千亿滨江集团十字路口连续踩雷 后千亿时代要小步慢跑？

11个亿借款难全部收回，滨江集团只身介入深圳旧改项目吃了大亏。

尽调不详、事后反应迟钝，最终让滨江集团交了一笔昂贵学费。

这不是公司首次“失足”，此前和上海中崇集团合作开发项目，财务支援的巨款至今难拿回。

连续两次“踩雷”，与其说是遇人不淑，不如说是公司内部风控失灵。在刚跨越千亿销售额后，滨江集团是死守浙江本土市场，还是继续推进扩张战略，这是摆在公司实控人戚金兴面前的一道难题。

扩张两次“踩雷”

在杭州房地产行业，今年59岁的戚金兴，与绿城中国（03900.HK）创始人宋卫平齐名，二人共同对产品品质的苛求，让这两家企业声名鹊起。不同的是，宋卫平性格激进敢赌，戚金兴则低调保守。

或正因此，直至2016年，滨江集团（002244.SZ）才制定对外扩张战略：深圳为主场战，上海次战场，杭州作为根据地。彼时，国内房企后来者不少冲进千亿阵营，全国市场厮杀一片火热。

介入深圳旧改和上海旧改项目，是戚金兴主导的两个对外扩张重点项目，两个项目一前一后，结局近乎一致。

2016年，公司与深圳安远控股达成合作，共同开发深圳龙华区安丰工业园项目。公司向合作方融资输血11.6亿元，注册成立的合资公司深圳滨安，尽管滨江集团持有70%股权，似乎在这个旧改项目中话语权并不大。

这个号称约200亿元货值的项目，由于安远控股实控人陈族远涉腐败大案及土地政策原因等，终在2018年3月戛然而止。

当月，公司决定向合作方收回11.6亿元融资款，次月向浙江高院提请诉讼，并查封、冻结对方相关担保物。双方调解后，安远控股承诺在2019年3月21日前还本付息。

然而，这个“缓兵之计”让安远控股质押、抵押给公司的股权、不动产及水电站收益权等几乎全部落空。

截至目前，仅深圳和昆明的两宗土地资产或可变现。公司预计，仅可收回4.36亿元，余下7.24亿元计提还账准备。

花巨款买到惨痛教训，还有与上海地产商仇瑜峰控制的中崇集团的合作。

2016年底，滨江集团以7.89亿元收购中崇集团子公司崇滨建设持有的上海湘府项目10%股权，并成立合资公司中崇滨江、浙银上海湘府城建，共同开发上海湘府花园三期。

滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元，并向中崇集团相关公司借款7.06亿元。湘府花园三期搁浅后，滨江集团将中崇方面诉至法院，虽已胜诉，但因中崇集团流动性危机至今未解，公司拿回借款遥遥无期。

公司连续“踩雷”难脱险，更多的还是事前对合作方“尽调”不够详尽严苛，内部风控不严，这些因素公司在6月13日回应深交所问询函中一再回避。

比如，据报道，早在2014年，陈族远就被监视居住；更早之前，陈就有向云南交通厅原副厅长胡星行贿3200万元的前科。

启信宝显示，安远控股自2018年4月以来，已被司法部门执行20次，陈族远被限制高消费。

死守浙江本土市场？

连续两次“踩雷”，滨江集团跨地域投资看起来更像一个“生手”，如果收不回借款，相当于“吃”掉2019年大部分利润。

2019年，滨江集团实现营业收入249.55亿元，归母净利润16.31亿元。当年，公司首次突破千亿销售规模，实现全口径销售金额1120.60亿元，位居行业第31位。

浙江一省贡献1082.2亿元销售额，是公司总销售额的96.57%。

一朝被蛇“咬”之后，公司在土地收储上十分小心，尤其对省外扩张项目，采取了“龟缩”政策。

2019年，公司新增土地储备项目28个，无一省外项目，大部分集中在杭州、温州、金华、湖州等城市。期末，公司土地储备总建筑面积1071.37万平方米，浙江省内972.64万平方米，占比90.78%。土地储备可售货值约2500亿元，浙江省占比83.1%。

出门搞项目碰了一鼻子灰，这是要退回浙江本土市场吗？

戚金兴在2019年度网络业绩说明会上给自己“打气”:“公司完全有能力在江苏、上海和广东独立开发项目。”但是，公司战略还是倚重聚焦杭州、深耕浙江为“主旋律”。

后千亿时代要小步慢跑？

从2017年开始，滨江集团销售额几乎是大跃进式攀升。

观点地产统计显示，2017年至2019年，其销售额分别实现615亿元、850.1亿元和1120.60亿元，权益销售额分别为260亿元、374.80亿元和447.3亿元，权益占比分别为42.3%、44.1%和43.9%。

斑马消费发现，滨江集团是千亿房企中，唯一一个权益占比低于50%的房企，大多数千亿房企的权益占比在70%左右。

在公司披露的2019年31个销售项目中，11个权益占比低于50%；当年新增28个土储项目，10个项目权益占比不超过50%。

长期超低权益占比运营，与戚金兴侧重于合作开发、小股操盘的策略有关。这样做的“好处”在于，一方面是有利于销售规模短期内迅速“膨胀”，也可规避项目风险。

其实，公司并不缺钱。2019年末，公司短期债务105.25亿元，占比33%，货币资金对短期债务覆盖率114.18%，短期偿债压力较小；当年，公司共获银行授信总额437亿元，累计使用206亿元。甚至，在绿城中国等基石投资者的推动下，公司还将滨江服务（03316.HK）剥离上市，新获融资渠道。

近3年来，公司的综合融资成本不断下降，2017年至2019年分别为6%、5.8%和5.6%。今年前3个月内5次融资，发行利率平均4%左右，接近央企融资水平。