中国最大的产业新城运营商——华夏幸福基业的崛起往事

2019年9月25日,被评为“新世界七大奇迹”的北京大兴国际机场正式通航。距离机场直线距离仅10公里的河北廊坊固安县,迎来了一个全新的高光时刻。

作为北京地区规划多年的大手笔、大工程,众多分析人士认为,新机场的交通建设、临空经济区等配套的建设,至少会给固安等京南区域带来三个层面的直接发展机遇。

从政策层面来说,固安有望与北京正式“接轨”,直接享受到北京临空经济区的发展红利,海量的客流、商业流和资本流。这将为固安带来区域经济的跨越式发展。

从交通层面而言,由轻轨、高速等组成的“六轨六高”交通网络,将固安与北京、廊坊、天津、保定和雄安等节点性城市互联互通,固安至此成为名副其实的京南交通轨道枢纽。

从首都资源疏解及功能转移来看, 固安将在“四个功能”的疏解逻辑下,成为得天独厚的首都功能转移目的地。

一朝携剑起,上马即如飞。固安的大发展,早在固安工业园时期就埋下了潜力的种子。驰名天下的固安产业园运营模式,是中国产业地产开发的开创性模具,也是京津冀产业转移和功能疏解的示范田。而其缔造者,正是中国领先的产业新城运营商——华夏幸福基业。

作为发轫之地,固安对于华夏幸福具有非同寻常的历史意义。今天的华夏幸福已坐拥4500亿资产,在短短二十年内打造出了一个庞大的商业帝国。而其基业之肇始,还是得回到十八年前华夏幸福与智纲智库联袂策划的那一场经典战役——固安工业园项目战略策划。

缘起:问道“大北京”时代的大机遇:

时间回到2002年。智纲智库北京战略中心成立后不久,一位不速之客突然闯入智库当时简陋的办公室——位于北京安贞桥附近的求实饭店。此人正是华夏幸福基业的董事长王文学。

如今的王文学已是中国地产界的传奇人物,有人将住宅地产界的王石、商业地产界的王健林和产业地产界的王文学并称为中国地产界“三王”。

但彼时的王文学,尚只是一个廊坊当地的小房地产老板,手中的项目也仅有一条街——第五大街和一个盘——华夏经典花园,可他心中却有着不同寻常的梦想与野心。为此,王文学专程前往深圳请教知名市场策划人王志纲,问道企业未来的发展之路。

王文学拜访王志纲,谈的绝不仅是一个项目的策划,而是在问道“大北京”时代廊坊的机遇和企业的未来。这不仅充分体现了王文学的格局眼光,也是华夏幸福基业成长为产业地产翘楚的战略之源。

在王文学的盛情邀请之下,王志纲带领北京战略中心的骨干去到廊坊,惊讶的发现彼时工商银行、华糖、北京外企人力资源服务公司(FESCO)等诸多驻京大企业均已落户廊坊开发区。

在华夏幸福的牵线下,智纲智库首次为一座城市进行区域战略策划。于是廊坊城市发展战略就此展开。而此后的固安工业园项目,正是本案重要的组成部分。

反弹琵琶:金蛋理论落地,华夏固安开花

2002年初,正值大北京规划出台,无论是政府还是学界,虽然从理论上认同,但是在实际中却还是有些犹豫。也正在这个时候,智纲智库完成了第一轮廊坊发展战略的研究,并提出了后来为人熟知的“金蛋理论”——把头伸进北京,吃北京的粮食,把蛋下在廊坊。

基于对大势的把握,智库得出这样的结论:21世纪世界看中国,中国看大北京。在北京的带动下,中国第三个经济板块——“大北京”正在崛起。如果说第一个经济板块——“珠三角”经济圈肇始于20世纪80年代的对外开放,珠江三角洲借助毗邻港、澳和改革开放的政策优势,形成以“三来一补、加工贸易”为主要经济特征的经济体;到了90年代初,以上海市为龙头,以江苏和浙江为两翼,形成了以大型制造业为主要经济特征的第二个经济板块——“长三角”经济圈,为中国经济的腾飞再添宝贵的动力。那么进入新世纪,凭借申奥成功和正式加入WTO,借助北京和天津两个千万人口的核心城市,这一区域通过优势互补、共同发展,必将形成以知识产业和现代服务业为主要经济特征的中国第三个经济板块即大北京区域经济圈。

