对,散户也能上车!按平米投资不动产的时代来了

对,散户也能上车!按平米投资不动产的时代来了

☑ 大七环特约作者:能老师

☑ 阅读全文约需10分钟

虽说在2020年,苟住就算赢,但手里的资产不增长就是亏,总还是得投资点啥。买股票?受不来那刺激,偶尔赚几个子儿,全买速效救心丸了。买房?一次性投入太大,流动性又不够,想论平米散着买,国家也不让。

还有没有其他投资途径?有,而且正在大踏步的走来。

4月30号,我国证监会、发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,在资本市场上一石激起千层热浪。

可这跟散户老百姓有关系吗?REITs又是个啥?

有关系,往下看。

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REITs是个缩写,全称Real Estate Investment Trust加上复数形式s,中文就是“不动产投资信托基金”们。

也就是说,REITs是一种基金,属于可以在公开市场上买卖的金融产品。

我们可以拿股票来做类比。

股票的实体是企业,股票的收益来自于某家企业的成长性。企业有成长,你购入的股票价值也会增长;没有成长,股票价值就会缩水。

REITs的实体是不动产,REITs的收益来自于不动产的成长性。但REITs与炒房是不同的。REITs涉及的不动产,是那些可以长期租赁的物业项目,比如长租公寓、写字楼、购物中心、物流设施以及近年来出现的数据中心(IDC)。REITs所关注的“成长性”实际是指这些设施的租金的成长性。金融机构把这些设施的租金收益权打包成为可以在公开市场上买卖的基金类金融产品,就是REITs。

但是与投资股票有一个区别是,某一家公司在发展过程中,成长的时候乘风破浪,可一旦遇到问题,垮掉的可能性可不小。但不动产的收益来源于租金,从整体来看,增长的同时波动性相对较小,这就使得REITs作为金融产品,具有一个相对稳定的基本特性。

由于REITs具有这个稳定增长的特性,所以我们如果拉一条长线来看,会发现它跟其他常见投资途径相比,比如股票,收益情况反而更加可观。口说无凭,数据说话,让你看看REITs的长期平均收益率。

资料来源:富时纳瑞特,大七环

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从国际环境来看,即使把写字楼和购物中心合并看做商办的话,REITs也至少有长租公寓、商办、物流设施以及数据中心几个主流项目。可是,我国证监会、发改委联合发布的通知中,为何会特意强调基础设施,例如物流设施和数据中心等,作为重点关注的对象呢?

投资嘛,收益的成长性首先是最关键的,对于投资者尤其是散户老百姓来说,稳定性也非常重要。虽说从整体来看,不动产总是在增值的,但具体问题还得具体分析,我们来分别看看这些经典项目的实际差别。

长租公寓

刚需稳定 收益不足

住是刚需,买一套属于自己的住房是无数人打拼的主要目标之一。在实现这个目标之前,如果能暂时租住一间靠谱的公寓,也是不错的选择。

长租公寓在国外算是比较成熟的物业形态。对于国外的经营者来讲,这类型物业能够做到大约4%-5%的收益率,转化为REITs产品算是可以接受的收益水平。

对于美国REITs市场,此类物业的业绩尤其亮眼。由于美国有众多世界排名前列的的优秀高校,吸引了大量赴美留学的人才,因此学生公寓作为一个重要的物业内容,极大地支撑和推动了美国REITs市场上,长租公寓类物业的成长性和收益率。使得长租公寓类REITs在美国市场的收益水平不但远远高于股市收益,甚至高于REITs的平均收益。有图为证。

资料来源:富时纳瑞特,Bloomberg,大七环

但是!问题来了!

