单身公寓被拒贷？“深高南学位之争”后续：12万评估价骤降至9万

学位之争，终于演变成了资产保值之争。

肇始于今年五月下旬的“深高南学位之争”一事至今仍在发酵。根据近日网上传出的信息，自深高南学位事件后，全市有110多个单身公寓类的住宅，在抵押时会面临被拒贷或者评估价腰斩的风险。此外，有银行内部通知流出，相关银行方面将对此公寓类房子的抵押贷款审慎处理。

一位近期正准备申请抵押贷款的业主秦秀（化名）在接受券商中国记者采访时表示：“受疫情影响，公司资金周转困难，本想把财富广场的房子抵押做贷款，但恰好碰到这件事，遭多家银行拒贷。”据悉，财富广场恰好是此次“学位之争”中评级调整的五个小区之一。

券商中国记者向深圳多家大型银行求证，涉事小区的房产若进行按揭贷款基本没问题，但如果要进行抵押贷款，则面临评估价难以确定的问题。

误伤：单身公寓类不放抵押贷？

6月12日本是秦秀拿红本换贷款的日子，已走完尽调、评估流程的她等着用这笔房产抵押贷款向资金周转不灵的公司补血，却被某大型银行临时通知“放不了款”，原因是该银行高层开了一场会——“对于单身公寓类业务，银行系统提出风险警示，分行行长表示要谨慎放贷。”她说。

“为了将房子赎出来，我们把公司账上剩有的钱都投了进去，都已经收到了银行的放款批复，却因为小区学位积分调整被卡住了，其实就差那么一点点，现在公司更是雪上加霜。”秦秀向记者表示，临时生变让她和公司陷入了僵局。

这一突变可以溯源自五月下旬的那场“深高南学位之争”事件。

六月中旬，一则通知在银行内部流传：安华小区、杭钢大厦、中国有色大厦、泰然公寓、财富广场五个小区因深高学位积分类型由一类划分为三类，没有学位的加持，房价下降已是事实，后续的成交价可能会跌很多，评估价也会做相应的调整。请各位客户经理检查一下手中贷款有无上述小区的抵押物，如有请核实贷款金额及抵押率情况。

为此，记者向在深圳的多个大型银行分行求证。中国银行一分行工作人员表示，“银行风控对于市场非常敏感，但目前教育局针对这次学位政策的修改没有出过任何公文性的东西，银行不会正式对该类型房产拒贷，只会有内部警示。”

某大型股份制商业银行深圳分行负责人也向记者表示，“由于公寓类项目易受外部政策影响，内部下发风险提示，密切关注相关项目价格波动情况，审慎介入价格波动较大的房产抵押贷款。”

此事并非空穴来风，秦秀也并非个例。家住百花片区的陈汉最近本想以房屋抵押（单身公寓类住宅）向工商银行贷款却遭拒，而中信银行方表示此类房屋可以抵押贷款但是要降贷款成数。

记者向中信银行（福田支行）求证，其信贷经理表示目前内部还没有收到对相应公寓类房屋审慎放款的通知。循旧例，单身公寓类目前可以贷到五成左右，纯住宅类最多可以贷到七成，具体还要看最终的评估报告。

银行对抵押贷款风险极其谨慎的态度，也并非仅仅是因为深高南学位事件。据悉，自今年4月深圳查出有经营贷流入房产一事后，大部分银行都加强了对企业抵押贷的审核业务。

平安银行（深圳香蜜湖支行）的信贷经理表示，“目前仅接受办理个人持有的房产抵押贷款，如果房产是在公司名下的话，有明确规定不能办理抵押贷款。”

“民生银行这边对于此次学位事件并没有给出具体的标准。”距离涉事小区不远处的中国民生银行一支行信贷经理则表示，“按照惯例，个人持有房产的经营抵押贷款最高可以做到七五成。现在内部不算很敏感，应该有操作空间，但是最好趁早，否则可能会影响额度。”

（图说：位于深圳福田区的财富广场小区。）

“在看得见的政策变动下，在房价可能出现下跌的情况下，银行暂停评级调整小区的抵押贷款是进行风险把控的正常选择。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁称。

6月17日，在业主群内部流传着一份股份行单身公寓类风险楼盘清单，其中有96个楼盘位列风险清单中。在记者核实时，该行确实表示要“密切关注此类项目价格波动情况，审慎进行房款抵押贷款”。

一银行内部人士向记者表示，一般碰到这样的情况，银行一般先做预案摸查，具体操作需要讨论，一般立刻执行的可能性不大。

据对接秦秀的信贷经理表示，现在深圳的银行基本都进行了内部风险警示。“我已经被不止一家银行拒贷了，而且各个银行需要准备的资料和房贷周期都不一样。起初在一家银行提供资料和审批流程就已耗费了一个月时间，最终却也无疾而终。”对于短期之内是否还能拿到贷款，秦秀已不抱多大信心。

