陈杰：长期而言租赁市场仍然是不可或缺的，要做到租购并举
凤凰网财经讯 5月31日中国城市百人论坛2020青年论坛举行，论坛主题是“后疫情时代：人口流动性、土地和住房规划”，本次论坛以演播室在线直播形式举办，凤凰网财经全程报道。
上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设中心主任陈杰发表题为《后疫情时代推进租购并举新住房制度的若干思考》的演讲。他表示，虽然现在国内的产业链在全球化新的背景下会出现重新调整，但以城市群和都市圈为主导的新型城镇化发展，仍然还会有大规模的人口流动，城市的活力和人口流动、劳动力市场灵活性是高度相关的。所以，长期而言，租赁市场仍然是不可或缺的，为适应新型城镇化发展需求，要做到租购并举。
以下为演讲实录：
非常荣幸今天能在这里做个报告，前面几位是院士和长江学者，在他们后面做发言压力很大，尤其前面几位专家讲的都是大尺度研究，我这里相对而言是从一个相对具体的问题展开。我的发言针对“后疫情时代租购并举新住房制度”，我首先结合疫情对住房制度带来的影响与冲击谈点看法。
刚才黄贤金教授提到了疫情对我们的经济发展产生一系列的影响，包括土地利用，为什么我说疫情对于住房制度也会产生影响呢？因为在疫情过程中，住房的需求和供给都受到很大的冲击，而且有些是长远的冲击与影响。住房制度要去主动地适应这种冲击。在疫情冲击下，相对自有住房而言，租赁住房有更多的脆弱性，这种脆弱性背后隐藏了一些政治经济学的元素。
这次疫情带来的影响很大，但它带来的影响是不对称的，对不同的人有不同的影响，这方面有很多的研究。比如，有不少媒体和研究者已经提到，疫情这次在男性和女性中产生了很大不同。以前的衰退是制造业衰退，男性受到冲击更明显；这次主要是服务业衰退，女性受到的影响更大。如果我们从住房角度看，租客受到的歧视更多一些。
这方面其实有很多的媒体报道和网络证据。疫情一开始各地就出现很多租客进不了小区回不了住房、遭受歧视性待遇这方面的报道。在1月底国务院新冠疫情联防联控的新闻办会议上，就有不少中央媒体提到很多城市和社区不让租客入住的情况。这次疫情里社区防控起到了很大作用，但一些地方的社区对租客采取了不太友好也不公平的措施，让租客们感到寒心。
2月11日《经济观察报》载文，《“租购同权”被疫情打出原形》。作为一名住房政策研究者看到这篇文章还是蛮伤心的。十九大定下来“租购并举”要成为住房方面的国策，然而，各地政府和社区在公共突发事件关键时期对租客的歧视性做法，会让人们对租房望而却步，激起只要可能就一定要在居住地买房的信念，加大住房市场的扭曲。
各位疫情期间在网上可能也看到不少这方面的消息，但也许没有注意收集，我是专门收集了这些材料，从各种官方媒体、正规媒体、自媒体、网络上的各种材料都反映出来，租客在疫情冲击下是更弱势的群体。具体包括：一是，一些地方明确要求防城人员要有本地房产证才能返城。不仅是小城市，在很多大城市同样也要求；二是，一些地方关停住房租赁业务，让租客返城了也无处可住；三是，一些社区要求房东给租客担保，负连带责任。很多房东怕担责，导致大量租客无法返回住处；四是，合租者更可能被集中隔离；五是，租客更难以领到防疫物资。
不仅是租客，住房租赁行业在这次疫情也受到非常大的冲击，而且受到的冲击比房地产开发商要多很多。疫情期间我也做了不少调研，从很多住房租赁公司那里了解到，在这次疫情中，租赁需求暴跌，租客流失很多，也与租客之间产生了一些纠纷，还有基层社区禁止租赁业务的开展。住房租赁行业又是一个资金链很紧、脆弱性很大的行业，疫情的突然冲击下，有业内人士反馈，一度有全行业濒临绝境、灭顶之灾的感觉。这些还是短期冲击。
最近，经济已经逐步恢复，租赁市场活跃度也好一些了，但更长远的冲击会不会来呢？伴随着全球化进入一个新时代甚至逆全球化迹象抬头，国内各地的产业链会不会也加大本地化呢？大城市面对疫情冲击的脆弱性是不是更大，人口流动性会不会因此减少，而这些对住房租赁市场会不会发生长远的影响呢？值得我们去思考。
租客群体及住房租赁行业这次在疫情中更加脆弱、遭受更多冲击，这个事情的发生不是偶然，背后反映了很深刻的社会制度和社会治理的根源，即使这次暂时过去了，下次公共危机事件中可能还会出现。这方面需要着眼未来，对住房租赁市场的必要性和重要性做出很好的定位。我近期在这方面写了一些文章和政策建言，包括在彭湃新闻上我以“有其居”为题写了一组文章，欢迎大家阅读后批评指正。
