“并购狂”阳光城杀入昆明百余亩“旧改”，背后承债逾5亿

来源：地产密探（ID：real-estate-spy）

作者：密探君

当前楼市回暖复苏，加上地方政策扶持土地款延缓交纳，近来中大型房企公开抢地愈演愈烈，溢价率也不断走高。

这时候，一些房企就转向开辟“隐蔽”战线，加速收并购步伐，其中阳光城就是较为典型的一家。

我们最新注意到：5月29日，云南产权交易所披露：自4月28日起，昆钢地产出售昆明博宇房地产开发有限公司50%股权二次挂牌交易，最终花落“昆明阳光城华信房地产开发有限公司”。

该房企实为A股上市房企——阳光城集团的间接全资子公司。在昆明当地媒体看来，阳光城继保利·阳光城·翡丽公园、阳光城·文澜公馆、阳光城·滇池半山后，于西山区滇池路落下了“入昆”第四子，也是首次落子滇池路。

上述50%股权交易的市场评估价2306.67万元，成交底价2500万元，最终阳光城以这个底价成交。实际上，该标的房企旗下正在推进的是一个位于昆明主城西山区的百余亩“旧改”项目。

如此便宜就将百余亩的优质项目“收入囊中”，阳光城这一番操作也太划算了吧，其实背后并非如外界看到的那般简单，要复杂的多。

据悉，上述“旧改”项目即凤凰御景二期，也就是昆明西山区27号片区城改项目二期，位于福海乡金兰路与陆家路交汇处，临近金牛小区，临近南亚、万达等商业广场，附近有地铁5号线。

从整个项目片区看，凤凰御景总占地181亩，分为6个地块2期开发，其中1期涉及A1、A3地块，约49亩，由昆明博宇地产的老股东昆明璞原地产开发，2期由涉及A2、A4、A5、A6地块，总约百余亩，建筑体量40万方，拟建8栋高层，由昆钢地产和昆明璞原地产合资的昆明博宇地产开发。

如今，闽系“千亿大鳄”阳光城成功介入，势必会成为最终的操盘者。但从实际代价看，背后付出的成本并不低，主要是债务沉重。

按交易条件，其一：标的企业欠“昆钢系”51472万元债务。2019年11月20日，其出具书面承诺，同意该笔债务在政府主管单位或改造指挥部向标的企业支付一级开发返还款时，由政府主管单位或改造指挥部将政府返还款中的51472万元优先并足额直接支付给“昆钢系”。

其二：为确保标的企业顺利推进拆迁工作，按照政府主管单位和改造指挥部的要求，阳光城应于《产权交易合同》生效之日起3个工作日内，向昆明西山区福海街道办事处及永昌街道办拆迁指挥部支付25000万元征地拆迁补偿款，专项用于后续征地拆迁补偿。

其三：同时，一次性足额向标的公司提供10000万元股东借款专项用于解决前期开发支出。

其四：在成功受让后，按照该协议约定开展项目一级开发，完成涉及的拆迁安置、拆迁资金及债权偿还等事宜，受让方须全面配合标的公司，按照政府主管单位或改造指挥部要求在规定时间内全面负责完成拆迁工作及拆迁资金的足额到位。

除了“隐蔽”战线玩并购术之外，我们还注意到阳光城公开拿地也异常迅猛。

如5月29日，阳光城重仓长三角的浙江嘉兴与金华，其中以上限76002万元+竞配保障房7100㎡竞得嘉兴地块，总计建容筑面积7.57万平方米，成交楼面价10016元/㎡，溢价率41.06%。

对于金华地块，阳光城历经76轮竞价争夺，以总价31亿元拿下义乌市（隶属于地级市金华）国贸大道北侧A地块，总建筑面积27.36万平方米，楼面价11332元/㎡，溢价率31.91%！

