龚成:恒基地产长远的农地价值

龚成:恒基地产长远的农地价值

2020年06月08日 13:12:53
来源:凤凰网港股

文/凤凰网港股特约香港财经大V 龚成

恒基兆业地产有限公司

HENDERSON LAND DEVELOPMENT CO., LTD.

股票代号:00012

股息率:6%

每股盈利:$3.51

市值:$1300亿

业务类别:地产业

集团主席:李家杰、李家诚

主要股东:李兆基(72.8%)

集团网址:http://www.hld.com

5年业绩

年度:2015/2016/2017/2018/2019

收益(亿):236/256/280/220/242

毛利(亿):110/109/126/120/128

盈利(亿):213/219/308/312/170

每股盈利:4.41/4.53/6.36/6.44/3.51

每股股息:0.99/1.17/1.41/1.64/1.80

股本回报率:8.72/8.52/11.1/10.3/5.4

--企业简介--

恒基兆业地产(恒地)为一间于香港及内地之地产发展集团。其核心业务包括物业发展及物业投资,是香港主要地产发展商之一。

此外,恒地亦直接持有附属公司恒基兆业发展(00097)及三间上市联营公司,即香港中华煤气(00003)、香港小轮(00050)、美丽华酒店(00071)。

【图1】--恒地架构图

--拥有多个业务--

恒地有多间附属及联营公司,因此整个集团包括多个业务。简单来说,可以将恒地的业务分成3 大类,第一是物业发展,第二是物业租赁,第三是其他业务。

若果不计及投资物业及发展中投资物业之公允价值增加,以经营盈利去分类,即下图所示,可见地产业务占了最大部分。

由于恒地的联营及合营公司提供了相当的盈利,而下图数字并未包括,因此要考虑这些公司的贡献,而这些公司的核心业务,其实大部分都与地产有关,例如香港小轮、美丽华酒店,以及众多在内地的合营公司,因此地产仍是恒地的重心。

【图2】--恒地收入与经营盈利

--地产发展及租赁--

香港本身地少人多,由于人口不断增加,但长期的土地供应有限,因此令土地甚有价值,地价长期向上是必然的现象。凭这因素已可推论,在香港从事地产发展,是一门甚为好赚的生意,现时的新楼,全部都以豪宅自居,因为这样定位能赚得最多。

故此,在香港的大型地产发展商,都有一定的企业质素,从这方向已可确认,在香港及内地从事地产的大型发展商恒地,本质是一只不错的优质股。

若不计物业重估收益,物业发展及物业租赁是主要部分,发展部分将成为恒地的潜力,而租赁部分则为这企业提供稳定的现金流,同时持有的物业质素不差,令整个恒地有稳中求胜的特质。

从下图可见,部分收租物业有相当的质素,例如国际金融中心、四季汇、宏利金融中心等,现金流强劲,同时有长远租金上升的能力。

--发展潜力--

基本上,恒地有稳中求胜的特点,物业租赁是稳的地方,而物业发展则是潜力所在,香港楼价长期只会向上,持有土地者当然有一定的潜力,恒地有多个项目已成功收购八成或以上业权,以及全部业权,这些位于市区的项目,拥有相当的价值。

【图3】--恒地持有的收租物业

【图4】--恒地已成功收购八成或以上业权项目

从上表可见,恒地很积极利用收购旧楼,去提供市区楼的土地储备,这些重建后的市区楼,呎价虽然惊人,但往往有价有市。由于市区土地供应有限,利用收购旧楼,成为了其中一个主要的发展模式,上述土地均有一定的发展潜力。

另外,内地的发展亦是恒地的潜力所在,恒地积极发展内地业务,与内地发展商合作,在多个城市都有项目,同时有相当多的土地储备。恒地于中国多个城市的可供发展之土地储备,合共自占楼面面积约3200 万平方呎,当中约7成发展为住宅物业,其余则发展写字楼及商场。

中国楼市长期向上,反映在经济增长的前提下,土地的价值必然向上,这是社会发展的自然现象,持有土地的发展商,长远必定得益。因此,内地业务都是恒地其中一个增长动力来源。

--农地潜力--

在整个恒地的长远发展中,持有的农地是最大的潜力所在,恒地持有约4500万平方呎新界土地储备,为本港拥有最多新界土地之发展商。

根据政府公布《新界东北新发展区规划及工程研究》,确认古洞北及粉岭北作为粉岭/ 上水新市镇扩展部分,容许原址换地,令私人土地业权人可发展个别私人项目。

恒地于发展区内共拥有240 万平方呎土地,约80万平方呎土地可符合原址换地之条件,其余则可能会被政府以现金补偿方式,收回作公共用途。

至于《洪水桥新发展区规划及工程研究》方面,恒地于区内拥有约647万平方呎土地。根据「洪水桥及厦村分区计划大纲图草图」之建议,洪水桥可发展成为一个人口约21 万人之新市镇,容纳约6 万个新增住宅,约一半为私营房屋。

从上述的发展方案中,可见恒地都有相当的利益。当发展商在开发区持有农地,政府有可能邀请发展商加入参与发展,或是换地模式,又或以现金补偿模式进行。无论是哪一个方案,对于早在多年前,以低价买入农地的发展商,都有着巨大的利益。

政府的东大屿计划虽然能提供一定的房屋供应,但仍要相当长的时间,当中充满未知数,同时在这段时间,香港的人口仍会保持增长。

因此在长远而言,政府仍会发展其他大型新市镇,以满足人口增长,当中一定涉及新界的农地,其中不少都由发展商持有,这些农地的价值将会大幅提升,只是迟早的问题,因为这些地终有一天会发展的。因此,拥有最多农地的恒地,拥有一定的长远价值。

--投资策略--

整体来说,恒地有一定的质素,物业租赁可说是提供了稳定而理想的现金流,而物业发展则保持平稳增长,因此这股有稳中求胜的作用。

长远而言,恒地的农地一定有价值,这是迟与早的问题,这亦是恒地的潜力所在,政府愈迟发展,当中的价值愈大,因为土地价值只会向上。

由于恒地本身已庞大,因此就算有上述的潜力,都不是爆升类型,但以稳健类的股票来说,这是较有增长力的一间。

现时股价大约在合理区中下部,分注投资,又或月供,都是适合的。

中短期可能因政府土地政策、外围风险、香港风险、投资市场波动等种种因素,而对股价略有波动,但长远的价值不错,但投资策略就一定要长期,才能见到企业的真正价值。

(本人为证券业持牌人士,未持有上述股票)

【作者简介】龚成

畅销书作者:《股票胜经》、《选股胜经》、《50优质潜力股》、《50稳健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富蓝图》、《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》、《80后3百万富翁》、《财务自由行》

财经节目主持人:香港Now TV

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专栏作家:《经济一周》

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