新房“万人摇”遇上土拍“千轮竞价” 六大维度数据解读迟到的“红五月”

新房“万人摇”遇上土拍“千轮竞价” 六大维度数据解读迟到的“红五月”

新房“万人摇”,开售再度“日光”;千轮竞价拿地,溢价率超过100%、一线城市土拍揽金同比爆增189%。

据中指院,5月一线城市整体成交环比上升20.6%,北京升幅较大,超五成;上海次之,上升22%;仅深圳稍有下降。中国房地产指数系统显示,5月重点城市商品住宅成交规模单月同比实现今年以来首次转正,环比增长约20%。克而瑞数据显示,百强房企中77家业绩环比提升,67家业绩同比增长。

疫情之后楼市复苏好于预期。”平安证券在研报中表示。

但另一边,房企的业绩目标完成率很糟糕,有些还不到30%,出现了近50位高管甚至是总裁级别的人事大变动,房企前期“抢收”来的行情红利渐渐消失。楼市复苏冷热不均,克而瑞数据显示,5月在28个重点监测城市中,近半城市同比转正,上海、昆明和南京等同比涨幅皆超6成;而大连、宁波、常州等复苏动能减弱,成交同比回落幅度在9%~31%之间。

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杭州6万人抢959套房 5月新房成交面积同比大增91.4%

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楼市传统的“红五月”,全国市场整体成交持续上升,在房企加速推盘下,多数城市市场交易逐步从恢复走向反弹,北京、上海、杭州等市场热度明显。

5月末,杭州远洋西溪公馆项目领到一批房源(959套)的预售证,吸引近6万人报名。由于申请人数太多,开发商不得不包下网吧,24小时不间断审核购房资质。但即使这样,人手还是不够,又招了50个学生兼职,帮着做初审工作。

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杭州“万人摇”项目摇号登记名单 每经记者 包晶晶 摄

以首套房冻结40万元、二套房冻结80万元来计算,仅远洋西溪公馆这一个项目就至少冻结了238.56亿元资金。值得一提的是,不少冻结资金已解冻的买房人已经将眼光瞄准了下一次。尽管6月杭州还有一批新房即将获准上市,但其中不少项目已提前被业内锁定为“万人摇种子选手”。

中指数据显示,监测的主要城市5月成交面积环比上升29.36%,其中超9成城市环比上升,同比上升1.92%。

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数据来源:诸葛找房

一线城市中仅北京成交面积同环比大涨,较上月环比大增53.5%、同比增加8.19%。深圳则出现同比超3成的大幅下跌,成交面积在4个一线城市中最低。5月深圳新房成交面积30.11万平方米,环比上升3.14%,同比下降31.4%。

单月成交绝对值最高的是上海,共成交11529套,成交面积124.66万平方米,环比上升16.67%,但不及去年同期高位,同比仍下降了 3.31%。

因“万人摇”受到全国关注的杭州反弹势头最猛,5月商品住宅(不含保障性住房)成交面积25.2万平方米,环比上升28.3%,同比上升91.4%。同时杭州5月新增供应38.78万平方米,环比上升49.4%,同比上升95.8%。

价格方面,全国100个城市(新建)住宅平均价格环比微涨0.31%,但同比增速仍明显低于去年同期水平。

百城中,66个城市环比上涨。杭州成为房价涨幅最高的城市,上海紧随其后,两城房价环比分别上涨1.04%和1.00%;南京和重庆(主城区)环比涨幅在0.4%~0.5%;成都、武汉和广州涨幅则在0.2%(含)以内。

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北京二手房成交创两年新高 59城二手住宅均价环比上涨

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据诸葛找房,从涨跌城市数量来看,5月二手住宅市场均价环比上涨城市59个,较上月增加4个,平均涨幅1.31%;下跌城市40个,较上月减少3个。

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2018年以来北京二手房成交情况 数据来源:贝壳研究院

随着疫情得到控制,北京楼市在5月继续延续了4月的回暖态势,创下了2017年“3·17新政”以来的成交量新高。贝壳研究院发布的数据显示,5月北京二手房成交量环比增加了39%,同比增加75%。

从区域成交量来看,北京16个区域成交量环比均上涨,其中西城区涨幅最大,环比上涨1.29倍,西城区“多校划片”入学和“六年一学位”政策的落地,导致西城区二手房成交网签加速。

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北京西城区日度新增挂牌走势 资料来源:贝壳研究院

贝壳研究院数据显示,2月北京新增房源量仅4132套,但到4月,新增二手房源18172套,已经与去年6月以来的高点基本持平,5月更创新高,全市新增房源数量达到24784套。带看次数则受疫情影响,回升相对缓慢。但即便如此,5月该数据也达到了2019年6月以来的新高,为716982次。

深圳则逐渐回归理性。深圳市房地产信息系统数据显示,5月深圳二手住宅成交8553套,环比上升11.4%;成交面积70.7万平方米,环比上升7.3%。从各区(新区)来看,龙岗二手住宅成交2286套,环比上升25.3%,成交量居全市首位;宝安成交2010套,环比上升6.7%。