在我国,由于运营成本过高,租金定价又受目标用户收入水平限制,目前长租公寓的收益率居然不足2%。而且运营成本的问题短时间内无法解决,目标用户收入水平又不由运营商决定,导致这个项目的收益,恐怕在未来较长的一段时间,仍缺乏较好的成长性。

这样的收益率,就算强行转化为REITs产品,有钱投资这个,还不如去招s银行买几个聚y生金。君不见多少头部知名企业,如XX、YY和ZZZ等等,冲击这个行业却折戟沉沙的。为了不得罪人,这里不具体点名了。

这个细分领域在我国暂时是真的没法搞REITs。稳定性放着不谈,收益率就已经没得看了。

写字楼和商场

收益尚可 振荡吓人

每过一个固定时间,比如三年,涨一次房租,是这个细分领域的业内规矩。这项行规使得商办类物业本来具备不错的成长性。

还是对比美国REITs市场的表现。从20年的数据来看,虽然商办类物业的平均收益水平是低于美国REITs市场的总体收益的,但仍然是大幅高于标普500的20年平均收益率的。

资料来源:富时纳瑞特,Bloomberg,大七环

对于这类物业,我国主要城市的甲级写字楼和商业综合体基本可以做到4%-5%的收益率,虽然低于美国,但实际上已经达到了世界平均水平。原本是不错的REITs标的。

但是,问题又来了。

入住率是商办类项目中主要影响其收益稳定性的因素,而这个事情受经济的波动影响还是挺大的。散户老百姓可能不太受得了这忽上忽下的刺激。

而且这次疫情对线下的办公和购物带来了非常大的冲击,导致商办类物业在未来的成长性也被画上了一个问号。

物流设施和数据中心

刚需稳定 成长空间广阔

如果我们简单地把资产分为货币资产,有形(物质)资产和无形(数字)资产。银行用来存储货币资产,物流设施存储有形资产,数据中心存储的是无形资产。那么这两类物业确实可以看做一类,都用来存储资产。

存储资产,是刚需。既然是刚需,稳定性首先有了保障。再看看成长性。

物流设施

这里讲的物流设施,是指现代化装载设备齐全并且有妥善安全保障的高端仓库。普通库房通常会在资产权属或收益率方面存在问题,导致无法满足成为REITs产品的要求。

物流业高度发达的美国市场仍然是一个好的参考对象。在收益率表现上,物流设施REITs的20年平均收益率像长租公寓一样,不但远高于标普500平均收益率,甚至还高于REITs市场的整体收益率。作为一张成绩单,物流设施REITs的收益率本身已足够有说服力。

资料来源:富时纳瑞特,Bloomberg,大七环

目前在我国的运营环境下,除了传统仓储需求外,电商快递和高端制造是物流设施主要的服务对象。

网络购物对我国人民生活的重要性不言而喻。电商物流其自身三倍于传统商业的仓储需求,再加上日益下沉的网络购物需求,使得仓储物流设施仍然具有相当广阔的成长空间。

制造业的高端化和升级换代,是我国未来发展的必经之路,高端制造对高端物流仓储的需求也将会成为此类物业成长的重要支撑。

另外如果横向对比收益率来看,国际上物流设施的收益率在13%左右的水平,我国目前大概只有不到7%,还有巨大的成长空间。这类不动产业务的成长性是有充足保障的。

数据中心

数据中心作为一个即使在美国REITs市场上也仅登场5年的新兴物业形式,一登场就表现出了不俗的业绩。5年的收益平均下来,与其他项目比较,一骑绝尘。

资料来源:富时纳瑞特,Bloomberg,大七环

那么还是回到我国的环境下,近些年随着智能手机和4G网络的普及,我国的网民数量截至2020年3月已超过9亿。

在网络上,每天每个人都在生产大量的信息。这些信息无论对于个人还是整个社会都具有留存的价值。

在2020年5月28日刚刚表决通过的民法典中甚至已经规定,网络账号和网络虚拟财产均视为可被继承的公民遗产。

虽然数据是无形的,但是存储这些信息甚至是财产的数据中心仍然需要有形的空间,而随着信息量的不断增加,数据中心对有形空间的需求也是会不断增加的,这个需求也足以支撑这类不动产业务的成长了。

实际上REITs作为一个金融产品,在国际市场上已非常成熟。到2019年,美国的REITs总市值已高达1.3万亿美元的规模,日本的REITs总市值也达到0.4万亿美元的规模,其中公募REITs约有0.2万亿美元。而从各类物业的比例来看,物流设施作为传统项目在各大主流REITs市场中占有较为重要的比例,数据中心作为新兴的物业项目,也占有一定比例。

资料来源:富时纳瑞特,IBISWorld,三井住友信托研究院,大七环

我国的REITs才刚刚起步,多样性方面自然赶不上1960年诞生的美国REITs,1997年诞生的加拿大REITs,以及2000年诞生的日本REITs。

但是从规模占比来看,物流设施和数据中心为代表的基础设施是不动产转化为REITs产品的重要项目,在各大主流市场都具有相当重要的份额。

比起目前主流市场动辄万亿美元的REITs的市值规模,我国的REITs还如同嗷嗷待哺的婴孩。也难怪最近的各种报道里,有媒体激动的用万亿蓝海描绘我国REITs公募基金会带来的机会。

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为什么国外的REITs产品那么多,我国目前却定位于基础设施呢?都开放了,市场规模不是更大了吗?