时势造英雄。时代的浪潮冲击着廊坊的大门,按照金蛋计划的构想,廊坊将依托围绕大北京的绝佳区位优势,布局一系列产业园区,依托北京的区位人才优势,吸引企业进驻,最终成为区域发展的重要引擎。

时任廊坊市长的吴显国是一位有能力、有魄力、有远见、有格局的领导,与王志纲一见如故,交谈甚欢,相见恨晚。在听完智库团队的汇报后,当即指示秘书长重新依照智库观点起草施政纲领,即“在‘大北京’时代,首要的是要改变观念,要从被动地接受北京辐射变为主动地为北京服务,‘要吃北京的粮,下蛋在廊坊’。 ”

对于廊坊来说,通过区域战略的梳理,廊坊已经找到了未来发展的道路。而与此同时,作为廊坊一个普通的地产商,刚刚开发华夏花园和第五大街商业街项目的王文学,也面临着一个重大选择。

由于市里的地产项目获得成功,有两个地方向他伸出了橄榄枝。一个是城区里的500亩,一个是当时偏于一隅的固安。他问王志纲老师应该如何选择。王老师回答:我不能替你选择,关键是你想做什么?选择500亩,你可以按照常规的发展道路走下去,不会有太大问题,最终的走向也很明显,成为一个常规的地方性开发商;第二个选择就是拥抱北京,这会是一条长期的、艰难的道路,但潜力极大,你要做十年的准备。你希望做成什么样的企业,你就知道要怎么选择。

这是一个艰难的选择,是深耕廊坊,还是图谋大北京?王文学很快做出决定,放弃当时廊坊市区几块能够短期赚钱的项目,向大北京靠拢。

(王志纲与王文学在工地考察)

但同时,王志纲也劝导王文学要认清现实,在没有政府资源和足够资金实力的情况下,进军北京的念想几乎不可能实现,当务之急是思考如何反弹琵琶,依托廊坊当地,打造环京发展战略。

当时廊坊有两个环京区域,一个叫北三县,香河、三河、大厂,发展已经非常好了,跟北京一体化程度很高。还有一个就是非常穷的南面的固安,当时政府对固安能否发展好没有底,其他开发商又看不懂。

“我爱北京天安门——正南50公里”。现如今,当我们行驶在大广(京开)高速上,不时可以看到一个醒目的广告牌,红色的背景中,一位显得很有亲和力的老外作引颈高歌状,手中的标牌写的正是这句话。

这无疑也是固安最大的优势——恰好处于北京中轴线正南。古代的皇帝若要南巡,第一站就是固安,所以固安素有“京南第一县”之誉。

但是在相当长的时间内,京南第一县的荣耀却只体现在历史中,发展现状难以与之相匹配,不仅大大落后于区位相似的三河,并且在廊坊10个县(市、区)中常常位居后三位之列。空有“中国温泉之乡”、“中国花木之乡”、“中国钓具之乡”和“中国民间文化艺术之乡”称号,没有变成发展的动力。因此,处在困顿之中的固安迫切需要一场翻身仗来扭转局面,而恰好王文学和华夏幸福提供了这样一份战略契机。

关于华夏幸福未来的发展战略,王志纲老师指出,国内住宅开发商众多,此时再怎么加足马力做住宅也赶不上同行。若要做大规模,应当另辟蹊径,这条“蹊径”,就是产业地产。

因此,智库团队基于当时大北京发展战略,力主让华夏幸福以固安项目为基点,跳出“房地产”思维,向“产业运营商”方向探索,以企业战略指导项目战略,以项目战略支撑企业战略,最终实现“五出”(出成果、出品牌、出人才、出机制、出网络)。

经过判断后,王文学毅然决然的把公司发展的重心放到了固安。委托智纲智库策划固安新城的战略,整合国际著名咨询机构罗兰·贝格做产业规划,美国新都市主义规划公司DPZ做概念规划,把固安打造成为“产城融合”的新城,开始了用市场力量推动大北京一体化的探索。