东部三线城市金华以环增9.5%、同增28%,成为二手房成交的一匹黑马,也创下自2018年6月以来新高。数据显示,2017~2018年,金华曾出现了一波成交量强反弹,因此2019年小阳春期间表现并不明显,但历月成交绝对量并不低,由于金华将作为2022年亚运会分会场,市场存在一定的参与热情。

土地“高烧”的厦门,二手房成交量在5月同比下降28.2%。自调控升级后,2017年、2018年,厦门二手房市场成交量尤为低迷。2019年“小阳春”二手房曾借势回暖,随后逐渐下降。尽管2020年以来厦门二手房市场也出现回暖,但从趋势上看,成交量仍处于2019年5月以来的下行通道。

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7小时1148轮竞价抢地 一线城市土拍收金同比暴增189%

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随着房企美元债5月“破冰”、销售回款压力缓解,手头松了的各大房企继续积极抢地。全国土地市场开始整体降温、局部高烧,供求两端环比走低,在结构因素影响下,成交均价及收金同比上行。

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5月不同城市土地市场情况 数据来源:中指院

中指数据显示,5月全国300个城市土地出让金总额为5258亿元,较去年同期增加3%。但土地市场的分化较此前更为强烈。一线城市各项指标均加速上扬,同比上月土地出让金总额升189%、楼面均价升145%,而二三线城市则出现了掉头下跌。

值得注意的是,今年以来,优质地块成为房企争夺焦点,溢价率频频攀升。

5月15日,深圳推出今年第一宗真正意义上的宅地——前湾片区十开发单元03街坊地块,10余家房企经过百轮出价,最终由龙光地产以总价近116亿元、楼面价63165元/平方米竞得,成为本月全国宅地总价最高的一宗地块。

5月19日,北京3宗“不限价”地块挂牌竞拍,吸引近20个竞买主体激烈角逐,最终总成交额133.9亿元。至此,北京土拍年内收金超千亿,位居全国第一。

土拍千轮竞价也在5月出现,5月27日,烟台一宗商住用地经过1148轮、耗时近7小时以118.8%的溢价率成交,优质地块火热程度可见一斑。受到全国关注的杭州,5月份宅地供应量却逆市减少了近三成,仅16宗地块合计88万平方米,收金总额近317亿元,较上月基本持平。但宅地土拍热度持续升温,6宗宅地在竞价阶段达到最高限价,其中5宗进入竞价自持阶段。5月杭州宅地平均溢价率19%,全年平均溢价率仍高于20%。

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数据来源:诸葛找房

北京5月宅地供应环比下滑近7成,但收金综合超过280亿元,环比上月增加近7成,攀上全年高位。由于多宗优质宅地集中入市,成交楼面均价37849元/平方米,较上月每平方米增加近4成,平均溢价率也较上月增加19个百分点,升至26%。

上海供应量5月同环比均大增6成,共推出20宗住宅用地,合计62万平方米,其中有6宗宅地成交均价在1万元/平方米以下,多为政策安置房和产业用地,因此尽管土地成交量环比上涨94%,但收金152亿元,同环比分别上涨37%和47%,同时成交楼面均价环比下滑23%至13164元/平方米、平均溢价率仅为2%。

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前5月房企融资额已达2019年48% 恒大领衔行业回购潮

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随着国内金融环境短期宽松、境外债券发行的逐步复苏,5月房企在融资市场表现活跃。

据贝壳研究院统计,1~5月房企债券融资5627亿元,同比下降4%,但降幅进一步收窄,并且处于近五年同期的第二高位。

疫情对房企融资的影响正随着近期的加速反弹而消失。5月单月,国内外债券融资发行总额月617亿元,环比降39%,但同比上升31%。2020年前5个月融资规模为2019年全年的48%,全年房企融资规模有望超越2019年。

由于海外疫情蔓延趋势仍未得到有效控制,经济运行面临较大风险,从发债结构看,前5个月尽管海外新增债务复苏,境外债券占比拉升至38%,但仍不及2019年同期水平。

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梳理房企5月45次国内债券融资发行可见,单笔20亿元及5亿~10亿元发债规模占比提升明显,而小规模债务则呈现下降趋势。

值得注意的是,房企在5月掀起了大规模回购股份与债务票据的浪潮,其中恒大表现最为抢眼。贝壳研究院数据显示,恒大在5月4日~29日期间共发起16次股份回购,累计回购股份计10203万股,涉及支付资金约15.94亿港元。

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除以回购稳定股价、增加投资人信心外,房企更通过回购高息债、发行低息新债来优化债务结构。比如,正荣5月7日回购并注销1.69亿美元年息10.5%的优先票据,随后在5月21日发行票面利率8.35%的2亿美元企业债;中南、建发、金融街等多家房企获得控股股东增持。

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前5月房企业绩目标完成率仅30% “抢收”红利逐渐消失

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前5个月,碧桂园、恒大、万科销售规模破两千亿,均值达2702.9亿元;保利、融创、中海破千亿;销售规模500亿~1000亿元、100亿~500亿元、50亿~100亿元的企业分别为13家、59家、22家。