总体而言，我以为，虽然现在国内的产业链在全球化新的背景下会出现重新调整和布局，但以城市群和都市圈为主导的新型城镇化发展战略不会变，仍然还会有大规模的人口流动。城市的活力和人口流动、劳动力市场灵活性是高度相关的。所以，长期而言，发达的住房租赁市场仍然是不可或缺的，也是提高城市治理尤其社区治理能力的重要组成部分。为适应新型城镇化发展和城市治理现代化的需求，要做到高水平的租购并举。
高兴看到，在疫情初步稳定后，各地对住房租赁市场还是给予了重视，继续在推动租购并举的国策落实。住建部也有很多这方面的政策出台。住房租赁行业本身也要做很多的工作，特别是疫情冲击之后，要做重新的商业模式再造、技术手段的升级。经营模式必须在疫情之后大力提高数字化，提倡无接触服务。住房租赁行业的发展和这次国务院报告里提出的3.5万个老旧小区改造任务可以紧密地结合起来。老旧小区改造，社区层面改造可能是政府为主或政府引导，但在社区改造基础上，长租公寓可以市场化手段做可出租房屋内部的改造提升，提高居住空间的舒适度和利用率，同时和社区商业、社区物流产生联动效应。
中国城市住房自有率已经达到80%多，这是一个特定时代的产物。从国际经验来看，未来城市住房自有率这么高不太可能一直持续下去。一般规律是，经济发展要求人口流动增强，人口流动的增强，会导致租房率上升。此外经济发展意味着土地价值不断升高，年轻一代在城市拥有住房会越来越难，这在中国也出现这种情况了。主要发达国家中住房自有率最高也就是67%，这意味着至少30%以上要租房，他们大城市租房率就更高了，普遍在50-80%。我们现在城市范围内租房率是18%左右，将来的租赁市场空间还是很大的。我近期有篇文章“国际大都市租赁住房发展模式的内在逻辑”，应该不久会在《国际城市规划》里刊出来，大家可以参考。从各国情况来看，租房消费普遍占到租客消费支出的30%左右。从租房市场供给来看，个人比重小，已经高度机构化。
根据2015年全国1%人口抽样调查数据，上海和北京的常住人口约三分之一租房，广东、浙江、福建的城市里因为来自农村的流动人口多，城市常住人口租房比例还更高，达到35-42%。根据最新数据，中国一线城市的流动人口60%-85%是租房，城市户籍流动人口的租房率也达到了40-60%，但即使后者这个群体，对租房的支付能力也不是很高，户月租金在2000-3000元是主流。中国大城市租房的供给与需求之间还存在不少错配，包括空间错配、户型错配、用途错配，阻碍了租户居住体验感。
前面主要介绍一些现象，后面展开一些理论上的思考。
我们说一个国家多少人租房多少人买房，看似个人选择，其实背后反映了很深刻的国家治理和社会治理的逻辑，并不是偶然的，是深深嵌套在国家政治和经济制度里。我们中国的古代思想家孟子一早就提出“有恒产者有恒心”，新加坡国父李光耀也以这句话作立国之本，大力发展组屋，鼓励住房自有，新加坡公民住房自有率高达90%，历届美国总统在推行美国梦时候也十分强调拥有住房。但这些还是比较表面的逻辑。
我以前在瑞典读博士时候所在单位的师长，凯梅尼教授，在1970-1980年代敏锐发现发达国家里存在一个很有深意的现象，高福利的国家往往是低住房自有率，低福利的国家往往是高住房自有率。这两者之间存在暗暗的替代关系。他由此提出“住房和福利替代理论”，去解释这种现象。他的解释是，住房产权与福利制度都消耗大量公共资财，所以是具有替代性的制度安排，不能同时并存。也就是，当一个国家在鼓励住房自有方面投入大量公共资源，也就缺乏足够财力去维持高福利制度。反过来说，当一个国家政府开始大力鼓励人们买房，其实就是政府财力出现问题，高福利难以维系。当一个国家福利保障不足的时候，人们为了自我保障就有很强烈的动机去买房，这里把买房相当于一种对未来经济风险的对冲性保障。也可以反过来说，如果政府把鼓励住房自有的资源节约下来做福利和社会保障，社会保障很好，那么人们买房进行储蓄和资产性保障的动机就会大大降低，会更愿意接受租房。所以，凯梅尼这个理论最重要的是指出了，一个人租房还是买房，不仅取决于其个人和家庭收入，还取决于所在国家的福利制度安排和治理理念。
