬

值得警惕的偿债风险

业绩持续稳定增长的绿地控股,股价却长期萎靡不振,或许会让许多新入行的价值投资者感到无奈。

绿地控股2019年年报数据显示,公司在2019年全年实现营业收入4278亿元,同比增长23%;归属于母公司股东的净利润147亿元,同比增长30%。与此同时,公司总资产规模再次突破万亿水平,同比增长11%。公司实现每股收益1.21元,同比增长30%。

在绿地集团官方发布的《一图读懂绿地控股2019年报及2020一季报》文中,这四项数据成为突出宣传的重点,以证明公司“经济指标增长快”。

▲图片来源:绿地集团官网

然而,面对公司这一“堪称完美”的数据,二级市场却没有做出正面的回应:自2020年以来,绿地股价跌幅已经超过23%,市净率更是0.84。

跌破净资产,或让这家《财富》世界500强房企略显尴尬。显然,投资者看到了硬币的另一面。在绿地高喊业绩增长、资产规模过万亿的背后,公司负债问题却是触目惊心。

年报数据显示,截止到2019年12月31日,绿地控股总负债为1.01万亿元,其中,有息负债金额高达2937亿元。

近3000亿的有息负债,给绿地带来的利息支出压力可想而知。尽管已经将其中125亿元做了资本化处理,绿地2019年财务费用支出依旧高达54.3亿元,同比增长34.69%。

▲图片来源:上市公司年报

截止2019年年末,绿地控股在手货币资金为889亿元,但短期有息负债达到1179.83亿元。此外,由于借款抵押和质押需求,绿地控股受限资产账面价值达到2592亿元,其中受限的货币资金102亿元。因此,绿地货币资金远不能覆盖一年内到期的带息债务,存在一定的短期偿债风险。

万亿负债,如同达摩克利斯之剑高悬在绿地控股之上,也让公司业绩的真实含金量严重不足。其中,超高层建筑对运营资金的大量占用,以及公司过于激进的多元化扩张,被视为绿地控股资金持续紧张的两大原因。

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超高层建筑屡遭停工

多元化扩张外强中干

一直以来,绿地控股用其独特的超高层建筑、城市地标建筑赢得了地方政府的青睐,并换来大量的低价土地储备资源。然而,超高层建筑也因其超长的工期,长期占用着绿地的巨额营运资金,也让公司被背负上沉重的利息压力。

绿地控股曾公开表示,至少将建设50座摩天大楼,以“刷新人们对于天际线的想象”。为此,绿地一度成为众多地方政府的座上宾,并拿到不少配套土地资源。但早在2016年,《南方周末》记者就曾爆出,绿地这一宏伟的规划仅仅是口号,近一半得项目是处于未建、缓建的状态,绿地“23座摩天大楼”停工事件也一度引起了巨大的舆论关注。

颇为滑稽的是,绿地在多地的摩天大楼项目中,往往是配比的住宅项目已经销售一空,但摩天大楼本身还处在图纸与规划之中。

当然,绿地这一策略并非是在忽悠地方政府,公司也实在盖起了几座大楼。据统计,目前的世界十大高楼中,绿地旗下就有3个,分别位于南京、大连和成都。此外,位于湖北的“华东第一楼”武汉绿地中心本也可以进入世界前十,但因为其超长的工期及多舛的命运,至今还没有封顶。

2019年10月,武汉绿地中心因施工方中建三局的一份《工程联系函》,引发轩然大波。根据网上流传的图片,中建三局在《工程联系函》向分包方表示,公司作为绿地武汉中心的建筑承包商,被绿地拖欠着巨额工程进度款,被迫对该项目进行全面停工。

▲图片来源:网络

实际上,这并非绿地第一次因工程款拖欠问题所遭遇项目停工。但因为中建三局的央企身份,此事还是引起了舆论的哗然,并导致投资者对绿地的资金问题产生了更大的担忧。

无论是“23座摩天大楼”的难产,还是武汉绿地中心的停工,都说明绿地目前面临着严峻的资金压力,也让市场对这一“摩天大楼专业户”质疑不断。也有业内人士指出,除去超高层建筑本身的资金占用之外,绿地近年来过于激进的多元化战略,才是公司目前面临万亿负债压顶的根本原因。

2014年,绿地房地产销售额达到2408亿元,力压万科成为当年的地产“一哥”。但董事长张玉良却对公司的发展作了更长远的规划,认为绿地将来不做单一的地产开发商,要向大基建、大金融、大消费领域全面发展。

目前看,张董事长这一“高瞻远瞩”的策略取得了一定的效果。2018年-2019年,绿地控股大基建业务已经连续两年超过地产业务,为绿地营收增长做出了很大贡献。然而,“赚钱的营收少,营收多的不赚钱”,又成为绿地目前必须要面对的尴尬局面。

年报数据显示,绿地主要营业收入来自基建、地产及消费三大业务。其中,基建业务收入占比51%,但毛利率只有4.31%;大消费收入占比6.5%,毛利率更是低至3.48%。显然,绿地目前仍旧依赖地产业务(毛利率27.58%)来实现利润。

▲图片来源:上市公司年报

2019年,绿地控股综合毛利率15.46%,这一数字在目前A股116家地产公司中排名111位,远远低于万科(36.25%)、保利地产(34.96%)等头部房企。过低的毛利率水平也成为压制绿地估值的一个重要原因。

此外,基于公司多元化的战略,绿地目前在酒店、商贸、金融等多领域广泛布局。但在地产业务资金本就紧张的情况下,绿地更多是依靠举债来进行新业务的拓展。如此一来,新业务的扩张非但没有带来预期的利润回报,反给公司增添了巨大的债务风险。

年报数据显示,在绿地控股1.01亿元的总负债之中,地产业务负债金额为1749亿元,占比约为17.4%。大消费、大基建及大金融业务负债超过8000亿元,占比超过80%。可以看出,过于激进的多元化扩张,才是公司总负债金额由4477亿元(2014年)飙升到目前的1.01万亿元的根本原因。而新业务过低的毛利率水平,也让绿地目前增收不增利的困境难解。

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销售费用率逐年攀升

内部管理亟待提升

在绿地高管桃色事件之中,女主除说陈军身价有9000万元之外,还曾提到其每月活动经费就有20万。截止目前,绿地对此事的内部调查结果还没有出来。但从公司不断攀升的销售费用率来看,女主这一说法或所言非虚。

资料显示,自2015年借壳上市以来,绿地控股的销售费用就逐年增加。通过下图可以看出,2019年公司销售费用达到90.44亿元,较上一年同期增加近12亿元,增幅达到15%。

然而,销售费用的增长并没有给公司带来业绩的提升。年报显示,绿地2019年合同销售金额为3880亿元,与上年持平;销售面积3257万平方米,同比减少11.1%。

12亿元的新增销售费用,并没有给绿地带来销售收入的增长。一时间,投资者对绿地内部管理的质疑与吐槽不断。实际上,绿地控股最近几年销售费用率的确在不断上升。通过下图可以看出,2016年-2019年,绿地控股销售费用率分别为2.5%、2.6%、2.7%和2.8%,上涨趋势非常明显。

▲图片来源:同花顺-上市公司研报

销售费用率的攀升无疑代表着公司营运成本的增加,而这其中有无腐败存在、腐败程度有多严重就成为一个重要的问题。显然,绿地的销售费用的真实去处着实需要深入核查,公司的内部管理也亟待加强。因此,陈军身价到底有没有9000万,对绿地控股的投资者来说,真的很重要。绿地需要尽快给公众、更需要给中小股东一个彻底的交代。

内容来源:市值观察

作 者 / 江 峰

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