接连受到几家银行的拒贷，秦秀并非全然不能接受。她认为，在政策不明朗的情况下，从风险把控角度来看，银行的行为是符合常理的，但不知道自己以及资金短缺的公司还要等多久。

估值“缩水”面临断供风险？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对券商中国记者分析，此次“深高南事件“涉事的房子如果失去学位积分的竞争力，平均价格至少下降2～3万元/平米，这将对银行产生不小影响。

而被降分的小区面临估值“缩水”的情况，秦秀正在经历。“此次做抵押贷款业务时，原本市场价是12万元/平方米的房子，第三方资产评估公司给出的评估价下跌到9～10万/平方米左右。” 秦秀告诉券商中国记者，但即便是评估公司给出报告，部分银行短期内也不愿意接受贷款。

在链家官网上，记者分别就五家评级进行调整的挂牌小区向链家房产经纪人进行询问，其中深圳福田区香蜜湖房产经纪人坦然表示，“目前没有人要这样的房子。早先一位客户买了一套杭钢富春大厦的房子，后来直接选择退房。”现在的情况是，“买家少，卖家也不多”。

财富广场另一位业主林阳（化名）告诉记者，“据我所知，目前还没有业主选择降价售房，其一大家买房是为了学位，还在争取转机；其二受此事存在太多未知因素，眼下即便是降价也没多少人敢买。”

林阳指出，近两年为了准备学位提前买房的业主数量不少，一旦房价因此波动剧烈，考虑到最坏的情况，“有可能断供”。

六月初，在一个群成员为300人的某单身公寓类的业主群内，曾发起过一项投票。就“积分下降，你会选择断供原学区房吗？”这一问题，有三分之一的人选择“会断供”。在此基础上，有一半选择断供的业主在贷款余额选项中投了票，“贷款金额在200～300万”的占三分之一。

“但这个话题在群里的讨论量在下降。因为教育局先前发布的通告暗示涉事家长无一有学位需求，是“炒房客”后，各个业主群里都很少讨论房价贬值以及断供问题，怕再被扣上炒房客的名声。”井成向记者表示。

2017年毕业后来深圳工作的陈勇（化名），今年4月22日签的购房协议，5月13日开始申请按揭，一次性贷了三十年，正好是这场风波前的成交者。本就打算用来自住的他，表示会继续还月供，目前银行对他按揭还款这部分没什么影响。

而经由此次学位等级调整是否会引发公寓类房屋“断供潮”出现一问？李宇嘉则认为不会。

“类似深高南事件的房子普遍是历史遗留问题。现下来看，这类房子存在一定的规模。如果评级调整成定局，虽不能上最好的名校，但还是可以享受到相应积分加成，选择区域内其它的公办学校。相比之下，近年来新建的公寓类房子则享受不到。从这点来看，这些房子本身还是有价值的，不至于受到非常大的影响。”他说。

宋丁也认为目前不会出现断供潮现象。从还款能力上来看，大部分人还是能够负担得起。但在还款意愿上，可能会出现一小部分断供情况，这是难免的。

但是他建议业主不要断供。因为断供后业主损失最大，包括前期买房的钱，以及在银行的个人声誉。业主就算是把房产降价转让，也比断供要好得多。

担忧：未来预期折损？

“降级意味着错失名校，对很多家长来说，不啻于圈层跌落。”李宇嘉表示。

井成所在的小区并不在此次评级调整的五个小区之中，目前没有学位需求的他，也不禁对未来预期产生焦虑。

“小区此前一直是按照一类积分认定的，虽属于单身公寓类，但各项政策都是按照住宅标准走。目前我这片区的学位不紧张，短期来看对我们影响不大。但是在降积分的情况下，如果未来挂牌某教育集团后，学位紧张了呢？以后如果有孩子呢？”井成一连道出心中疑惑。

对此，李宇嘉分析道，现在名校都在搞教育集团。一旦有航母级的旧改、新区大楼盘问世，都会有名校“设分校”加持。眼下，对牛校和名校，老百姓实在是太渴望了。

以财富广场为例，据业主不完全统计，总户数为686户，今年幼升小上学需求22户，小升初上学需求27户，目前都处于待审核状态。已完成落户家庭近180户，正在办理或准备落户家庭近100户。近几年有上学需求的家庭270户，占总数的三分之一以上。

“不少业主都处于观望状态。” 陈勇说。

目前，杭钢大厦和中国有色大厦的房价并未有大的波动。一套挂牌的杭钢大厦小区链家经纪人表示，如果考虑的是学位，建议放弃。如果仅仅是投资，可以一试。“它的价值点就在于赌以后学位或许可用。”

宋丁称，学区房本就是政策的产物，是由于教育资源失衡导致的特殊现象，买学区房的人应该会预料到政策的变化。房子在政策的影响下既可能增值也可能减值，购房者应该理性看待学区房的问题，做好心理准备。