小阳春已至？房企5月加码抢收，以价换量后利润待考，这些房企要当心

整体净利润率有所下滑。

疫情对房企的影响“翻篇”了?

近日，多家地产公司公布5月销售数据，不少房企5月销量大增，甚至部分房企前5月销售额超过去年，但整体销售净利润率有所下滑，其中不乏“以价换量”的现象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时间财经，房地产销量在5月集中爆发，主要还是受疫情影响滞后需求的释放。另外学区政策也对购买者产生了一定的影响，银行在放款的时候也相对放松一些。

一位业内人士对时间财经表示，对于以价换量，在疫情期间更多是网上营销积攒人气，抛出的特价优惠实际意义不大。疫情控制后初期普遍有以价换量的情况，然后价格稳定住，量更大了。与此同时，多位地产从业人员称，“疫情的影响比想象中要小”。

值得注意的是，在房地产行业利润逐年被压缩的背景下，“以价换量”度过疫情后，部分房企的实际利润情况并不乐观。

小阳春？

中原地产研究中心统计数据显示，一二线城市的楼市“小阳春”几乎已经出现。30家房企合计销售额1-5月为1.96万亿，同比微跌1.9%，相比1-4月下调10%。整体看，销售业绩逐渐拉平。

5月北京商品房成交超过2万套，仅低于此轮调控后的2018年5月和2017年4月。从成交面积来看，一线城市成交面积环比上升20.1%，上海和广州分别成交118.5万平方米和74.9万平方米，环比上升22%和14%，同比持平。

二线城市成交面积平均环比上升35%，其中温州环比上升120%，武汉环比上升81%。成都4万人摇786套房、杭州近6万人争抢959套房源等消息更是备受市场关注。

就房企情况来看，恒大前5月累计销售额同比增长17.8%、中国金茂前5个月销售额同比增长19.8%、世茂房地产前5个月销售额同比增长12%。花样年控股前5个月销售额同比增长20.99%，建业地产前5月合同销售总额同比增13.5%。

前述业内人士表示，上述“万人摇”主要是因为新房和二手房价格倒挂所致，并非普遍现象。销售市场而言，5月“市场确实变好了”，背后的因素可能兼有滞后需求释放、市场回暖和一定的炒作因素。因为降准、国际金融环境动荡，人们出于资产保值的想法会购买房产。至于销售额数据，“现在各种榜单比较乱，买榜的情况不少”。

与住房成交类似，土地市场也明显回暖。中原地产研究中心数据显示，今年前5个月，全国50个大城市土地市场成交额合计达1.7万亿元，同比增长8.8%。其中，29个城市的卖地收入超过200亿元，50个城市的卖地收入超过百亿元，均刷新纪录。

但是另一方面，克而瑞研究中心监测数据显示，3月1日至4月19日，重点监测城市共计有79宗地块流拍，其中三四线城市占比达65%。

严跃进称，今年土地市场的火热有一些特殊，政府供应了的多个优质地块，开发商为了抓住机会，竞争激烈。同时，由于金融环境相对宽松，房企融资难度有所下降，资金较为充裕。

部分信托从业人员告诉时间财经，就信托政策来看，目前并无变化。市场之所以感觉宽松了，是因为去年6月国家限制信托对地产的房贷规模后，到下半年信托公司对每家地产公司放款的额度用完了。今年的规模控制仍没有变，只是上半年额度比较充足。虽然降准前便有政策“筑坝”，不让多出的资金流向地产行业，但该人士透露，可运用“明股实债”等形式操作。

6月1日，穆迪投资者服务公司发布报告称，中国房地产业显示出逐渐回暖的初步迹象，全国合约销售逐步回升，境外发债规模也在上升。尽管受评中国开发商未来12个月的再融资需求依然高企，但预计多数受评开发商可应对2021年5月底之前到期的债券，包括可回售债券。

此前的4月末，穆迪表示，新冠疫情冲击及经济增长的放缓，对中国房地产需求及库存水平造成压力，同时境外融资环境仍不明确，将中国房地产业展望调整为“负面”，为2015年6月以来首次下调。

此次，穆迪并未改变此前的“负面”展望。该机构表示，若今年全国合约销售额按年保持平稳，增长约0%至5%，库存大幅下降，且境外融资环境更稳定，便考虑将展望恢复为“稳定”。

中房智库研究员卢宜萱曾公开表示，虽然4-5月销售有所转暖，但货币因素和投机动因较多，不应过度乐观。结合企业经营困难普遍加大、就业和居民收入承压、外贸下滑等宏观背景，除非大规模放松调控，否则刚性、改善性、投资性需求持续大规模入市均缺乏条件，后市难有有效支撑。预计，全年地区、城市、板块和行业分化将进一步加剧，金融企业、房地产企业个别性风险暴发可能性加大。

部分企业利润堪忧

在已发布的销售简报中，房企普遍进行价格让步。例如，佳兆业在5月的平均售价为15005元/平方米，同比下降约22.2%，前5月同比降约14.8%。此外，旭辉、正荣、合景泰富、富力的销售价格，均低于去年年末的水平。

Wind统计数据显示，2020年第一季度，申万房地产板块整体销售净利润率为8.73%，同比下降4.40个百分点。

上述业内人士表示，行业基本盘没有大的变化，以价换量的情况是具体项目和所处地段决定的。同一个项目中，疫情期间可能“楼王”没降价，但一些朝向、环境较差的楼盘会促销力度比较大。

据中指研究院近日发布的《2020中国房地产上市公司研究报告》显示，2019年，A股房企和内房股的净利润率分别为13.3%和16.6%，同比分别减少1和0.4个百分点。Roe均值分别为10.8%和14.6%，分别减少0.3和0.2个百分点。

可见，房地产行业的利润空间正在被持续挤压。上述业内人士称，行业整体利润下滑是很明显的，地产行业基本进入了白银青铜甚至赔钱的时代，因此内部管理非常重要。

某Top3房企地区管理层对时间财经表示，公司很多项目都不敢细算账，大多利润微薄、甚至亏损。但是集团永远不会亏损，因为项目和区域层面在计算利润的时候，集团已经预留了利润。

世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛在业绩会上表示，2020年考核给团队的奖金是按权益后的核心利润来计算的，即赚多少钱，集团给多少奖金。

中房智库此前梳理96家上市房企2019年年报发现，排名前30的房企净利润总额达到8480.8亿元，占到96家房企的80.39%。利润总额最高的企业（碧桂园）与最低的企业（恒盛地产）差距达到995.12亿元。上市房企盈利能力的集中度、分化程度很高。

据中房智库数据，2019年净利润负增长最为严重的企业包括滨江集团（-35.42%）、南山控股（-36.41%）、光明地产（-37.55%）、湖北福星科技（-43.27%）、京投发展（-49.41%）、嘉凯城（-102.65%）、中迪投资（-141.85%）、亚太实业（-199.85%）、恒盛地产（-354.19%）。

时间财经梳理发现，上述几家去年净利润负增长最严重的企业中，部分房企2020年一季度净利润仍下降幅度较大。嘉凯城2020年一季度归属于上市公司股东的净利润同比下降206.57%，光明地产一季度归母扣非净利润同比减少157.41%，湖北福星科技一季度净利润同比再降49.23%，滨江集团2020年一季度归母净利润同比下降29.2%。

融创董事局主席孙宏斌曾公开表示，“销售规模的增长未来不是重点，利润和品质才是第一位的。”如何挽回不断下降的利润，部分房企要认真思考了。（北京时间财经 陈世爱）