通过对当时北京经济发展状况和未来发展趋势研究,智库认为:我国新一轮的产业转移正在形成,大北京区域是主要的承接地。大北京正在成为继珠三角、长三角之后中国经济的发展最快、潜力最大、机遇最多的区域增长极。而未来大北京必然由北京一极集中向多中心的方向发展,这表现为目前已经开始的北京城市的“有机疏散”和其周边区域的“垂直集中”,其结果,是周边新兴中等城市(卫星城)的崛起。固安位于北京正南50公里的区位,正是疏散大城市功能、调整产业布局,形成新兴的中等城市的最佳区位。

与以往单一的产业园区功能不同,智库团队将固安定位于:面向21世纪,立足于WTO与奥运时代大北京城市群的形成与迅速成长的巨大市场需求与发展机遇,用长线发展眼光,放眼30年的时间尺度,重点吸引国内的中小企业,把园区建设成为大北京地区新兴的复合型主题产业园区、复合型工业卫星城市乃至发达的综合性产业城市和超常规发展的新兴中等移民城市。

以新城市主义与田园城市的规划理念和现代城市营销理念为指导,以“第三意大利式” 的中小企业集群的新产业区理念为依据,坚持和倡导以人为本(导入企业家精神为本)的创新理念,采用复合型主题产业城区的“泛地产”开发模式,以政府的土地政策、税收政策以及其它相关优惠政策支持为保障,统一策划、统一规划、统一营销、统一管理、统一配送、统一形象,通过企业化、市场化运作,打造大北京地区最适于投资、创新和定居的环境和平台,成为廊坊市及河北省京南区域经济增长极,实现河北省和廊坊市赋予的历史使命。

另辟蹊径:找魂“产业运营商”

华夏幸福为什么要做“产业运营商”?

智库团队认为,战略就是预见,对国家、区域发展战略的预见,战略也是一种因时、因地、因人的扬长避短。对于华夏幸福来说,与当时的地产龙头去竞争拿靠近北京的地显然是不具备竞争优势的,那么如何弯道超车,另谋出路?王志纲老师给华夏的核心理念就是经营城市,做产业运营商,因为此时廊坊的产业发展契机已经具备,不做开发商也能绕过地产龙头的同质化竞争,充分发挥华夏幸福的软实力。

那么如何实施华夏幸福的“产业运营商”目标呢?固安就是其核心的引擎,也就是我们常说的“模具型项目”。

那么固安工业园应该如何做呢?最关键的就是要解决做什么与如何做的问题。华夏幸福的产业园区应该做什么?

首先必须分析中国工业园区发展的几个阶段。中国工业园区发展的第一个阶段是捡到篮里都是菜的混合园区阶段,什么企业都往园里装。第二个阶段是专业化园区阶段,第三阶段是高新科技园区,最后必然走向总部经济区,就是产业高端和高端产业的聚集地,所以华夏要做就要抢占制高点,在大北京周边做升级版的园区。那么升级版的产业园区如何做呢?这就需要给华夏幸福设计一套独特的运营模式,即长短相济,长就是做工业园区,帮助政府招商,短就是做房地产,然后以短养长。

2002年,华夏幸福与廊坊市开发区、固安县人民政府共同成立了三浦维特园区建设发展公司,共同开发固安工业园区,自此真正开始了“华夏模式”的实践探索。

国内最大的平板显示制造商“京东方”、国内物联网产业的新贵“东方信联”、国内最大的车轮制造企业“正兴车轮”、国内顶尖的数字机床制造商“安德建奇”……几年时间,固安工业园招来的都是国内的领军企业,这带来产业的迅速升级、产业链的加速完善和产业规模的急剧膨胀。县域工业“四大金刚”从钓具、滤芯、塑料、肠衣变成了电子信息、新能源、汽车零部件和现代制造。

从2001年到2011年,固安财政税收从6000万元增加到13.28亿元。十年间,固安工业园区的发展给廊坊城市发展也带来了质的飞跃。而华夏也终于用十年时间成就了一个“华夏模式”。此后华夏成功在环北京周边香河、大厂、广阳、滦平、淮海成功复制多个产业园区和产业新城,也在沈阳布局了苏家屯、于洪、沈北等地。

至此,固安模式得到了市场和政府的全面认可。

项目核心策划总结:

固安是华夏从一个普通地产商向一个区域运营专家转变的试验田,智纲智库在最初的发展战略设计的思路和模式后被不断完善和充实,最终成为了华夏从廊坊、到张家口、到承德合作开发项目的利器。研究华夏幸福基业产城一体模式,固安工业园正是一个最好的样本。

总结固安经验和固安模式,第一条应该就是“政府+企业”的园区运营商模式。

开发区以公司化管理方式运行,最大限度地发挥出企业化操作的高效率优势。按照常规的方式建园区,政府先得花一大笔钱搞基础设施配套,安排相关人员。当初固安县财政不过两个亿,难以有余力拿出来进行前期的巨大投入。但是没有巨大的投入,又难以有高素质的企业和人才进驻。如何破解这一个死结?

正是在这一问题上的创新,使得华夏有了到全国讲故事的资本。固安工业园经常对外讲的一个故事是在开始的三年没招一个客户、没引一家企业,却投入三千多万元聘请国内外著名的策划、设计机构,对未来的固安工业园区进行了整体的产业规划和城市发展规划研究。

智纲智库对固安工业园区进行了园区的发展战略、策略研究及定位;从宏观经济角度为固安工业园区提出发展的大方向,为固安工业园区的发展奠定了基础。随后,北京和君创业研究咨询有限公司、罗兰·贝格、美国DPZ等国内外顶级智囊团也在不同领域与园区建立了合作关系。

这种全球化视野和本土智慧的结合,使固安从一开始就把握住了未来国家战略、区域战略方向,很好地融入了京津及环渤海地区,确立了电子信息产业、汽车零部件产业、现代装备制造业为核心的三大产业方向。适应了全球产业发展和转移的大趋势,适应我国城市化和城市群崛起的需要,适应我国经济发展方式转变和产业结构调整升级的需要。

固安经验的另一条是较早认识到园区与城市双轮驱动的关系。建园之初,华夏聘请的包括智纲智库在内的各路人马基本达成共识,使得固安工业园区深刻认识到“开发区——工业化——城市化”是未来发展的趋势,按照城市的构架打造出一个源于工业区而高于工业区的未来之城。华夏在开发工业园的同时也开发了孔雀城系列地产项目,这些项目无疑也给企业提供了培育产业所需的充沛资金。

固安的规划蓝图勾勒着这样一种理想的状态:以孔雀城为坐标的O点,X轴上自西向东分布着电子信息产业基地、城市核心区、生活配套区,Y轴上由南向北分布着汽车零部件产业基地、现代装备制造产业基地和生活配套区。2011年,工业区的城市功能核心区已全面启动。工业园区将在功能上融入固安这座城市,并成为其密不可分的一部分。依托大广高速固安出口,建设行政办公、商务金融、会议展览、文化娱乐、商贸物流、大型公园等城市功能,形成设施完备、性格鲜明的城市新区,总投资将达48亿元。

这样一个既有完善城市配套,又有产业支撑的新城无疑是一种比较合理的卫星城的模式。伴随着环境的完善,也正在吸引越来越多在北京工作的人群来到这里。

当年的坚持越是往后发展,越是能看到战略预见的力量。伴随着首都第二机场的选址之争落下帷幕,固安的区位优势一下子凸显出来。围绕着航空城的建设,固安面临新的机会。而正是因为当初留下的城市发展格局,使得今天面临新的机遇时,也有足够的空间去腾挪施展。

华夏的成功之处在于,首先是站在区域的高度,去发现了价值洼地,比如在最初的若干年,基本围绕北京发展。这些地方虽然直线距离很近,但是原来的心理距离很远。通过数年的运作,伴随基础设施的完善,价值逐渐体现出来。尤其是固安,当新机场落定之后,整个价值获得飞速的增长。

其次,是设计了合理的模式。通过地产补贴产业,这是后发地区吸引产业转移的普遍规律,而他通过商业模式的设计把这个补贴又通过地产的形式回收回来,而且由于地产价格的暴涨,获取了更为丰厚的回报。

最后,按照了资源整合的方式来进行扩张。今天的地产开发很大程度上是一项资源整合工作。从一流的策划、一流的规划、一流的产业招商,通过上市融资等资本运作方式,实现快速扩张。(来源：中国产经新闻网)

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