中指数据显示,5月房企销售额TOP100环比增长率均值为31.5%,其中前10企业环比增长率均值为9.0%,多家规模房企单月销售业绩增速已由负转正,部分房企单月业绩超预期,碧桂园单月销售金额近800亿元。

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1~5月房企销售前十 数据来源:中指院

尽管房企排名门槛值并未完全修复,但降幅已经持续收窄。销售额TOP100的门槛为74亿元,较2019年92.2亿元下降19.7%。

各阵营销售及同比来看,2020年1~5月,前10房企销售额均值为1558.4亿元,销售额同比均值下降5.9%,11~30企业销售额均值为502.9亿元,同比均值下降2.7%;31~50企业、51~100企业的销售额均值分别为274.9亿元和115.5亿元,其中30~50企业同比均值上升2.1%,51~100企业同比均值下降16.6%。

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1~5月房企各阵营销售情况 数据来源:中指院

而在疫情得以初步控制之后,多个房企开始试水“明星+直播+卖房”创新营销模式。复地与KOL薇娅跨界合作,首秀获得逾1900万人次观看;中骏在抖音举行中骏云景台发布活动;碧桂园在直播购房节中进行多城市项目覆盖宣传,叠加较大的优惠力度,实现800万次观看。

但抢收行情的红利随着近几个月来反弹的持续已逐渐消失,房企目标完成率远不及2019年同期。据不完全统计,在公布2020年销售目标的39家房企中,前5月销售目标完成率尚不足30%

如中国恒大、碧桂园、龙光地产、雅居乐、越秀地产、中国金茂、中骏集团、中海地产、龙湖集团等千亿房企,目前未达到销售目标的40%,而时代中国、首开股份、保利置业、宝龙地产、远洋集团等目标完成率在30%以下。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称,如果房企前5月销售目标完成年度计划的30%以上,才能认为恢复得不错

亿翰智库认为,对于房企而言,真正的挑战或在2021年。在2019年整体销售规模创新高的同时,货值去化率实则较前期有所下滑,也就意味着企业或多或少都有一定的存量货源未被消化,而若这些存量货源难以去化,则势必成为企业未来发展的一大桎梏,除了资金沉淀外,也必将是企业再投资道路上的一大包袱。

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总裁跳槽、升职、被免职 5月内48起房企高管职位变动

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据乐居财经研究院不完全统计,包括内部调动在内,5月房企共发生了48起高管人事变动,其中4位总裁跳槽、1位总裁和1位执行董事被免职,另有13位辞职或离任。

以阳光控股为例,分别于5月15日、18日、21日、27日、29日连续发布5次人事变动公告,涉及离职高管超过10名。

曾经历大规模人事变动的泛海控股本月则迎来了7位高管变动,正向新的转型方向靠拢。自2014年开始,原泛海控股董事长卢志强就提出“去地产化”,向金融业方向发展,转型成一家金融投资平台。今年1月,泛海控股的行业分类由“房地产”正式变更为“其他金融业”。此次变动的高管中,多人都具有金融行业的从业背景。新上任的总裁宋宏谋,曾先后在多家银行机构、保险公司任职,具有丰富的金融行业经历。新上任的董事会副会长张喜芳具有高级经济师职称,在读博士张博具有经济师职称,且二人在金融行业涉猎已久。

中国海外发展也几经人事变动,颜建国逐渐卸任中海系多项职务。5月21日,中国海外发展发布公告称,颜建国不再兼任行政总裁职位,并辞任中海宏洋、中海物业董事会主席等职务,张智超正式接任中海企业发展董事长及总经理职务。

新城控股5月22日公告称,公司董事陈德力辞去新城控股董事职务;6月1日,宝龙发布公告称,陈德力获委任为公司的联席总裁。原三盛地产常务副总裁冯辉明则出任上坤集团执行总裁;新力控股执行董事佘润廷辞任后加入协信地产担任总裁一职;原中交地产总裁蒋灿明则于5月出任恒荣集团总裁。

还有高管被正式罢免。5月28日,中民投旗下上置集团公告称,董事会将依据公司细则罢免彭心旷及陈东辉为执行董事,彭心旷免任公司执行董事的同时,亦将不再担任公司行政总裁。

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记者手记丨红五月有多少成色?

疫情后的楼市复苏已经持续了两个月,房企大举以价换量“抢收”行情已经接近尾声,但距离完成全年目标似乎仍然路漫漫。新房市场冷热不均,有的城市从年初火爆至今,有的城市绝地反弹,也有的城市高位回落。二手房市场“小阳春”成色明显不及2019年,尽管部分城市一二手房价格严重倒挂,但也只是限价政策之下的虚火。

房企融资环境短期得到了宽松,于是手头松了的各大房企又推高了全国土地市场,土拍局部高烧重现,一线城市土地出让金总额飙升189%、楼面均价上升145%,而二三线城市则出现了掉头下跌,市场再度冷热不均。房企大规模纳储会否在明年此时大举收获?重启发债的房企又能否优化资金结构,缓解债务压力?

拭目以待。

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记者:包晶晶

编辑:陈梦妤

视觉:李世强

排版:陈梦妤 马原

每日经济新闻

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