5月28日，阳光城以17.1亿元竞得江苏常州天宁区青龙街道一幅商住用地，成交楼面价12802元/㎡，溢价率2.4%。

算下来，阳光城仅5月下旬的3天时间就豪掷38.6亿元，在长三角疯狂拿地“储粮”，足见其依旧迷恋规模扩张。

注意！3月底，阳光城曾斥资逾30亿元，竞得江苏无锡经开区华清大道地块（XDG-2019-29号地块），成交楼面价17987元/㎡，溢价率26.88%；同时，斥资11.63亿元竞得无锡梁溪区广惠路与新惠路交叉口西北侧（太湖淀粉厂）地块，建筑面积9.27万平方米，楼面价12548元/㎡，溢价率18.31%。

当前，中大型房企如此放肆疯狂拿地，都与资金链密切相关。除了土地款延期缴纳这一政策支持之外，从销售端和融资端也可窥见端倪。

从销售端看，据克而瑞最新监测，阳光城今年5月单月销售额180.7亿元，同比增幅5.7%，环比增幅8.2%，在疫情冲击后呈现加速复苏势头。今年前5个月，阳光城实现全口径销售额631亿元，排名第15位，被紧随其后的金科死死咬住不放。

注：2020年1-5月全口径销售额

注：2019年1-5月全口径销售额

从历史对比看，阳光城今年前5个月销售相比去年同期663亿元，排名第13位，销售额及排名均有下滑，已被金地、金茂超越。所以说，阳光城拼命重仓华东加码西南，前者可以贡献高货值，后者可以力保规模优势。当前，具有品牌、品质与服务、土储多重优势的金科，对其规模及排名威胁最大。

另从融资端看，年初以来，受地产公司债监管放松，阳光城举债迅猛，最典型的一笔就是2月底发行的80亿元小公募债，一度遭交易所问询“地王”问题，但融资气候变了，最终还是通过了审核。

除了深交所平台之外，5月26日，阳光城又在银行间债券市场发售融资9亿元短融券，年利率6.2%，并不算低。

5月29日，阳光城又遭深交所书面问询，核心是其对非并表项目或持股低于50%的外表项目进行财务资助即“输血表外”违反上市公司信披合规等问题。

从新城控股、中南建设等多家上市房企2018年、2019年年报看，很奇怪的一个现象就是以前并表项目公司，却突然蹊跷被剔出并表，而另一些项目公司则通过协议控制形式并表。对于前者，我们发现：这些被踢出标的项目公司“当期负债高且利润差”。

所以，上述房企就被业内质疑或将部分有息负债转移到表外，降低上市公司负债率，或存粉饰报表嫌疑。

截至2019年末，阳光城有息负债规模1123.21亿元，其中涉及短期有息债务335.49亿元，占有息负债比例29.87%，较2018年末下降12.94个百分点，净负债率（含永续债）149.7%，较2018年末下降57个百分点。

2020年1季度末，阳光城净负债率下降至142.8%，但依然高企，短期偿债能力保障倍数为1.3。注意！2017年5月，阳光城老板林腾蛟斥重金将碧桂园CFO吴建斌挖了过来，我们发现阳光城的财务尤其是短债现金流状况，越来越有点像碧桂园的财报。

有兴趣的读者，大家可以参考悦读地产密探日前刊发的《规模狂飙2110亿，闽系“黑马”阳光城低估值之殇，遮蔽了什么？》一文。

这背后，到底有没有水分，有多少水分，而中大型房企聘用的都是全球顶级会计师事务所及审计机构，外界想看出些过于明显的猫腻，并不容易。

我们知道：2019年，阳光城平均融资利率7.7%，比2018年末减少23个基点，但与其规模相当的旭辉，2019年平均融资成本只有6%，比之规模稍大的新城控股，同期平均融资成本6.73%。

所以说，阳光城需要走的路，还很长，绝不仅仅是在重点区域加大土储规模扩张，也包括发展的质量，特别是产品。