面对新鲜事物,既要避免右倾保守主义,也要避免左倾激进主义。路要一步一步走,饭要一口一口吃。投资是有机遇,但也是伴随着风险的,为了有理有据地表达意见,这里特意从美国搬来了近5年主流物业形式的REITs产品的收益趋势的数据。

资料来源:富时纳瑞特,大七环

长租公寓、写字楼和商场,这三种物业形式,受整体经济环境影响还是相对较大的。遇到好的年景,大家都涨,他们也涨。但是跟物流设施和数据中心这种刚需相比,遇到像今年这样的情况,抗跌能力是明显差了很多的。所以,在发布通知之前,国家队的专家们也是认真做过调研和挑选,才决定让基础设施作为我国REITs产品的试点。

REITs作为我国投资市场上的新生事物,小心谨慎,夯实基础,稳扎稳打,才是最好的前进道路。

对于我国,基础设施投资仍是当前和未来拉动经济增长的重要引擎,无论是新基建还是老基建,都是拉动国内经济的必然途径,而商业地产目前并非政策的支持方向。以基础设施作为REITs的破冰模式,以隔壁印度的经验来看,是可以借鉴学习的。另外从以优质资产起步的基本逻辑来看,基础设施是最佳选择。根据亚太房地产协会的某项研究看,在过去一年和三年中,工业、物流资产的年化综合回报率在所有物业类别中表现最佳,分别达到31.4%和13.3%,而零售酒店等传统类型则收益率偏低。因此从基础设施类的项目起步,未尝不是一种稳妥的思路。市场基础打好了,灵活性更高的项目才有机会登场。

再有,虽然在国外REITs市场,住宅和商办类型的物业占有相当大的比例,但是针对我国目前的情况,为了支持实体经济,避免房地产泡沫的继续膨胀,在REITs试点中明确排除住宅和商业地产,可以在房地产市场达到“稳预期”和“稳房价”作用,能够有效贯彻中央提出的“房住不炒”的政策思路。

而对于散户投资,REITs还有一个重要的优点是,它的底层资产是不动产。与股、债等相关性低,可以作为很好的投资配置。

为了让REITs产品以及整个市场环境能够稳健发展,国家在《试点通知》中也做了详细且严格的要求。

首先是物业的原始权益人必须以战略配售的方式持有不低于20%的份额,锁定期不低于五年。这样首先对物业的基本建设质量和持续运营质量提供了保障。

其次剩下80%的份额里,在未来的一段时间内,其主要的部分将由证券公司、基金管理公司、信托公司、保险公司、银行理财子公司以及社保基金等等大型金融机构负责购买和持有。

这些大型的金融机构本身持有大量的资金,可以支撑整个REITs市场的成长壮大,而同时这类机构更注重资金的长线成长,REITs的收益方式也正是符合他们需要的。

真正能够让散户参与购买的份额,可能只有10%-15%的比例,但考虑到这个市场在我国未来的成长空间,这个比例也足够大家目前来尝鲜和消化了。

REITs在我国试点期间,一定会有大量优质资产涌入,风险收益比应当是很可观的。

央行最近发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》提到,目前我国家庭财富的7成是房产。很多专家说这个比例太高了,应该多配置金融资产,可是把半生财富挪进股市,想必各位也没有这个勇气。

相比民间常用的理财手段,REITs不像股市那样坐过山车忽上忽下,也不像投资房产需要过高的一次性投入。本身作为一个稳定且收益较高的长线型金融产品,非常适合作为家庭的专项基金,给自己、给孩子、给老人做个未来储备,未尝不是一个可以尝试的新的投资渠道。

那么,考虑一下?

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