解释各国租房与买房比例的理论还有，“资产性福利”理念和金融化理论。这几个理论不是完全互斥，而是有高度关联性。但理论总归理论，经验事实到底是怎样的呢？
数据显示，二战之后，欧洲大部分城市还有60%以上人口是租房子。不少中国人说拥有住房是一种文化传统，但其实想想，不仅计划经济时代城市居民几乎都是租房很少有自己住房，在古代历史上能在城市里拥有自己住房的也是少数达官贵人。在国外同样也是，多数人拥有自己的住房，其实是个新的现象。那么，西方国家是从什么时候变成拥有自己住房成为主流呢？可以说是上世纪70-80年代之后才逐渐形成的。这看起来是一个历史潮流，实际这种历史潮流的背后推手是资本的力量。建造房屋融资需求可以让资本获利，住房购买融资需求可以让资本获利，住房资产化证券化金融化还可进一步让资本获利，正是这种资本获利性推动了人们去买房。在这个过程中，住房成了最好的金融产品。
从这个角度来思考，中央说出要“房住不炒”，实际背后就是担忧房子已经变成炒作的投资品。住房的特点就是，一方面住房具有高度社会性的使用价值，是社会再生产的必须场所。再生产人口，再生产劳动力，再生产最基本的社会关系，都在住房中完成；另一方面住房又有高度资本性的交易价值，非常依赖资本，也非常容易吸附资本。住房需要大量的资金把它生产出来，而住房的耐用、价值稳定和稀缺、不可大量复制，使其非常容易附着资本。一旦资本大量引入，就要服从资本再生产的规律，内在就要求实现资本牟利性。住房里的双重属性，资本性和社会性，存在内在矛盾。这个矛盾在各个国家各个时期都有，怎么克服它平衡它？考验我们的智慧。
在租房内部也有好几个理论问题要去解释。比如，租房内部里有政府支持的保障性租房和市场化租房两个体系，这两者之间是什么样的关系，也很需要思考和解决。其实这两者的关系也是取决于社会治理的理念来。是把保障性租房当做作为一种“剩余化的”，只针对极低收入群体，和私人租赁市场完全相割裂的，还是两个体系相融合的？还是之前提到的，瑞典学者凯梅尼教授，曾提出了租房两元制和租房一元制理论，并揭示了背后嵌套的社会治理理念差异。
关于租房还有一个新兴理论，称为“代际租金”理论。意思是老一代人拥有住房多，下一代拥有住房难、租房多，要向老一代人付租金，产生了代际之间的财富转移。我前面也说过，我国现在城市80%多的住房自有率可能就是这个时代才有的，是房改红利带来的，以后很难再有。比我们年轻的一代人或再往下，能不能还有80%的人能拥有住房？我个人是比较悲观的。很可能或已经出现一种情景，越来越年轻的人会向上一辈人交租，上一辈人越来越多变成了依靠租金生活着的食利阶层，下一辈的“劳动收入”有很大一部分成了上一辈的“租金”，这会构成不同代际间的矛盾。这虽是一种理论假说，但对我们有提醒。
在结束之前，想提一点。我们推动租购并举是非常重要的，但在推动租购并举过程中，一些地方政府所提出的“租购同权”口号，这点要慎重。因为这个口号容易产生一个误导，让政府把施政的重点焦点放在“同权”，尤其是公共服务的“同权”，那么原来为解决“住房权”的出发点就会被冲淡，甚至“住房权”的保障会被“公共服务获取权”所挤压侵蚀。原因在于，在当前很多地方公共服务还不均等的情况下，依附在住房上的公共服务获取权很容易被资本化、金融化。那时候，想为“住”租房的人，会被为“权”租房的人所挤出原先居住区域。所以，我提倡一个概念，“租购中性”，政府要注重让租买之间不产生过大的经济收益差别，不产生激励扭曲。但租购同权目前要慎重提出。
最后总结。“租购并举”作为住房方面的国策在疫情中受到冲击和挑战，需要我们尽快恢复社会对租购并举的信心。展望未来，城市群和都市圈的加快发展，意味着人口流动导致的租赁需求还是会非常旺盛的。住房租赁的机构化发展也会提升我们的社会治理、城市治理和社区治理。在发展住房租赁产业化过程中，需要警惕租赁市场的过度金融化和过快的金融创新。我们要提高住房真正有效的多样性供给，真正有效地为居民增加住房选择项。如果所提供的新住房类型，仍然是资本炒作的工具，仍然不是为了纯住而是带了炒的目的，那就没有增加有效的新选择项了。
总之，住房制度最终还是要以人民为中心，以提高社会福利效益为主导。这是我的发言，非常感谢！
